产权式酒店投资分析
产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者。投资者通常不居住在酒店,而是将客房委托给酒店管理公司出租经营,并获得年度客房利润分红。同时,投资者还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说,这既是一种直接收益,又是一种可以在世界各地名胜休闲度假的方式。
有关资料显示,全球产权式酒店在过去10年中平均每年增长15.8%。与银行储蓄相比,产权酒店的投资性能更强。预计到2004年,全球产权式酒店的销售额将达到300亿美元。长期以来,银行储蓄一直是国内居民投资的首选,但随着2002年2月第8次降息,储蓄保值、增值的功能开始弱化,理财观念发生转变。与投资股票债券相比,投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。
产权式酒店向大众推出的是一种既是消费又是存储,既是服务又是资产,既可自用又可赠送的特别商品,是房地产业和旅游酒店业的综合。
在中国内地,产权酒店从1995年开始流行,北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均出现各种形式的产权酒店。经过一段时间的发展,新酒店接连开张,给人以市场大有可为的感觉。然而,产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国的发展经历了萌芽、发展和失败的过程。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件:一是西方国家中产阶级的崛起,形成了庞大的客户群;二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源,可以供客人休闲度假;三是分时度假消费的配套。分时度假交换制度与产权式酒店相结合,使产权式酒店更具吸引力,可以实现一地投资异地享受。目前,世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市,约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而采取的策略,没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为旅游与房地产相结合的物业开发模式,从2001年起开始风靡全国。
随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京,从重庆到上海,产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”;北京的“金色假日”、“快乐无穷大——龙庆(假日)乡村俱乐部”;海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”;上海的“凤凰大厦”;秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”;大连的“海昌欣城”;杭州的“黄龙·月亮湾大酒店”等项目应运而生。
几年前,在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩,其原因有三:一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金,目的不在于发展旅游业;二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟,国内旅游度假的市场气候也没有形成;三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。
回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件,我们可以看到:首先,原来制约产权式酒店发展的条件——旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已经形成;其次,近年来国内经济发展迅速,白领阶层急剧扩大,成为都市消费主流群体,同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次,旅游产业近年来发展迅速,国内新兴旅游资源越来越丰富;最后,国际分时度假公司进入中国,使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说,产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性,作为面向消费者的酒店,它是旅游业的配套产品,提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的产权开发商,又具有房地产商的众多个性,提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此,从产权式酒店的开发商角度分析,必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质,又迎合了消费者的投资利益。
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式,这类酒店的客户60%是中产家庭投资,40%左右是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析,目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者,客户享受旅游度假的服务,享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠;而作为投资者,客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析,产权式酒店的客户无外乎三类消费群体:其一是有一定经济实力的家庭或个人,他们的角色介于投资者和消费者之间,他们投资主要是为了增值和分红,顺带度假;其二是公司或事业机构,其购买动机是用于员工福利或会议,以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施,而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担,购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱;其三是分时度假公司,其购买动机纯粹是业务需要。
这三类群体所关注的利益各不相同,分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点,侧重于酒店消费功能的体现;个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等;而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户,酒店的可消费性(包括可交换性)、可投资性(升值能力)和投资的安全性指标是决定性的影响因素,而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士,这些人一般都具备良好的教育背景,有成功的经营管理经验,有良好的分析能力和投资眼光,因此,追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
产权式酒店发展出路:要使国内产权式酒店走得更稳、更远,需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的,因此首要的一点是切忌一哄而上,不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者,要运用好的促销手段、示范方式,通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。
第二,酒店一方面要积极加入分时度假交换体系,另一方面应与同业进行广泛的横向联合,以增强产权式酒店的连锁优势。
第三,开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度,加强企业的经营获利能力,同时增强企业运作的透明度,为投资者提供安全、可靠的投资保障,增强其投资的信心。
第四,开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势,为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时,实行规模化经营,结合空中优势(飞机航线)与地面优势(海南的景点、酒店),并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店,形成整合优势,为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值,加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式,使投资者对其产生了很高的信任度。
第五,开发商和代理商应积极运用房地产业的一些运作模式,为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低的首付款,余款分期偿还,这样消费者通过委托酒店经营,每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策,这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。
产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事,更应注重后期经营业绩的可持续发展。
1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低,吸引不到客源;而档次太高,高档客源太少,酒店管理成本过高,得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢3-4星级的酒店。
2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店,淡旺季很明显,因此酒店管理人员除了应该是本地化外,还不妨采取“季节工”。当然,加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。
3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务,更应该面向整个旅游市场、面向公众开放,这样才能挽留人气、调动人气。
4、开展多元化经营,尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比,面向旅游休闲业的产权式酒店,除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外,还应该围绕旅游业,展开多种服务或经营。
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产权式酒店投资分析
而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士,这些人一般都具备良好的教育背景,有成功的经营管理经验,有良好的分析能力和投资眼光,因此,追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
投资产权式酒店面临哪些法律问题麻烦告诉我
(四)、投资者设立业主委员会产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,其用途是商业经营,且经营者与所有者分离,又经营者众多、分散、不具备经营专业知识,单个业主与开发商、经营者相比都处于弱势地位,因此,投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备...
