解决好大城市住房突出问题，土地供应要向租赁住房建设倾斜

中央经济工作会议定调2021年楼市：解决好大城市住房突出问题~

一年一度的中央经济工作会议被看作是下一年经济发展、政策制定的风向标。据新华社消息，中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。其中，在涉及房地产方面，相比于2018、2019年更多强调“房住不炒”，今年的中央经济工作会议除了重申“房住不炒”外，更多笔墨体现在“租房市场”上，包括高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地建设租赁住房，对租金水平进行合理调控。

重申“房住不炒”，“因地制宜”避免一刀切

根据新华社消息，中央经济工作会议关于明年重点任务中的第七条是，解决好大城市住房突出问题。其中指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

多位分析人士表示，今年中央经济工作会议的一大亮点是，提出解决好大城市住房突出问题。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年特别提到解决大城市住房问题，预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化，一是短期打击各种炒房现象，诸如之前深圳的“代持炒房”；二是土地供应继续发力，增加住宅用地供应；三是继续发展租赁市场，多渠道解决住房问题。

关于“房住不炒”，此次继续贯彻了过去几年中央房地产调控的整体思路，保持调控政策的连续性和稳定性。事实上，在2016年、2018年、2019年的中央经济工作会议涉房内容中，也都提到了“房住不炒”。

中原地产首席分析师张大伟表示，中央经济工作会议连续三年明确了房住不炒，代表了未来楼市政策将继续打击投机行为，保护真实居住需求。

而“因地制宜、多策并举”的提法，在张大伟看来，这避免了调控政策一刀切，未来各地房地产调控依然将以地方主导、住建部与中央指导为主。许小乐称，总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

重点强调租赁市场 业内：爆雷二房东或面临强监管

除了重申“房住不炒”外，在今年中央经济工作会议涉房提法中，更多文字用在了租赁市场上。

中央经济工作会议提到，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

张大伟分析，租赁市场将成为政策重点，后续会大力发展租赁租房，但是频频爆雷的“二房东”也有望得到强监管。

具体来看，关于“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的提法，在许小乐看来，会加快租赁市场赋权细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

许小乐分析称，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。

关于“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”，许小乐解读称，随着集体土地租赁住房项目的入市，大型租赁社区也会成为一种新的租住形态，一方面为租客提供更多元化的租住选择，另一方面也会增加租赁住房的供给。

此外，关于“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”，许小乐认为，对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管。同时，对于租金水平进行调控，能防止租金过快上涨，影响居民的可支付能力。


附：中央经济工作会议房地产相关表述

2020年

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

2019年

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2017年

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2016年

要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

12月18日，中央经济工作会议在北京闭幕。针对房地产领域，会议提出了包括解决好大城市住房突出问题、整顿租赁市场秩序等在内的多项重点任务。
会议表示，要解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
此外还要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为：“2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。”
许小乐还认为，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策，以平抑房地产市场波动。
针对保障性住房建设，许小乐说：“保障性租赁住房建设是重点。保障性住房体系分为购置型保障房和租赁型保障房，政策性租赁住房会成为保障型租赁住房的发展重点。”
报告提出了要探索利用集体建设用地建设租赁住房，许小乐说，此前集体土地存在着流动性差、利用率低的情况，集体土地租赁住房建设对市场有几方面积极意义：一是给打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房供给，提升租赁品质；三是有效盘活农村闲置的集体土地，利于增加集体经济组织收入，将改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。
“租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。”针对住房租赁市场，许小乐最后表示。

