为什么国家要规定房屋产权为70年，为什么不能为永久？有啥深刻原因？

国内房子的产权是70年，外国为何是永久产权？~

国内的房屋产权只有70年，而在外国却是永久的！这是为什么呢？

1978年，中国实行改革开放，制定政策时没经验，摸着石头过河。
当时一穷二白，路得修，楼得盖，城市得建设，产业得走起来，钱从哪来呢？中国人多淳朴，地方政府能想到的就是借债。经过指点，政府开始把地权和房权分离，开始出售土地使用权贴补财政。

但是在房产物权出让这一块上，确实是一头雾水，这时碰到了房地产祖师爷——香港。
当时香港虽然归英国管辖，但是名义上还是英国租借中国的领土，租期为99年，香港政府批地的期限是从50年到99年不等。
中国就想照搬香港，一开始提出中国的土地用地年限也是50年，国家考虑原因由三。
年限短点好调整；

一个人一辈子工作时间也就50年，国家认为50年的土地年限对一个人来说足够了；
从建筑质量发展周期来计算，因为钢筋混凝土建筑寿命是50年左右。

中国是社会主义国家，土地归国家所有，私人不能拥有土地，这就决定了土地不会是永久产权。

一直以来，很多人都搞不清70年产权到底啥意思。
开发商通过招拍挂缴纳土地出让金向政府拿地，获得土地使用权，建成房子后，把向国家交的出让金的成本折合在房价里面卖给购房者，等于说是，房地产商把地从国家那租过来盖房，然后又转租给了你。

你买的是商品房，所在土地所有权属于国家。你掏的几百万买房钱，获得的是房屋产权和向国家租借土地的70年使用权。
如果开发商的房子质量过硬，只要你的房子没塌没崩没毁灭，你就一直拥有房屋所有权。但是你的土地使用权只有70年。

uia——土地使用年限 “缩水” 购房户开发商“博弈”

作者：广东尚典律师事务所 胡海良 邹朝贵

自住房市场化改革以来，在房地产市场之上一直有一把高悬的达摩克利斯之剑，那就是土地使用权使用年限。绝大多数购房者都不清楚在我国法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。而事实是在我国法律中，房产和地产是独立的，购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地的使用权。房子的土地使用年限到期后，必须续期方能继续使用。依据《土地法》及《物权法》等相关法律之规定，住宅土地使用权年限为70年，商业物业的使用年限为40年，工业与综合物业的使用年限为50年，现实情况中购房者拿到的房子的土地使用年限远未达到这个标准。

就实践中接触到的案例来看，导致惠州房屋使用年限“缩水”有以下几个原因：

1、开发商开发“消耗”了土地使用年限。

依据法律规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算。开发商从开发到销售的周期一般在1～3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的增加而缩短。更有销售不畅的尾房、空置房，尤其是一些烂尾楼改造的项目，其拥有的有效住宅土地使用权远未达到70年，购房者必然面临明显的“房屋产权期限缩水”。此外本地房地产市场深受历史因素影响，上世纪90年代，惠州出现了一股地产开发热潮，很多单位和个人疯狂炒地，囤积了大量土地。由于市场和经济发展速度受限，本地房地产市场至06年止都没有明显的红火过，大批90年代初被透支的土地到这几年才开始开发，导致了在售项目中，土地年限只有50几年的项目较多。

2、开发商呈报土地使用性质导致土地使用年限不同

依据国家规定，商业用地使用年限为40年，住宅使用年限为70年，现实生活中许多住宅项目是商住两用型，开发商以商业项目的名义进行呈报或将原来的住宅用地申请改变成商业用地则土地年限自然不可能达到70年。购房者往往无法理解这一点，认为国家明确规定住宅是70年，为何我的却只有40年？矛盾由此产生。

因土地使用年限缩水购房者与开发商对簿公堂的事情在全国屡见不鲜，如浙江赵某诉浙江万达房地产有限公司房屋使用年限纠纷案、广州曹某诉番禺区绿庭雅苑房屋纠纷案，惠州本地土地使用年限缩水购房者不满找开发商讨说法的事情也被屡次报道。但凭心而论单纯的把责任推到开发商头上其实也不公平。很多时候开发商受银行资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期并非单独的集团或者个人可以控制；相关土地使用权年限到期后是否需有偿付费国家立法机关也采取回避的态度，更让开发商应对此类诉讼雪上加霜。

笔者将通过相关案例对土地使用权年限相关方面的法律及具体策略进行简单说明，希可抛砖引玉，共同应对此类问题。

案例1 商用住宅用土地年限有别 购房者应清楚土地使用规定

案情：2004年9月，台州人赵某与浙江万达房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于台州市椒江区凯悦大厦02号商业用房，总价80余万元。合同第一条 “项目建设依据”记载了国有土地使用权的方式为“出让”，合同号为台开土合(2001)年第35号，该《国有土地使用权出让合同》明确了土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为50年。合同第三条标明土地用途为“商业用地”。2007年4月，赵某在办理土地证房产证等证书时发现，土地使用时间登记为40年。使用年限一下子“缩水”了30年，赵某感觉“上当”了，与开发商多次交涉未果后，赵某向法院起诉，要求万达公司退还多收的30年土地出让金379017元。

