土地资产与土地市场管理

简述城市土地储备制度在土地市场管理中的作用与效果~

　　（一）规范城市土地市场的健康发展

　　通过土地储备体系的建立，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，这两大工具使政府能够把分散的土地重新集中起来，使城市土地的“批发权”牢牢掌握在政府手中。这样，不仅可以确保土地供应的合法性，减少违法用地、多头批地、越权批地等现象的发生；而且能够有效调控土地供应的规模和节奏，加大以招标、拍卖方式出让土地的力度和范围，逐步建立一个公平、公开、公正、规范、高效的城市土地市场。

　　（二）提高政府对城市土地市场的调控能力

　　城市土地市场是房地产市场的基础，对城市经济的整体运行和发展具有十分重要的影响。因此，土地储备制度应该通过科学的土地供应计划保持城市地价的平稳性，防止地价的暴涨暴跌，提高城市政府调控土地市场的能力，促进房地产市场和城市社会经济的平稳发展。

　　（三）增加城市政府收入，加快城市基础设施建设

　　由于“灰色”市场的存在和政府官员的“寻租”行为，致使大量应归政府的土地收入流失到有关单位和个人的手中。建立城市土地储备制度以后，由于实行存量土地统一收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，提高以招标、拍卖方式出让土地的比例，防止国有土地资产流失。同时，净地出让政策还通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益悉数归人政府的“口袋”，达到“以地聚财、以地生财”的目的。通过盘活存量土地，规范土地市场运作，防止土地资产和土地收益流失，使土地资产和收益尽量显化，增加政府土地收益，加快城市基础设施建设。

　　（四）促进国有企业改革，加快城市经济发展

　　近几年来，企业改制解困的压力很大。在这个过程中，迫切需要盘活企业存量土地资产。但随着企业改制范围的扩大，一批地段比较偏僻、土地区位条件不理想的企业盘活土地资产往往存在很大困难，一时难以实现，给企业改革造成很大困难。即使一些地段较好的企业用地，由于企业在自行招商过程中对有关政策了解不够，加之企业改制时间紧迫，往往在谈判中处于不利地位，使企业利益得不到保证。随着土地收购储备机制的建立，市区土地实行统一收购，土地收购补偿费由土地储备中心支付。这样，一方面可以根据城市发展和企业改革的需要作出统一计划和整体安排，在土地储备体系中进行土地和资金平衡，加快企业存量土地盘活的进度，解决部分企业改制的燃眉之急；另一方面，由土地储备中心统一进行规范操作和管理，可以有效减少土地补偿费不能及时到位的风险，维护企业的合法权益。

　　（五）保证土地利用总体规划和城市规划的实施，优化城市土地利用结构

　　在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、乱、差状况长期困扰着城市规划、建设和管理，旧城改造中也会造成许多盲点和难点，影响城市形象和面貌。在土地储备体系运作过程中，由于实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发和土地整理，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，提高城市土地资源配置效率。

　　（六）落实土地基本国策，有效保护城市郊区农地

　　保护耕地是我国的基本国策之一。为此，必须严格控制城市用地外延扩张的趋势，积极开发和合理利用城市存量土地，提高土地利用效率。实施土地储备制度后，土地供应的计划性增强，可以促进闲置、利用率低、配置不合理的城市存量土地的开发利用，增加城市建设用地的有效供给，缓解城市建设对城市郊区农用地的需求。

首先是从无偿划拨到有偿使用，其分界点是改革开放之后，然后是1989年开始的土地分级评定，紧接着2001年为了为推动土地配置的市场化程度，5月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，确立了经营性土地实行“招拍挂”制度，此后围绕信息公开的原则，国家不断完善招拍挂制度。
另外为了调控土地市场，优化利用国家由创立了城市土地储备制度。
详细的你可以到下面这个网址看一下：

一、加拿大土地税收管理

1.加拿大土地税制

加拿大税制的特点主要体现在两个方面：一是长期执政的自由党政府一贯执行刚凯恩斯主义国家干预经济的税收政策，二是在公平与效率两个主要税制原则的权衡中，加拿大历届政府更偏向于公平，偏重于福利国家的发展与维持。20世纪90年代后，加拿大税制改革的主要目标是促进税收公平，减轻税收负担。

