7大绝招，告诉你如何防范"借名买房"与"合伙买房"的风险

~

所谓 兵来将挡，水来土掩。

既然，借名买房与合伙买房存在 七大风险 ——

**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。

李先生借张女士之名买房，有何防范措施？

李先生至少可以采取以下 七大绝招：

1、第一招：选对人。

最大的风险，来自于人，选对人当然很重要。

人品靠谱，资信良好，无疑是关键。

如果找个代持人，负债累累、还嗜赌如命，那岂不是把你的房子，还有你的钱，往 “火坑” 里送？

2、第二招：签协议。

虽然没有签协议，也有可能被认定为借名买房关系，但需要诸多配套证据。

然而，签了协议，则可让借名买房关系，以及权利义务更加明确。

如果 亲属间 借名，可签个 《房屋所有权确认书》 ，明确权属即可。

如果 朋友间 借名，可签个 《委托代持房产协议》 ，明确双方义务和违约后果。

如果 合伙 购房，可签个 《共同投资购房协议》 ，明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。

这些协议，由专业律师拟订当然更稳妥。

3、第三招：配偶签字。

这一点很关键，却容易被忽略。

假如张女士是产权代持人，从婚姻法的角度，她的配偶实际上是没有写在房产证上的 “隐形共有权人” ，也常常是代持房产的贷款担保人，甚至是共同贷款人。

有时候，代持房产过户或减免税费时，也需要张女士的配偶签字配合。

我们也曾经遇到，代持人自己对过户没有意见，但两口子闹矛盾，其配偶不配合的情形。

此时，张女士的配偶在协议上签字，或单独签署一份《声明书》，哪怕再返悔，对代持的房子主张共有权、要求分割就 “师出无名” 了。

4、第四招：转账付款。

首先， 点对点转账 ，即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账，更不要通过现金。

其次， 备注用途 ，包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。

最坏的打算，李先生不能主张房屋所有权，至少也能证明 债权关系 ，不至于 “钱房两空” 。

5、第五招：保留原件。

购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等 合同原件 ，以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等 缴费凭证 ，李先生都要保存。

这样，除非张女士敢补办房产证，否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是 巧妇难为无“本”之炊 。

6、第六招：占有房屋。

这一点非常重要。

特别是在没有借名买房协议的情况下，谁占有房屋，谁更会被默认为实际权利人。

可以 想像一个场景 ：有个买家来看房，发现张女士住在房子里，房产证写的又是她的名字，买家不信张女士是业主还会谁信？

这相当于为张女士私自卖房，打开了方便之门。

这种情形，也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之—— 合伙买房，适合投资，不宜自住。

合伙购买的房产，建议约定各方均不得占有使用。否则一住，对房子住出 “感情” 来了，你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出，收回投资了。

讲一个案例， 原告起诉哥哥前女友的故事。

原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买，并向小贷公司贷款部分金额作为首付，口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。

认购成功后，其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。

为什么呢？ 因为哥哥与女友闹矛盾分手了，这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算将其名下房屋占为己有。

于是，原告谢某起诉至法院，要求 确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有，并要求按比例赔偿损失 。

那么， 法院会认可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗？

法院认为，原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实， 不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。