住房问题关系民生福祉,房地产市场的变化牵动人心。中央经济工作会议提出,要解决好大城市住房突出问题。这将给我国房地产市场带来哪些变化?在防范房地产金融风险方面,还面临哪些挑战?日前,记者就这些问题采访了浙江工业大学副校长虞晓芬。
记者:中央经济工作会议特别强调“解决好大城市住房突出问题”,这释放出哪些信号?会给未来的政策走向、住房供应体系等带来哪些变化?
虞晓芬:经过多年努力,我国住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足。改革开放特别是住房制度改革以来,我国通过大力发展商品住房和加大住房保障力度,城镇居民居住条件发生了显著变化,2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,比1999年净增加20.8平方米。但是,住房领域不平衡不充分矛盾突出,主要集中在大城市,人口规模大、新增人口多、供给量少、房价高,租赁市场又存在供应不足、供给结构不合理,造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。
基于这一背景,中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”,并明确土地供应要向租赁住房建设倾斜,对租金水平进行合理调控,提出要规范发展长租房市场,释放出支持保障性租赁住房建设和规范发展长租房的积极信号。
在大力发展政策性租赁住房的同时,要规范发展长租房。2018年以来,逾百家长租公寓陆续“爆雷”,损害了广大居民利益,破坏了长租房市场声誉,冲击了正处在上升通道的住房租赁市场,教训是深刻的。从政府角度,要加快健全法律法规,明确禁止企业采取“高收低租”“长收短付”等不当的经营手段,切实加强市场监管、住建、公安等部门的信息共享和联合执法,建立住房租赁资金监管制度,把长租房从业机构和房源都纳入监管平台。
随着保障性租赁住房供给的增加和长租房市场的规范发展,我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化,租赁房占比进一步提高,租赁市场规范程度大幅度提升,租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。
记者:中央经济工作会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。这将对未来我国住房租赁的发展带来哪些影响?
虞晓芬:此次中央经济工作会议对住房租赁市场的发展具有里程碑意义:一是改变了住宅用地资源配置的方式,结束了长期以来对
规模庞大的租赁住房市场无专项用地保障的历史。二是深刻改变住房租赁市场结构,改变住房租赁市场长期以私人房源为主导、公租房和集中式长租房占比低,导致租赁市场难管理、管理难问题突出的格局。三是小户型、低租金租赁住房供给更充分,通过在出让用地、集体建设用地、产业园区用地、闲置或低效利用企事业单位自有土地,以及“工改租”“商改租”上量身定制开发一批租赁住房,小户型、低租金租赁住房供给更充分、结构更合理。四是租赁市场发展更规范更健康。政策性租赁住房会更好地发挥市场“稳定器”的作用。五是随着住房租赁者也能享受与购房者同等公共服务政策的推进,住房租赁将成为广大居民可接受的住房消费方式。
记者:加强房地产金融调控,也是促进房地产市场平稳健康发展极为重要的一环。在防范房地产金融风险方面,还面临哪些挑战?
虞晓芬:当前,我国房地产面临“三高”:房价过高,金融化程度过高,地方经济对房地产依赖度过高。房地产是资本高度密集型产业。以货币政策为核心,动用信贷供给量、贷款利率等金融工具,通过调节房地产业的货币供给量、融资成本等指标,能对整个房地产市场供给与需求、房价波动以及房地产业健康发展产生巨大的影响。
当前,完全有必要通过金融调控,建立银行房地产贷款集中度管理制度、房地产企业“三条红线”融资管理规则、居民债务收入比监测体系,严防“三高”继续恶化,用时间换空间,实现房地产市场软着陆。如果这些举措到位,预计房地产企业和房地产市场最大的变化是趋向理性,房地产企业不会过度负债、盲目拿地,居民消费量力而行,投资投机性需求被挤出,地价房价回归平稳。
记者:下一步,在推进房地产长效机制建设、促进房地产市场平稳健康发展方面,还应作出哪些努力?未来一段时间我国房地产市场走向将呈现哪些特点?
虞晓芬:从国家层面,紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快完善房地产金融、房地产税收长效制度建设,完善住房保障顶层设计,建立“人地挂钩”机制等,把住房资源更多地配置给人口集聚的城市和自住型家庭。从城市层面,紧紧围绕“稳地价稳房价稳预期”目标,可建立“限房价、竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制,防止高地价推动高房价;通过优先保障无房户购房、限购、限售等措施,优先配置给自住型购房的居民家庭,让住房回归居住属性;严格审查开发商购地资金来源、严查各类违规资金购地购房,遏制投资投机性炒地炒房行为。
预计未来一段时间我国房地产市场运行总体更平稳,但部分城市房价上涨压力依然较大,地方政府需在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下,加大住宅用地供给,加快完善以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,重点发展政策性租赁住房,规范发展长租房市场,及时精准运用各类调控工具,促进房地产市场平稳健康发展。（经济日报）

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沙湾区13384552029： 房改的政策是什么 ？
老雄迈爽： 1、房改政策是要建立购租并举的住房制度.住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点.2、利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建“购租并举”的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制.3、培育和发展住房租赁市场,有利于完善住房供应体系,解决不同需求居民住房问题,以促进“居者有其屋”目标的实现.政府在实践租购并举的实践中加强预期管理,同时,在住房刚性需求较大的地方还需加大商品房的供给.各地需要根据租赁需求在租赁实践中尽量积极利用好存量房,防止大兴大建造成浪费.

沙湾区13384552029： 如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”?可采取哪些措施来让全体人民住有所居? - ？
老雄迈爽： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,让全体人民住有所居.可采取以下措施: 1、出台相关法律法规确保房地产市场健康稳定发展,严厉打击开发商囤地居奇而不建房、捂盘惜售、伙同其他组织哄抬房价、拒绝住房公积金贷款、搞所谓的...

沙湾区13384552029： 如何用宏观调控手段 解决人民住房问题 - ？
老雄迈爽： 宏观调控有三个手段:经济手段、法律手段和行政手段.解决住房问题,最重要还是用经济手段,增加保障房土地供应,调节商品房房价.