土地税制是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。加拿大的土地税制主要包括两个方面的内容：①土地保有课税；②土地有偿转移和增值课税。

土地是万物生存之本，是人类创造财富的源泉。用以调节土地资源的土地税是最古老的租税形式，加拿大在1873年首先开始征收土地税，后来各国相继仿行。由于土地是一种主要的不动产，加拿大的土地税是合并在不动产税内征收的。居民买了房屋就同时买了土地，所以计税时也把房屋建筑物等不动产包括在内。因此，加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。该税种是目前加拿大税收体系中的一个重要组成部分，具有增加财政收入、促进土地有效利用、调节土地级差收入等重要作用。加拿大市政府的财政收入中不动产税收占有相当的比重，一般占市财政收入的30%～40%，有些城市还要高一些，如温哥华市约占总财政收入的58.4%。

加拿大在土地税收方面积累了多年经验，主要确定了以下四项原则：一是公平性原则，在加拿大，不论是谁都要依法缴税，收入较高的人必须支付更多的税。二是公开性原则，土地税费的确定权在联邦或省以及地方议会，广泛征求社会各界的意见，力求税赋公平公正。三是公正性原则，主要体现在对纳税财产的评估方面，要求评税师对自己的评估结果接近市场水平，过分地脱离市场水平则被视为不称职，有被辞退的危险。纳税人可以对评估结果提出异议，有权要求修正。四是根据不同环节进行征税的原则，分别对土地的保有和转移进行征税。对土地保有的征税又包括对土地所有和出租进行征税，而对土地的转移则又包括对转移行为本身和转移时所发生的增值进行课税。

2.税种设置和征收方式

加拿大的不动产税可分为几种，主要包括：①不动产保有税，即不动产税（Real Property Tax），由地产所有者每年按时缴纳；②不动产转让税；③营业性不动产税等。

不动产税属于地方税种，由省级政府和市政府合法开征，收入全部用于地方财政预算支出。通常市政府负责对市区内不动产进行征税，各省政府对市区以外的不动产征税。各级政府每年向不动产所有者征收不动产税，通常一年中分几次定期发出税收通知，如安大略省，并要求在指定的期限内缴纳税款。此外各省和市还要对不动产的转让征收一种中等水平的转让税，由买方在办理产权过户时缴纳。

各省市还征收营业不动产税，营业性不动产税是对非居民在不动产税外又额外征收的一种不动产税，是地方政府的第二大税收来源。它与不动产税不同，营业性不动产税是对不动产的占有者而不是对所有者征收的税。营业不动产税税基的确定，通常是不动产税的估价值和年租金总额。具体包括五种形式：按财产评估值的一定百分比征收；按总租赁评估值的一定百分比征收；按面积征收；按储存能力征收；按总营业收入的一定百分比征收。

除一般不动产税外，各省都授权市区政府征收特别税或费，以弥补地方政府公共设施开支的不足。

加拿大不动产税的征收方式采用的是从价计征，主要是以土地及相应建筑物的价值或价格为课税标准所课征的不动产税。各省级政府都以某一基准年度的百分比来对财产进行估价。它通常是财产的买卖双方在交易中自行确定的价格。然而，由于重估的间隔不同、所采用的基准年份不同以及估价方法的差异等，同样财产的估价会出现差别。在某些省，应纳税估算值是通过省指定的各种因素的乘积计算出来的，采用这种方法的主要目的是限制税收的转嫁。在多数省，农业土地税收都采用较优惠的估价标准。

以不动产所有者财富为基础的不动产税，实际是由地方政府在纳税人之间进行支出分配的一种手段。各省都采用学区税率来筹集除省政府转移支付以外的收入。学区税率实施的程度在各省间有差异。各省都在市的非组织区域征收不动产税，而省级征收的不动产税日益成为筹集教育资金的重要手段。

