房贷利率“换锚”今日落地！升还是降？对楼市有何影响？

~ 全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日(8日)，央行房贷利率新政实行，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。
这一政策将对房贷月供产生哪些影响？未来房贷利率上升还是下降？后期楼市走势将发生什么变化？
新版房贷利率切换
今年8月20日，利率市场化改革更进一步，LPR形成机制改革后的首次报价公布，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；9月20日第二次公布的报价显示，1年期为4.20%，5年期以上LPR维持不变。
随着LPR改革，个人住房贷款利率也发生重大变化。
8月25日，央行发布2019年第16号公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
“新老划断”也是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示，10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
央行有关负责人解释到，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行；与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。简单来说，已经在还贷款的购房者月供不会受到影响，除非央行加息或降息。
此外，央行明确，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公积金政策暂不调整是当前公积金政策便民和务实精神的体现，既能保障刚需购房成本不上涨，同时也能保持贷款利率水平稳定。
上升还是下降？
此次调整之后，房贷利率是上升还是下降？
对于这一大家关心的问题，央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降！
自2015年10月24日以来，我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%，5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上，4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。
央行新政明确，首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看，定价基准转换后，全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，变化不大。
中原地产首席分析师张大伟指出，总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。
不过，张大伟强调，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的，此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。
机构：实际按揭利率变化将因城而异
对于新政在各城市的实施，公告也做出了明确的要求。
央行表示，省一级分支机构应指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限；银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出，新政规定了房贷利率全国统一的最低要求，按照“因城施策”原则，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。
融360大数据研究院公布的数据显示，8月份，监测的35个城市中，17城首套房贷利率水平有所上涨，16城维持7月水平。一线城市中，广州平均环比上涨4个基点，其他城市维持不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月，沈阳涨幅达23个基点；仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。
监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。
太平洋证券表示，房贷新政落地后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看，上海的首套房贷款利率，厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。
国盛证券称，原先首套利率有折扣的城市，如上海、厦门等，和原先首套房贷利率上浮的城市，如北京等，短期将受到不同的影响。未来，不乏会出现加点下限为零的城市，亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市，实际按揭利率变化将因城而异。

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久治县17010809618： 房贷调整是升了还是降了,是不是统一4.85% - ？
臧平聚乙： 你就当没变好了,升或者降只是给你了一个理由而已.

久治县17010809618： 已有房贷要不要转lpr?？
臧平聚乙： 根据人民银行规定,在2020年8月31日之前必须完成利率定价方式转换,到底是选择lpr还是固定利率,需要根据短期和长期的情况进行分析选择,未来的事情谁也无法预测...

久治县17010809618： 房贷利率是固定的还是浮动的好? - ？
臧平聚乙： 为浮动好,有利于推动房贷业务平稳健康发展. 自2012年6月8日起,中国人民银行决定,下调金融机构人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准...

久治县17010809618： 央行今天降息,为什么房贷利率不降? - ？
臧平聚乙： 近几天,不少朋友都在关注央行再度降息的事件,在3月30日,央行开展了500亿元7天期的逆回购操作,此次操作特别让人关注的就是逆回购利率下调了20个基点,那么,lpr利率是否会受逆回购利率的下调而下降呢? 3月30日央行开展了500亿...

久治县17010809618： 中央今天说房贷利率下降了,现在是多少,下降后是多少 - ？
臧平聚乙： 自11月22日开始,央行降息.原来的基准利率是从7月开始施行的,为6.55,降低基准利率以后,为6.15,我也买了房,看到你的问题,关注了一下,笑的不行,反倒谢谢你了!

久治县17010809618： 房贷真的又降了吗?？
臧平聚乙： 一时间所有的媒体都在报道贷款利率下调的消息,都在研究新的贷款利率能为购房者减少多少利息,不但有文字分析还有具体数字支持,仿佛一夜之间购房者的贷款压力减少了不少,房奴的负担减轻了不少.大家都在为降息欢呼时是否想到利息...

久治县17010809618： 房贷利率普遍上调后,房价是升还是降 - ？
臧平聚乙： 确实有一定作用,但是这并不是影响房价的唯一因素,如果当地政策或国家政策影响的话,当地房价大幅上涨,利息再高都有人买.因为房价增长速度大于利息增长速度的话,就有很多人继续买房.当房价增长速度低于利息的话

久治县17010809618： 央行今天起降低房贷利率,我的房贷能下调吗 - ？
臧平聚乙： 能调, 但要看你的房贷合同是按年调整 、还是按月调整,如果按月,那马上能降,如果按年,那看你第一次什么时候供,

久治县17010809618： 央行今天下调房贷利率,我去年在中行申请得房贷能下调吗利率? - ？
臧平聚乙： 哈哈哈,跟我关心一个问题,我已经确定了,可以的,我一个月能省一百多元吧.如果对回答满意,请采纳,鼓励鼓励热心人,这年头助人为乐也不容易啊~~~·

久治县17010809618： 降息前后贷款利率对比表 - ？
臧平聚乙： 6.27日晚市场一片沸腾,人们期待已久的降息,和降准同步落地,这是央行年内第三次打出的降息牌.央行宣布自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本.其中,金融机构一年期贷款基准利率下...