购房户认为：购房合同上“项目建设依据”上注明“土地使用年限为70年”，办理房产证等文件时却发现实用年限40年，开发商是欺诈应退赔30年土地出让金。

开发商认为：双方签订的商品房买卖合同中记载了国有土地使用权的方式为“出让”，明确土地使用年限商业用地40年、住宅用地70年、办公用地50年。合同第一条应当是大厦项目建设依据的介绍，并不是开发商向购房者作出的“商业用房国有土地使用权年限为70年”的承诺条款。

律师观点：广东尚典律师事务所律师邹朝贵、胡海良认为该合同第一条的标题为“项目建设依据”，在未明确注明的情况下一般理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。其具体涵义应理解为：“规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，使用年限不同，其中最长年限70年，总的使用年限70年。”关于商业用地的使用年限依据相关规定明确规定为40年，在开发商已经明确在合同第3条中注明为“商业用地”的情况下，仅凭合同第一条无法确认开发商已向购房者承诺商业用房的使用年限为70年。购房者的诉讼请求很难获得法院支持。

法院终审结果：本案二审法院认为本案中一方面开发商并未在合同中向原告赵某承诺出让的商品房的土地使用年限为70年，该合同第一条的标题为“项目建设依据”，应理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。另一方面，作为原告也应该知道规定商业用途土地使用权年限最高不超过40年，因此原告认为开发商违约，不能为原告购买的商品房办理70年的土地使用权证，要开发商退还多收的30年土地出让金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。遂判决：维持原判，驳回起诉。

案例二 土地使用权年限缩水 开发商赔偿损失

案情：1999年11月，刘某与某开发商签订购房合同，买下台江区八一七路某楼盘2间店面。双方在合同第一条约定，土地使用年限自 1999年5月17日到 2069年5月17日。2005年11月，刘某领取了所购房屋的土地使用权证，发现所购房屋的土地使用终止日为 2039年5月17日，比合同约定少30年。双方协商无果后向市仲裁委提出仲裁申请。开发商要刘某付所购房的尾款2.4万余元，刘某则要求开发商赔偿3.9万余元。

购房户认为：刘某认为，某开发商在售楼时，以所售店面土地使用权限达70年作为“卖点”，抬高了房产价值，欺骗了购房者。合同是开发商提供的，开发商应非常清楚有关商业用地最高使用年限为40年的强制性规定，而不应要求消费者必须知道这一规定。在签订《商品房买卖合同》中，既然开发商承诺其使用年限为70年，消费者有理由予以信赖。因此，开发商在购房合同中有明显过错。

开发商认为：70年的土地使用年限是针对整个楼盘用地，而不是对刘某的单一店面的规定，因此合同中70年的描述是正确的，不存在欺诈。

律师点评：广东尚典律师事务所律师邹朝贵、胡海良认为如果业主事后取得的土地使用权证上所载的土地使用年限比合同约定的短，开发商的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。开发商的做法侵害了购房者的知情权和合同权益，消费者完全可以依据《合同法》和《消费者权益保护法》维护自己的权益。但是，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。

市仲裁委审理结果：市仲裁委认为，刘某所签合同中关于 “土地规划用途为商住，土地使用年限自 1999年5月17日到 2069年5月17日”的条款，因与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相抵触而无效。刘某的店面依法只能拥有40年的土地使用权，其预期拥有70年使用权不具有现实可能性。因此，刘某所称的经济损失缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予采信。但开发商提供了无效条款的合同，令购房者产生不现实的期盼，造成有利于开发商的购房意向。开发商的过错给购房者造成一定的经济损失，所以开发商应向刘某赔偿5000元。

这是一些案例,你可以看看自己是怎么样的,然后再看看如何维权fvv80

　　随便聊聊吧,国际上通行的做法是:承认土地为私人所有,永久或是非常长时间地拥有(比如美国是永久拥有,英国是999年).但是，房产拥有人也就是业主每年要给政府交纳大概是房产价值1%到2%的土地契税.如果算下来,70年也差不多就是相当于再买套房了.

　　中国要实行<<物权法>>,其中明文规定:70年到期自动续期.至于怎么个自动续法,我估计有两个办法:一是让房产所有人再掏钱买70年的使用权,但这个70年土地使用费必定是象征性的，其费用与那时的房价相比必定是远远小于;
　　二是改为国际通行做法,承认土地私有或是永久拥有使用权.然后向现在的国外那样,业主每年向国家交纳契税.