为了补偿市级政府对政府拥有的财产免税的损失，加拿大联邦和省政府向市政府支付财产转移性补助。某些省对学校、学院、大学和公立医院财产税的免税部分也提供相应补助。

3.税率的确定

各省、市的不动产税大多采用不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大。例如温哥华的不动产税税率从0.3%至15%不等，差距很大，复员转业军人、房子用于自住的业主、65岁以上的老人和残疾人可以享受0.3%的税率；炒作、出租房屋的人所交税率从10%至15%不等；对拥有两套住宅的人以较高税率征收。不管房子是否能租出去，房主每天都得按规定缴税。温哥华市政府对房地产每年评估一次。评估由政府主持，费用也由政府负责。评估的过程和原则：首先是进行土地分类，确定房地产的土地类区；其次，是填报土地用类，依据用途，确定税率；其三，是公共设施完善程度，含图书馆、游泳池、运动场所；其四，房地产所在地区距离医院、学校远近，以及学校的教育水平和医院的治疗水平；其五，是交通便捷度，是否设有公共交通（公共电汽车）、道路状况等，对不同情况评估不动产价格及确定税率。依据评估总价值征收地税，不是按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的评估总值的百分比征收。

对于不动产转让税的税率各省、市的情况也不一样，例如加拿大新不伦瑞克省对不动产交易的价值，按0.25%的税率征收不动产转让税；安大略省征收的是土地转让税（Land Transfer Tax），根据安大略土地转让税法，其税率在0.5%～2%间浮动，具体税率依转让价格和土地使用目的而定。对所有转让的财产（包括商业或工业用地），当其价值在5.5万加元以下（包括5.5万加元）时，按0.5%课税；当价值超过5.5万加元，但在25万加元以下（包括25万加元）时，按1%课税；当价值超过25万加元时，按1.5%课税；对于不超过两人的单亲家庭的不动产转让，当其价值超过40万加元时，将对超过的价值部分征收0.5%的附加税率。

内华斯克亚市的契约税法规定，允许市镇、城镇或乡镇制订细则，对地方土地转让税按转让财产价值的0.5%征税。大约有1／3的市镇开征这种税。哈雷菲克斯市的特别法规规定，对契约转让税按2%以上征收，但现行税率为1.25%。魁北克市的土地转让税法规定，允许各市镇通过制订细则的办法向市区内的不动产征税，售价在5万加元以内的税率为0.3%，超过5万加元的部分为0.6%，对公共区域、农业用地和林区的转让可享受免税。为鼓励住房建设，魁北克规定，如果政府已设立了补贴基金及不动产储备金，则可取消征收土地转让税。

加拿大对于非加拿大居民土地转让征税有时会给予较高的生产率。如魁北克省和安大略省对某些种类的土地转让给非居民或非居民控股的公司，要从重征收不动产转让税。以安大略省为例，通常情况下非居民与居民应交纳的土地转让税率相同。但对非居民购买农业或娱乐业财产的转让土地，土地转让税税率为20%。不过，这些土地转让税还会有大量免税规定。

除上述税收外，地产转让，包括房地产买卖还涉及以下税收：①转让增值所得税（Income Tax Concering Capital Gain）。当卖房者在销售房产后，销售所得的增值部分，按照规定上交所得税；②租金收入所得税（Income Tax Concering Rent Incoming），为房屋出租所得计入年收入所应缴纳的税；③商品及服务税（GST），在多种情况下可以免缴，例如对二手的住宅房屋是免征GST的。

此外安大略还有非居民预扣税（Non Resident Withholding Tax），即非居民在加拿大境内获得的薪金、利息、红利、租金、版税、代理费等收入，要征收25%的预扣税。此税根据加拿大与有关国家的税务协定可能会有所降低。

