保交楼底线:多城收紧期房预售金!
随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花,多个城市加强了对商品房预售资金的监管,这让房地产企业的现金流雪上加霜。
由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制,为防止楼盘烂尾,遂诞生商品房预售资金监管制度,即政府部门会同银行实施第三方监管,期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定,过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今,多地密集出台趋严管理预售资金的新政,有房企人士认为“已接近现房销售,房地产高周转终结”。
挪用预售资金将被严厉打击
11月8日,河北省石家庄市住建局发布公告称,商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户,预售资金用于项目工程建设支出。
公告中强调,今年11月8日后出让的房地产开发项目,预售形象进度达到封顶后(原规定为设计高度的三分之一),方可办理预售许可审批手续,住建部门将进一步加强工程建设全过程监管,同时修订商品房预售资金监管政策,重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理,专项用于工程款项支取,确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报,一经发现,严厉打击。
就在昨日,南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理,要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设,切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金,按地上建筑面积计算,重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元,成品房每平方米4000元,其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户,在达到重点监管资金额度标准后,房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。
4天前,一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》,该意见稿拟调整入账流程,购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后,方可开通网签,以确保预售资金及时足额直接入账,进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出,预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元,这一金额较此前大幅提高了43%。
针对当前部分开发企业挪用预售资金,导致项目经营困难的问题,新办法特别规定,当预售项目存在重大风险隐患时,区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障资金安全。
11月5日,河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示,要站在维护群众利益的高度,全面念好预售资金监管“紧箍咒”,而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位,坚决将预售款全额转入监管账户,严格按要求使用监管资金,确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。
除了以上城市,近期还有天津、苏州等出台了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,多地类似政策出台的背景,都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断,已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示,最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措,一是商业银行信贷给予充分的支持,各地要求银行不随意停贷;二是鼓励房企主动降低风险,敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金,保障已售未交付楼栋竣工;三是加强预售资金监管;四是逐渐引导落地现房销售模式。
房企现金流再受打击
地方政府加强商品房预售资金监管,无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过,对房企来说,这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下,经营性现金流也难以回到集团层面。
“今年下半年市场开始变冷,公司也预判到资金链的问题,因此降价促销进行了一轮抢收,效果非常好,但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。
各地对预售资金监管的加强,也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿,但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面,无法回流到集团,而偿还美元债是集团层面的事情。
然而,政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例,其在南昌的最大楼盘新力城,当初的监管资金比例只有6%,账上目前只有2亿,而目前算下来的资金缺口达到10亿,已经收房的业主拿不到产证,还有数千户购房者无法收楼,这一情况令当地政府十分头疼。
过去,房企的发展模式十分流行“高周转”,这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后,项目公司一旦开始卖房,产生预收款,其中很大部分就会被集团抽走,投入下一个项目继续扩张。
“按照现在的强监管政策,已经和现房销售接近,房子虽然卖了,资金滚动不起来,高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示,目前,大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。
近日,中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称,他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施,将成为大趋势。
不过,也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日,成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》,其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是,如果楼盘因故资金未达到监管额度,且工程形象进度及账户余额不满足要求的,若工程已接近停工状态,急需资金用于工程建设,开发商可提出预售款例外支取申请。
保交楼底线:多城收紧期房预售金!
严跃进表示,最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措,一是商业银行信贷给予充分的支持,各地要求银行不随意停贷;二是鼓励房企主动降低风险,敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金,保障已售未交付楼栋竣工;三是加强预售资金监管;四是逐渐引导落地现房销售模式。房企现金流再受打击 地方政府加强商品房预售...
40多城收紧预售金监管,热点城市却在逆势松绑?
总的来看,原来的循环链条越来越不稳定了。这就是为什么,保交楼和保民生提到了史无前例的高度! 所以,各地开始强化预售资金监管,防范楼盘烂尾。但祸兮福所倚,福兮祸所伏,这反过来会恶化开发商资金链。于是,成都、广州开始放宽预售资金监管,这样做无非就是让刀锋上行走稍稳一些,因为开发商资金链的另一头,就是土地...
预售资金是什么意思
预售资金是指新房项目预售后,房企收到的各种购房款,包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房企须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点,可申请支取相应比例的...
福建省建有哪几个? 能详细介绍一下吗?我是一名大四应届生准备搞施工...
贝壳研究院高级分析师潘浩称,多地通过收紧预售资金监管预防“交付风险”,有利于维护购房者权益,但部分城市出现了过度收紧的情况,这对于财务结构较为一般的房企而言,意味着在艰难时刻遭遇更大的流动性压力,使企业整体偿付和投资能力受到影响。监管的层层加码,导致一种奇怪的现象出现了——很多房企账本上躺着几百亿,但实...
武汉、南京楼市新政紧急叫停背后,调控底线在哪?
实际上,召开的中央政治局会议也再次强调了楼市调控的基调。会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。在“一日游”新政的试探下,楼市调控的“底线”和国家稳楼市的决心也...
商品房预售资金监管调整将缓解房企“困境风暴”?
三是容易出现忽左忽右现象,即希望地产投资增长,卖地增加时,就忽视预售资金监管,导致套取和挪用现象普遍;当担心交付难的时候(比如当下各地重视保交楼),就超额监管,正常的提取也无法实现。 中国房地产报:有消息称,商品房预售金监管办法将统一对预售监管资金监管额度等基本标准进行明确,并提及在达到监管额度后,剩余资金...