理由为：

一是被告没签书面协议，原告代为支付部分首期款，只是属于 缔约前的准备 。

二是在被告不同意签署共同投资协议后，原告没有再出资，剩余购房款由被告独自支付，各方实际 终止了共同投资协议的磋商 。

因此，法院认定原被告间 不构成共同投资关系 ，原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。

这个案例中，由于是向开发商购买的新房，代持人有权独自办理交房手续、占有房屋，再加之没签协议，使得其它 “无名” 也 “无份” 的合伙购房人干着急。

7、第七招：设立抵押。

这有一个前提，即代持的房子没有抵押给银行。

没有抵押给银行，就可以抵押给出资人李先生。

这至少有两个作用：

一是不注销抵押，张女士卖不了，过不了户。

二是张女士的债主来查封，可更快知晓，可优先受偿。

还有没有别的绝招？

当然也有。

比如，李先生也可办理 公证委托 ，只是公证委托有时要办几次，且有年限限制。

比如，李先生可以找个人和张女士签个 长租合同 。

只是， 什么绝招，什么时候用，要不要用 ，也需 因人、因境 而定。

找靠谱的朋友

——以这个标准，来选择你的房产代持方，以及合伙方。

假设朋友是不靠谱的

——以这个标准，来签订协议，设计风险防范措施。

或许，这样才会觉得——

这笔投资很靠谱，各方心里不打鼓。

---

保亭黎族苗族自治县13351578634： 如何防小人陷害?当被别人陷害时,该如何处理? - ？
于贵法玛： 1,近小人远君子或近君子远小人都不可取,同事间相处要有尺度,不要过于亲密,泄露隐私,避免小人为私利而伤害你. 2,如果你得罪小人,那就要小心小人陷害; 3,如果事情直接或间接牵扯到与小人利益有关千万也要小心小人陷害. 特别是恶毒的小人,他会将陷害牵连到你身边的重要物,小人善于利用你身边重要的人来报复陷害你,甚至致于你死地.所以要小心小人的伎俩.因为在私利面前,小人就没有了做人的概念. 4,你的各种密码(如电脑密码)要绝对保密. 5,如你被“害”,要抓住机会证明你的清白,不要一味忍让,以防受小人再次陷害. 6,多观察周围的人和事,争取做到防患于未然. 7,不要将自己的隐私的事情告诉他人,以免小人握住你的“把柄”,以此要挟你就不好了.

保亭黎族苗族自治县13351578634： 如何能学会几招防狼术?？
于贵法玛： 性防范色狼十大绝招(1)以最安全途径出入,避免夜归及走僻静路径.(2)避免单独与陌生男子乘电梯,尽量站近警钟位.(3)信任自己直觉,发现有人心怀不轨,立即躲避.(4)与朋友家人多照应,让他人知道自己行踪.(5)小心门户,拒绝让陌生人入屋.(6)避免与初相识男子独处,或服食药物与饮用不知名饮品.(7)明确以“不”表达不愿意态度.(8)学习有效自卫术,善用随身物品(例如锁匙,戒指,甚至雨伞或用鞋)作反击武器.(9)遇事保持冷静警觉,随机应变,大叫“救火”比叫“救命”有效,快而准地攻击对方弱位(例如眼睛、耳、鼻、或下体等).(10)谨记犯案者特征,并与对方谈话拖延时间.

保亭黎族苗族自治县13351578634： 如何有效防止病毒？
于贵法玛： 1.及时升级你的病毒库和防火墙 2.上网的时候开启防火墙和杀毒软件的实时监控 3.不要浏览一些垃圾网站 4.经常打系统补丁,防患未然 5,及时杀毒,最好每周一次 6.对下载的文件及时杀毒,再打开 7.如果可以,关闭一些不需要的端口! 可以最...

保亭黎族苗族自治县13351578634： 怎样防止盗号木马 - ？
于贵法玛： 1:你上的机子安装有木马程序(可能性比较大) 2:你进入的网页安装有木马程序(可能性较小) 巧妙防止QQ密码被盗的五个绝招 (密保必须有,而且不会忘) 作者:前世修行 现在很多网友都在说QQ被盗的问题,下面总结了防止QQ密码被...

保亭黎族苗族自治县13351578634： 怎样预防电脑辐射? - ？
于贵法玛： 怎样预防电脑辐射----九大绝招 第一招:在电脑旁放上几盆仙人掌,它可以有效地吸收辐射; 第二招:还对于生活紧张而忙碌的人群来说,抵御电脑辐射最简单的办法就是在每天上午喝2至3杯的绿茶,吃一个橘子.茶叶中含有丰富的维生素A原...

保亭黎族苗族自治县13351578634： 密码怎么样防被盗? - ？
于贵法玛： 让专家教你QQ防盗五大绝招 你被盗过QQ吗?我被盗过.而且如果密码保护没有设置,或者是自己忘记了,QQ找回密码非常困难.而QQ对于经常上网的用户来说却非常重要,上面有大量的朋友信息,一旦丢失,费时、费力,还找来很多不必...

保亭黎族苗族自治县13351578634： 怎样防QQ被盗?？
于贵法玛： 【楼主:您好,以下由我★轩蕫亊★为您解答:】.. 建议您:经常改密码和密保,杀病毒和木马.2,3天一次. 首先,密码设置不要简单,比如电话\生日这些. 其次是不要告诉任何人你的密码.. 再次是你要申请完整的密码保护,用起密保卡; 最后...

保亭黎族苗族自治县13351578634： 以春节安全为主题,查找有关资料 - ？
于贵法玛： 春节即将来临,许多市民准备利用难得长假外出 绝招1邻居帮忙如果全家外出时间较长,应在离家前告知邻居或者楼组长、小区或大楼物业保安、居委干部、社区民警,并给他们留下联系电话,请他们及时帮助清理信箱中的邮件、报纸、广告资...