二、加拿大房地产业

1.房地产交易的法律保证

加拿大的房地产交易市场非常成熟和完善，相应的法律体系也比较复杂和健全，以安大略省为例，所涉及的法律包括：合同法（Contract Law）确保合同的合法性；不动产和商业经纪人法（Real Estate And Business Brokers Act），是对地产及其代理人进行管理及规范商业行为的专业法规；商业经营法（Business Practices Act），是对广告、销售承诺等具体的商业行为规范的联邦法律；土地转让税法（Land Transfer Tax），规定了对土地转让等税收的征收；征用法（Expropriation），规范了政府征用私有土地的程序及补偿的法规；竞争法（Competition Act），规范了商业竞争行为；收入法（Income Tax）规定了与房产销售所得有关的税收问题；土著人土地法（Native Land），专门为保护印第安人原著民的土地而设；登记法（The Registry Act），是与土地权法（Land Titles Act）具同等效力的产权登记法规；分区法（Zoning By Law），是土地规划法规；建筑物法（Building Code），为新屋建设规范而设置的法规；火法（Fire Code），设置了现有房屋的防火标准；代理人法（Agency Law），专业代理人法规；租赁法（Tenant Protection Act）对住房出租双方的权利及义务作出了明确的规定，主要保护租客的利益。

在加拿大，土地的产权（Title）从Crown Patent商品化衍生而来，可以为私人所有，这可能是与我国房产权的最大不同点之一。在加拿大，除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外，主要还有以下两种对特殊土地的使用和管理的情况值得注意。

1）土著人土地（Native Lands）：为保护印第安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。

2）有些土地的某些地块属于皇家保留地（Reserved Crown Lands），在土地使用上会有一定的限制，比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理，甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。这样在成片土地开发方面往往会遇见对土地及房产使用上的限制，这样一来对该地产的价值就会有直接的影响。

2.房地产交易的政府主管部门

在加拿大房产交易中，政府只负责产权登记管理，其管理部门是政府不动产登记办公室，各省或市政府中均设有这样的机构。例如安大略的房地产的产权登记及管理由消费者和商业服务部的不动产登记处负责。政府不动产注册办公室类似于我国的国土资源和房屋管理局，它掌握着辖区内所有不动产的信息。这些信息绝大部分都是公开的，任何个人和单位只要花费少量的金钱都可以查到所需要的资料。律师的产权调查的资料全部是从这里获得的。目前加拿大许多省市的不动产注册办公室已实现了计算机管理。律师不出律师楼就可以通过计算机获得产权调查资料以及产权注册登记。例如在安大略省目前同时存在两个产权登记管理系统：①登记系统（Registry System）：各种产权相关文件在登记法的规定下登记归档；②土地权系统（Land Title System）：在土地权法规范下，确保无误的房地产权登记管理系统。通过这些系统可以查询安大略省的土地产权情况。

3.房产交易的中介机构

加拿大地域辽阔，人口稀少，目前每年都会有来自世界各地的大量新移民不断移居到此，尤其是一些大城市。伴随着城市的不断发展，房屋交易市场非常活跃。买卖一个房屋，就像买卖一个商品大件一样。根据供求变化，地产的价格也在变化，因此并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报。除了自己应有独到的眼光以外，寻求房地产专业人员的帮助是必不可少的。房地产经纪人是专业服务人员，掌握的信息资源比较多，而且信誉较好，具有成熟经验，他们能够帮您分析策划，选择合适的地理位置，调查社区环境，分析投资发展趋势，掌握投资热点，帮您确定入市时间，这样一来就可以最大限度地降低风险，增加回报。根据加拿大房地产经纪人协会统计，平均85%以上的人买卖房屋时是通过经纪人成交的。

在加拿大经纪人是由经纪人协会进行管理的，协会有省、市级。经纪人要经过严格的考试、培训并交纳一定的会费才能成为协会的会员。经纪人经过不同的考试，可以取得相应的等级，最高一级的可以独立设立经纪公司。协会有一个自己的网站，信息更新得非常快，所有的会员都可以登录。

4.房地产交易基本程序

目前，加拿大的房地产交易过程与北美其他地区交易程序大致相同。一笔交易程序一般需要涉及以下程序和有关人员。

（1）找地产经纪人

某人若有了买房的想法后，通常通过朋友或广告，首先寻求一个专业的房地产经纪人来帮忙。经纪人在房地产交易中所起的作用是非常重要的。

（2）请验屋师

一旦买卖双方签署合同以后，如果合同里面有验屋条款，买方应在规定的时间请政府注册的验屋师验房。验屋条款一般是指合同经过验屋无问题的情况下才能生效。验屋师会出具书面的验屋报告，如果房子没有问题的话，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。

