“双向调控”规避超调：房地产调控的变与不变

~ 3月5日，十三届全国人大五次会议开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告，其中涉及房地产的内容包括房住不炒、“三稳”目标、因城施策等。
调控是房地产多年以来的主题，但是今年房地产市场已然发生很大变化。在此背景之下，重申“房住不炒”“三稳”目标，专家认为，这与以往相比并不完全相同，今年的调控是在之前的基础上进行深化和调整，注重有针对性的“双向调控”，加强协同避免“超调”现象。
“房住不炒”下，“三稳”目标不变
今年的政府工作报告关于房地产调控的具体提法是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
不难发现，“房住不炒”下的“三稳”目标再次出现。同时，继2020年后，“因城施策”再次出现在今年的政府工作报告中。
在全国政协委员莫天全看来，“房住不炒”应该与“因城施策”相配合，促进各地房地产业良性循环和健康发展。对于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，这意味着不容许房价大起大落，要从政策、供需层面确保房价相对稳定。
对于重申“三稳”目标，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是政府希望房地产行业能够良性循环，满足合理需求。
值得关注的是，与此前政策收紧不同，近期不少城市的房地产政策出现适度宽松，诸如下调购房首付比例，下调房贷利率等。最为明显的是，3月1日发布19条新政，既包括定向放宽限购、限贷，还包括下调土拍保证金比例，郑州调控的放松信号被认为意义重大。
对此，李宇嘉表示，从70个大中城市的房价来看，近期二手房价格下跌的有50个城市，基本上是以三四线城市为主，而且很多二线城市的房价也在下调。“今年至少是第一季度前后，政策整体处于一个宽松状态。而在非热点的三四线城市，两成首付应该是常态化。对于热点城市，目前，最明显的变化是房价像过去那样预期乐观。”
针对过热、降温城市，进行“双向调控”
事实上，从去年底开始，国家从金融政策角度已经开始对房地产进行纠偏、疏困，表现为房贷额度增加，贷款利率下降，但是市场并没有得到明显缓解。而在过去，一旦政策开始纠偏，往往不久市场就开始好转。
李宇嘉认为，目前企业信用风险还处于一个释放的过程中，供给端的冲击导致新房市场的定价处于促销状态，但对市场周转还没有明显作用。与此同时，开发商拿地的积极性不高，地块流拍率还较高，这也说明开发商对于整个市场的预期并不看好。
在这样的市场背景之下，“房住不炒”以及“三稳”目标仍然出现在今年的政府工作报告中，与去年的提法相同。
对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这与往年相比也有不同之处，今年强调调控的针对性，也就是着眼于因城施策。另外是提高调控的协同性，这两点是在之前调控的基础上进行深化和调整。
值得一提的是，2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，提到增强“四性”，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性、协调性。这一提法也为今年的房地产调控提出了新的要求。
在房地产调控更具有针对性方面，倪鹏飞认为，今年重要的点是针对不同城市的调控，今年的房地产市场出现了分化，预期在一些城市房地产继续过热的同时，一些城市则在降温。而过去强调的因城施策，是指防止升温、抑制投资投机需求方面的力度不同。
在倪鹏飞看来，这样对于不同城市走势的针对性调控意味着双向调控。因为不仅是针对过热的城市，而且对于市场趋冷的城市则是采取逆向调控的措施，无论哪种调控，这两个方面的调控都是着眼于“三稳”目标。
“在制定政策时，要根据城市的具体情况推出具体的支持或抑制政策，比如现在一线城市和主要二线城市应该采取比较维稳的做法，但个别城市房地产市场出现了不太健康发展的状况，还是要支持其向良性方向发展。”莫天全如是说。
加强协同性，避免“超调”
对于调控的协同性，倪鹏飞认为，这是在实践教训的基础上，加强了协同性。“在去年上半年，市场升温的形势比较严峻，当时，各部门都纷纷采取了措施，实际上当时就需要协同，协同不到位或者是用力过猛，可能就会出现一些问题。”
“协同不当就会出现政策空档，以及政策加重的问题。”倪鹏飞表示，今年相信调控的相关部门在此方面会有所加强，不仅是各部门之间要协同，而且省和部之间，以及各个城市的厅局和城市之间也要实现协同，只有这样才能够更好地实现双向调控，确保房地产市场处在“三稳”的合理区间。
李宇嘉也认为，目前提出的精准性、精细化调控，其实是对过去调控的总结，去年出现了“超调”的问题，所以今年提出了稳妥实施长效机制，评估政策叠加起来的效应。住建部、省市一条线要协同起来，金融土地和市场监管要协同起来，就不会导致“超调”的现象。

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