又有一城拟加强监管“保交楼”目标下预售资金松紧相济
为实现“保交楼”目标,各地根据自身情况实施松紧不一的政策。武汉市住房保障和房屋管理局于9月13日晚发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》,旨在加强对新建商品房预售资金的监督管理,确保资金用于商品房项目工程建设,维护购房人合法权益,防范交易风险。自“停贷事件”后,西安、长沙等...
监管严控!涉房贷款再收紧
针对监管端收紧银行涉房贷款规模,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,银行涉房贷款规模占比设置上限,是从金融端降低地产行业负债的举措,与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下,预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格,放款周期将继续延长。多家大行新增...
地产股汹涌上涨,预售金松绑传言是否过度解读?
但去年下半年以来,由于房企资金链紧张,多地出现房地产开发项目停工现象,因此很多城市赶紧给预售资金监管套上“紧箍咒”,严格限制房企取用预售资金。 有统计显示,去年下半年,超过40城收紧了预售资金监管,如上调监管额度占比、“将全部购房款纳入监管”、不再区分重点监管和一般监管、提高支付节点要求、拉长支取时间等。
看上一套二手房,但房产证还没有办下来,并且该房还有5年的银行按揭贷款未...
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”; 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。 第3步:赎楼...
边律同仁: 如今局面确实很尴尬:一方面是刚刚公布的“国十一条”,国家在大力打压房价;一方面是房价继续在高位运行,未来一段时间,房价摸不清楚是继续上升还是下行.而对于投资者来讲,房价是涨是跌关系到自己的切身利益,投资房产,担心房...
石楼县17164358419: 没交房的期房能卖吗 ?
边律同仁: 关于没交房的期房能否售卖的问题,依照相关法律和司法解释,在房地产开发企业取得相关证件后,没交楼的期房也可以出售.出售没交楼的期房属于商品房预售,必须取...
石楼县17164358419: 纾困资金保交楼使用标准 - ?
边律同仁: 纾困资金保交楼的使用标准需要根据具体情况而定,主要考虑因素包括项目公司的资金缺口情况、资金用途、项目未来的现金流入情况、项目自负盈亏能力等.具体来说,各地住建局会统计在其管辖范围内有保交楼资金缺口的项目,并初步核算项目账上现金、在途资金、剩余货值、项目未来现金流入情况,以及企业上报的未完成工程施工进展、开发贷、商票额度等等.如果企业项目能自负盈亏,或者资金缺口较小,当地住建系统会让其自己周转,优先报资金无法平衡债务的项目.此外,纾困资金保交楼的重点在于保交楼、保民生,以此来稳定房地产市场,促进房地产业的良性循环.具体应报哪些房企、规模多大,由地方政府认定.
石楼县17164358419: 五证不全就卖房子,定金怎么办? - ?
边律同仁: 一、“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证)不齐全的房产,可以要求开发商退换已经交付的购房定金. 二、根据《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件:1、...
石楼县17164358419: "挤牙膏式售房行为"是什么意思? - ?
边律同仁: 没专门的解释,这里是一个例子:昨日,王小姐到刚刚开盘的某楼盘售楼部去看房,售楼小姐告诉她房子卖完了.由于王小姐买过这里一期的房子,售楼小姐认为是“熟人”,就透露给她,该楼盘还有两栋位置好的小高层“封存”着,准备过段...
石楼县17164358419: 买了一套房子,已经交了押金,但是房地产拖了三年才要交房,但是说十天之内就要把剩下的钱交掉,而且不能 - ?
边律同仁: 很明显,你买了期房,但是,如果你交的是定金,超过时间肯定不能退而且房源会再拿出来卖,如果只是意向金,那是可以退的,问问开发商有没有预售证
石楼县17164358419: 石家庄有什么知名建筑没 - ?
边律同仁: 石家庄在国内最有建筑风格的是河北艺术中心,模仿的悉尼音乐中心设计风格,每次的国际吴桥杂技艺术节在这里举行.
石楼县17164358419: 我交了两万定金,但是房子的预售许可证没下来呢,首付是不是可以先不交?等证下来再交? - ?
边律同仁: 房产五证不全按正常程序是不能出售的,这是政策规定,即便交了全款也是无法进行任何房屋登记程序.当然,现在很多开发商为了回笼流动资金会给一定的优惠政策(比如现在购买打几折),当然,这个是针对的现金客户.--预售许可证没下来之前,当然是可以不交首付的--.如果能交也可以,1:审核开发商的其他证件以及考察信誉,2:用现金争取更大的优惠.另外,交定金肯定是有个协议的,你要确认下你交的是定金还是排号费
石楼县17164358419: 在买房过程中有哪些问题是需要留意的才能不上当? - ?
边律同仁: 先说预售时的问题: 商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系,还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系.在多层复杂的法律关系中,任何一个环节发生法律风险,均可能影响到商品房交易合同的履行.购房人缺乏...
石楼县17164358419: 买新房注意事项,签合同时注意什么 - ?
边律同仁: 110" 期房合同即是预售合同,签订预售合同应当注意以下问题:1、开发商的开发经营资格必须合法.开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;开发项目必须取得《土地...