（3）贷款金融机构

如果合同里面有贷款条款，买方也应在规定的时间到金融机构办理贷款手续。贷款条款一般与验屋条款类似。金融机构会根据该机构的规定和买方的还款能力来决定是否贷款给他。如果金融机构同意贷款，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同。加拿大的金融机构的客户来源一般有直接上门服务的，也有很多是通过贷款经纪公司和贷款经纪人介绍的。

（4）共管物业证书（Status Certificate）

如果合同里面有共管物业证书条款，买方也应在规定的时间内请律师审阅共管物业证书。共管物业证书条款是指合同规定在一定的时间内，买方律师须对共管物业证书条款进行审核通过。该证书一般是由物业管理公司出具，费用100～150加元不等，买卖双方可以协商，通常是由卖方出钱。依照《共管物业法》的规定，该证书的内容包括物业公司的经营状况、有无法律纠纷、财务状况以及业主（卖方）有无欠款及法律纠纷等等。该证书是对那些有物业管理公司的物业适用的。如果该物业或物业管理公司有重大法律或财务问题，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。

从以上可以看出，业主如果没有非常特别的情况，一般不会拖欠该付的费用并遵守物业管理公司的规定，否则在出售该物业时会有许多麻烦，甚至售不出去。

（5）买卖双方的律师

买方通常是在合同签署之前聘请专业房地产律师，也可以在这之后聘请。不过加拿大法律规定，买卖双方必须聘请各自的律师办理过户手续。所以在加拿大买卖房屋可以没有经纪人，但是不聘请律师几乎是不可能的。

买方律师在经过委托以后，要认真仔细检查合同，并进行一系列的调查。这些调查一般分为产权调查和非产权调查。

代表卖方律师的工作要比代表买方律师的简单一些。卖方律师的主要任务是回答并解决买方律师所发现和提出的问题。如果该不动产有很少的或没有问题，卖方律师的工作相对简单和直接。如果有很多或者严重的问题，卖方律师就要面对一个非常困难的工作来保证该交易按时完成。

当卖方律师收到买方律师的要求信及需要卖方签字的文件后，他必须仔细阅览。卖方律师必须精通合同条款和与房地产买卖相关的法律，这样才能够正确回答要求信。

交割日当天，卖方律师或其助理按约定时间与买方律师或其助理在政府不动产注册办公室交换文件和房款及钥匙，然后由买方律师负责登记注册。卖方律师只有在买方注册登记全部完成以后，才能将房款交给卖方。

交割后，卖方律师还需要取消卖方以前的贷款抵押，并向卖方出具总结报告。

（6）进行产权登记

不动产的交易完成后，必须到所在地的政府不动产登记办公室进行产权登记。目前由于政府不动产注册办公室已实现了计算机管理，双方律师不必再亲自到注册办公室，而是通过快递公司交换文件，在网上进行注册了。

从以上加拿大房地产交易的全部过程来看，每一步骤都是由相关专业的人士来完成，分工很细致，避免了利益冲突，并能充分保护买卖双方及贷款机构的利益。

5.加拿大房产交易中的政府优惠政策

加拿大本国居民在购买住房时政府有一些优惠政策，例如在安大略省对第一次购房者有如下优惠政策：

1）土地转让税的返还。在安大略省首次购买新建住房，并且主要在此房屋居住的购房者可以获得税收返还（1996年8月开始执行）。

2）省购房储蓄补贴计划（OHOSP）。目的是帮助第一次购房者实现其拥有自己的住房梦想。当购房者第一次购买自己居住的房子，其个人年收入少于4万加元，或夫妻合并年收入少于8万加元时，有资格得到OHOSP的补贴。

3）注册退休储蓄计划（RRSP）可以首期付款。每个家庭夫妻双方（包括同居夫妻）可以从各自的RRSP账户中取出2万加元用于房屋首期付款，一个家庭一共可取4万加元，而不涉及税收和利息，但受如下条件限制：

●只适用于首次购房；

●必须从取款日的第二年开始还款；

●低价购买旧房，翻修后转售，扣除装修费用及税费，赚取其中的差价；

●还款最长不能超过15年；

●每年还款不能低于取款总额的1/15；

●不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税。

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