投资产权式酒店面临哪些法律问题
二、产权式酒店涉及的法律关系产权式酒店主要涉有两个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押、物业管理等法律关系。(一)房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签...
产权式酒店是什么意思?
所谓产权式酒店,是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者,投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营,投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外,还可以取得一定期限的免费入住权。一般而言,业主只需投入为数不多的首期付款,然后用客房经营收...
某一酒店的形势分析
产权式酒店总价低,首付低,投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后,一般每年仍享有7-14天的免费居住权,该居住权可以自己享用也可指定其他人使用,但免费居住权的使用将由酒店统一安排,业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势,提供酒店式服务是酒店式公寓的...
长沙市产权式酒店市场调查分析报告
产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家,是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营,获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权,但没有经营权。 (二...
按揭商铺划不划算?产权式酒店投资应该注意什么?
答:产权式酒店本身就是商品房买卖,投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证,确保投资的是具有独立产权的物业。除此之外,专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键,也是未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。答:成都商铺租金递增率并没有确定的标准,而且在不同的区域差异也很大...
...产权式酒店行业市场深度调查研究及投资前景分析报告
前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告 》第1章:产权式酒店行业发展综述1.1 产权式酒店的界定与特征1.1.1 产权式酒店界定1.1.2 产权式酒店类型1.1.3 产权式酒店优势1.1.4 产权式酒店特征1.2 国际产权式酒店行业发展状况1.2.1 国际产权式酒店行业发展历程1.2.2 国际产...
香港怡和国际酒店管理集团机构集团简介
集团的专长在于为中国商务、度假和产权式酒店的市场开发提供一站式服务,从前期筹建策划、投资分析,到项目设计和经营管理。在产权式酒店领域,他们凭借独到的创意和科学稳健的策略,以及一系列先进的管理和服务技术软件,确保了酒店建设与运营的各个阶段都能得到高效支持,如前期规划、项目功能策划、装修设计和...
酒店式公寓投资前景如何
摘要:酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种“物业”,由于它的涉及范围很广,业界并没有一个明确的定义。而“引入酒店式管理的公寓”这个说法只是一个比较普遍的笼统的解释。由于酒店式公寓具有小面积,低总价,投资风险小,转让出租回报大,市场需求大,有升值空间等优势,近几年成为投资热门领域。下面就和小编一起了...
系诸丹桂: 产权式酒店之优劣 产权度假酒店属于旅游房产.一方面,投资者可以像购买住房一样投资置业,可以从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权.另一方面,它还号称“拥有自己的度假胜地”,提供了一种新的休闲度假方式.产权度...
鄂托克前旗14771205207: 产权酒店投资有什么利弊? - ?
系诸丹桂: 简单的说:风险1、经营盈利水平和能力你很难有定论; 2、酒店的土地使用权比较短,你得注意还有多久; 利:赚钱(只有能)比存银行的利息高——这个才是实在的
鄂托克前旗14771205207: 产权酒店的投资风险 - ?
系诸丹桂: 风险一 一些开发商,在推销自己的产权式酒店房源时,告诉购买者可获得独立产权的房屋等.那么,如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房,那么,单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法...
鄂托克前旗14771205207: 产权式酒店的发展前景 - ?
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鄂托克前旗14771205207: 产权式酒店,值得去投资吗 - ?
系诸丹桂: 具体看项目,有的地段好,房间布局合理的还是不错的,但是很多商住楼借这个由头卖高价,投资者很悲剧的.
鄂托克前旗14771205207: 什么是产权式酒店,如何把握好产权式酒店投资 - ?
系诸丹桂: 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者.每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权.其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求.产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似,都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业商业性的投资行为,.产权式酒店不属于房地产开发,目的是获得资产投资增值和旅馆饭店经营收益.,如何把握,地段,酒店管理公司经营案列,等等
鄂托克前旗14771205207: 什么是酒店产权式经营? - ?
系诸丹桂: 产权式酒店,起源于上个世纪70年代的欧美国家,开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限...
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