　　无论是第一种还是第二种,交纳的费用必定是象征性的. 原因是一定要考虑当时的业主的经济承受能力.

　　因为，任何一个脑子正常的政府(何况政府里面大部分人都是既得利益者),都不可能也没有能力在没有丝毫赔偿的情况下赶走那个城市已经定居买房的居民,即使那些居民的房产过了所谓的70年.为什么?因为一个城市里，本地人基本都是有房的,有房的也是那个城市的主体和基石,谁能动得了?

　　所谓没房的,大部分都是离开了原居住地和户籍,才成为所谓的"没房人"的,政府会为了这些人的利益去撼动早已定居城市的人居民的基本的居住权?

　　想想看嘛,2060或是2070年前后，那时的政府会宣布:所有几十年前在本地买房的人注意了，你们的房子,现在要收回,你们要重新买,政府没有一点赔偿.
　　你说这可能吗?

　　当然，现在的房子可能要住不了70年.不过放心了,时间到了,会拆迁重建的,重建的房子不可能没有原业主的份或是没有相应的赔偿.这点，从2006年2007年重庆\深圳的所谓"钉子户"就看出来了.私有财产现在得到越来越明显的尊重和承认.没有理由认为2060年或是2070年的中国，对私有产权的保护和尊重还不如2007年.

因为中国人的平均寿命大约在70岁，所以就订个70年。也就是说，70年后，即使是你的房子，你也用不着住了。

国内的房屋产权只有70年，而在外国却是永久的！这是为什么呢？

可能是按人的寿命来定的吧。

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原平市15915626776： 为什么房屋产权是70年 - ？
真变小儿： 第一个原因是从建筑质量或者说建筑使用安全上说的.建筑使用时间越长,其中的建筑材料会老化,建筑使用也就越不安全,所以产权是70年.(官方说法)第二个原因是因为在中国,国家拥有土地等资源的所有权,一般民众只有使用权,产权70年就是给你使用70年,之后国家有权再处理.但是现在物权法,宪法都承认了物权的第一性,所以也不用担心70年后的房产的问题,国家总不会抢你的吧!

原平市15915626776： 为什么房子产权都是70年呢 - ？
真变小儿： 在我们国家,房子从来、也永远不会是你的,你拥有的只是租住权,因为土地是国家的,所以建造在土地上的住房你只是拥有使用的权利;只不过这个租住使用的年份比较长,所以容易使人忽略了这个本质.而XX年的产权,表面上是讲房屋,...

原平市15915626776： 房屋产权为什么是七十年而不是终身 - ？
真变小儿： 房屋产权分很多种,你说的七十年产权,应该是经济适用房或是国有买卖的房屋,也有永久地契的房屋,这在国外很多,首先要看你买的房屋的这块地皮是属于国有的还是私人的,一般私人地皮都会是永久地契的,可是这样的房价要比七十年的贵很多.在中国因为地皮基本上都属于国家的,所以产权也是有限的.

原平市15915626776： 为什么中国买房,产权只有70年? - ？
真变小儿： 全中国商品房的产权都只有70年 到期后是补交一定的出让金延长期限还是无偿延长使用期限,现在还没有出台具体的政策.但是,到期后土地使用权的处理有以下几种方式: 1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益...

原平市15915626776： 为什么中国的房子,产权只有70年? - ？
真变小儿： 香港的土地归属情况与内地类似;原则上属国家所有. 你以你的名义买了房产,房产权当然是归你所有.但是房子是建在土地上的,土地是发展商拍来的,年期是99年,因此你的房产按比例所点的那点属于你的土地的年期再长也超不过99年,一旦过了99年房产所占用的土地又归国家(政府)所有了.当然,政府未必会马上收回土地,但是,这时候你就要开始向政府按比例交地税了.这地税交到终有一天你的房屋所在的大楼,经过数十年或上百年的风吹雨打日晒而变成了危楼非柝不可的那一天,你就什么也没有了. 总结一句:是私有的,但有期限的.

原平市15915626776： 为什么房子只有70年产权? - ？
真变小儿： 因为居住用地的使用期限最高是70年.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、...

原平市15915626776： 为什么中国房产权是70年,而不是永久 - ？
真变小儿： 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; ...

原平市15915626776： 为什么商品房的产权只有70年呢?？
真变小儿： 可能根据中国人的平均寿命计算的.

原平市15915626776： 为什么房子产权只有七十年？
真变小儿： 房屋产权70年,是指土地使用证的期限为70年.根据《物权法》的规定,70年后自动续期

原平市15915626776： 为啥房子产权只有70年 到底谁定的 - ？
真变小儿： 现在一般很少能有房子到70年. 买卖的话,年限不变只是房产证更个名字.目前,我国没有明确的法规规定产权到期后具体的管理办法.但是,根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.” 国家尚未...