虐心!上海买房还没过户房子就赚了100万

泊头吧房屋过户需要哪些手续?购房置业~

二手房过户的基本手续是：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

第一次购买房屋时，有贷款的话，再买房就算二套房。
二套房认定标准：
1、全款买过一套房,贷款买房——算首套；
2、贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房——算首套；
3、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清——算二套房以上；
4、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套；
5、全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房——算首套；
6、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房——算首套；
7、个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时——算首套；
8、个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房——算首套；
9、夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款——算首套；
10、个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
二套房贷费用
1、首付款
按照银行的规定，若借款人申请二套房贷，则需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，个别地区要求二套房贷首付比例不低于70%。
2、利息
二套房贷利息是根据借款人的贷款额度、贷款期限、贷款利率以及还款方式计算出来的。其中，贷款利率的高低直接影响到房贷利息支出的多少。
3、抵押登记费
申请二套房贷的客户，须同意将名下所购房屋作抵押，办理抵押登记手续时，借款人需要支付一定金额的抵押登记费。
4、公证费
办理二套房贷时，还需支付公证费。申请银行住房贷款时，银行会委托公证部门，对借款人进行资格认证，借款人则需支付公证费。

买房走完正常手续过户时房价已经涨了百万，这话说了一般人都不会相信，但是如果说这是在上海二手房市场发生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市场成交极其火爆，连续两个月突破4万套大关。二手房卖得如此火热，新房也“不甘落后”。开发商们纷纷捂盘涨价，甚至有的将价格上调了20%。

购房者买的房子还没过户就赚了100万了，这样的情况就发生在去年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。上海中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

政策松动后的补涨效应是其中一个原因，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与2009年那波炒房潮还是有别。这就是说，2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高层也表示上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。今年1月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

常见的情况是，一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价5万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才3万。于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！

2015年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%，是近5年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，几乎很难做到高利润。楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，在过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的年轻人，买房几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产，这也是为什么三四线城市库存高到难以想象。大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。

上海房价不便宜，对于一些想要买二手房的购房者来说，应该怎样与房主协商赢得降价或者优惠的可能呢？

1.狠侃价格难成功

卖家砍价要讲究策略，不要太相信中介人员的话。

2．摸准卖家心态是关键

如果能够把握卖家的心理，砍价的时候一定可以占据主动。如果卖家急需周转资金,或者希望在短期内抛售房产,往往比较容易接受买家的要求。但如果卖家的心态很平和,则不大可能会愿意接受议价要求。

还需要注意的是,有些物业挂牌价已低于市场平均水平,这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形,卖家已经事先做出了让步,在议价过程中,则不能再提出过高的要求,否则会遭到拒绝。

3.急于出手的卖家砍价更容易

遇到急于卖房的人，是下手砍价的好机会。当然也有开发商遇到资金周转困难，急于卖房回收资金的，也可以试着吊吊他们胃口。

4.利用缺陷做砍价的依据

房无完房，有时候房子不太完美的地方也能成为砍价的切入点。利用这些缺点欲擒故纵，有时就能取得不错的效果。当然，进行这种操作时还要注意几个原则：第一，房子的缺点自己可以接受，不会给自己日后的生活带来无法弥补的影响；第二，欲擒故纵要掌握火候，既不能让对方看出你的意图，又不能操之过急，失去了购房机会。

（以上回答发布于2016-02-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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洛隆县18165931734： 结婚之前,我在重庆贷款买了一套房子,结婚之后我们想在上海买套房子,上海的房子算不算是第二套房? - ？
芒哪氨基： 如果产证只上你老婆名字、她名下没有房产(限上海)、没有贷款记录(全国),那么无论是贷款和购房都算首套.

洛隆县18165931734： 没社保.在上海买房是不是只能买 商住房? - ？
芒哪氨基： 现在商住两用房都不一定可以买了,因为从今年1月左右开始,商住两用房就停止网签了.

洛隆县18165931734： 买房买车 - 先买房还是先买车?我和男朋友,还未结婚.月收入在1万左右,现有存 ？
芒哪氨基： 每个人情况不一样.人家做业务的,买个车没有负担,反而可以赚钱.买房固然好,但是住不了几天,只是心里图个安稳,实质上实用性不够强,那么这么说来,每月还的贷款性价比不高. 总而言之,算一下,如果买车后对业务拓展的帮助,比如收入提高,比如出行方便很多,比如投入其他交通成本减少,足以抵过买房带来的实惠,不如买车...好赚更多钱买更好的房子

洛隆县18165931734： 上海买房 非沪籍单身被限购痛苦纠结中,求助! - ？
芒哪氨基： 上海不是国际大都市么?为什么出这种愚昧愚蠢政策呢? 我签合同的时候,中介说房产交易中心接受当时的合同,后来说那天下午房产交易中心就正式说不能过户了.签合同当天我付了首付. 房产交易中心都是口头传达,不知道怎么回事,社会不是在进步么,任何事情应该有法可依啊,现在怎么回到传口谕圣旨的情形了呢?? 房管局每次回应非沪籍单身首套限购的时候,都声东击西,闪烁其词,驴唇不对马嘴的,要么强调不许补缴社保,要么强调不可以买二套,就是不直接回复为啥禁止了非沪籍单身购房. 房管局是脑子坏掉了还是心坏掉了?

洛隆县18165931734： 外地户口的夫妻,不在上海买房,子女能在上海上学吗? - ？
芒哪氨基： 1. 可以在本地上学,2. 不能进公立学校,除非你有关系,也可以用钱买关系,例如跟公立学校的老师或校长还有教育局人员.还有就是你所在的单位有公立学校招收学生指标.一般公司会有1-5名指标.3. 现在买房不能入当地户口,除非你在买房时跟房主或房屋销售商有户口迁入协议或合同,准许迁入该房子户口,又或者当地派出所肯接收你的户口.否则是不可以迁入.

洛隆县18165931734： 我10年在上海浦兴街道买了一处二手房,到现在我在办居转户的手续,后来有人提醒要看原房东的户口有没有 - ？
芒哪氨基： 如果原房东(或其他人)的户口仍在房子里,并不影响你办理房产证和落户口.但是有可能涉及到这些人的居住权问题,特别是遇到动迁或你要出售这套房子时会有些麻烦.即便你起诉也没用,法院不受理户口案件的.解决的办法供参考:一是如果购房尾款还没有付清的话,可以签个补充协议,要求何月何日之前迁出户口,逾期房东每日支付 X%的金额.二是款项已经付清的话,只能与房东协商,尽量说好话,忽悠房东迁出户口.三是实在没有办法的情况下,不要理会这件事,是你的房子就安心住着.

洛隆县18165931734： 刚买的二手房现在马上能卖出吗? - ？
芒哪氨基： 可以卖出,但必须支付差额/全额部分5.55%的差额税、1-2%的个调税

洛隆县18165931734： 我原来上海户口一套房,全部公积金贷款,但未还清,现在户口转到广州,想广州买房,是首套房吗 - ？
芒哪氨基： 不算.二套房出台时就是为了炒房囤房出台的.无论你在何地在此购房均视为不是首套房.

洛隆县18165931734： 外地买房,商业贷款,上海本地户口,在上海首次买房,算首套吗?可以住房公积金贷款吗? - ？
芒哪氨基： 目前银行贷款MS还没有全国联网,外地的房子不算数(除非您自己要声明外地有房),您抵押的也肯定是外地的房子,这样,在上海买...