小区物业不作为，居民不满小区管理，居民是否有权更换物业？有何办法？

小区物业不作为，居民不满小区管理，居民是否有权更换物业？有何办法？~

物业本身就是小区聘用的，当然可以更换。

（一）更换程序的合法性
　　小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
　　（二）取得协调相关方面及中正级三方的支持
　　调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
　　（三）更换物管企业各方面工作的交接设计
　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。 交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。
　　（四）交接内容
　　交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
　　具体大块如下：
　　（1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
　　（2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
　　（3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。
　　（4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
　　（五）防范风险，避免业主或使用人工作，生活受到影响。
　　更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：
　　（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
　　（2）原物管企业提出高额外补偿。
　　（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
　　（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
　　（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。 物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚"破土"之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

还是要征求居民的意见的。因为居民都是交了钱的。得让居民有自主权啊

物业本身就是小区聘用的，当然可以更换。

（一）更换程序的合法性
　　小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
　　（二）取得协调相关方面及中正级三方的支持
　　调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
　　（三）更换物管企业各方面工作的交接设计
　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。 交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。
　　（四）交接内容
　　交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
　　具体大块如下：
　　（1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
　　（2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
　　（3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。
　　（4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
　　（五）防范风险，避免业主或使用人工作，生活受到影响。
　　更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：
　　（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
　　（2）原物管企业提出高额外补偿。
　　（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
　　（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
　　（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。 物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚"破土"之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

---

临海市18084513271： 对小区物业管理不满怎么办? - ？
凌萱复方： 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉. 街道办事处、乡...

临海市18084513271： 小区有些业主觉得物业管理不到位,拒绝交物业费,该怎么办? - ？
凌萱复方： 一方面和业主沟通,到底是什么问题.很多业主并不知道物业管理是做什么的.如果确实是物业的问题,那物业可以给业主一个明确的答复,限期整改.一方面对于恶意欠费的业主,尽快司法解决,以免问题扩大.

临海市18084513271： 小区物业公司不作为业主怎么办? - ？
凌萱复方： 小区主要问题:1、物业私自将小区内道路改为停车位,并且在车辆停放时没有人员加以管理,从而使得小区内车辆通行困难,根本没有消防通道可用.2、小区内的绿化物业公司从不进行维护.3、楼内堆放杂物严重,物业公司不予治理.4、楼内墙壁污渍很多、磕碰严重,物业公司不予修复和保洁.5、对于小区一楼客户私自扩建小院等行为物业公司也不予治理.

临海市18084513271： 物管不作为业主怎么办 - ？
凌萱复方： 业主大会可以终止与物业公司的合同,更换其他物业公司,并且可以要求物业公司赔偿因失职造成的损失.

临海市18084513271： 小区物业管理不做为怎么办? - ？
凌萱复方： 向上级投诉,如果上级不管这就打315投诉电话,你这属于掏钱买服务,你钱掏了没有对等的服务这就属于消费者权益受到侵害!

临海市18084513271： 对物业管理不满拒交物业费被起诉怎么办 - ？
凌萱复方： 现实生活中,业主拒缴物业费的理由很多,比如车辆被盗被划、物业服务质量差等等,但只要物业公司履行了相应的合同义务,业主以此为由拒缴物业费是缺乏合理依据的.一般情况下,即使是物业本身没有服务好,但基于业主手上并无实质证...

临海市18084513271： 物业不作为,业主如何监督 - ？
凌萱复方： 您好,小区物业不作为,态度恶劣,可以去该小区辖区的房管局物业管理科去投诉,这是专门监督管理辖区物业企业的行政部门.

临海市18084513271： 小区物业管理有问题怎么投诉 - ？
凌萱复方： 投诉及处理方法: 1、如果只是在平时一些管理上的问题,可以向小区基层的物业人员反映,一直没有反映效果的话,建议找他的领导或者上司,或者更高级别的管理层,直到有合理的回复为止. 2、遇到不合理的情况,一定要追到结果,否则...

临海市18084513271： 物业无作为可以投诉吗 - ？
凌萱复方： 物业管理不作为是失职行为.应向当地房管局投诉.

临海市18084513271： 物业什么都不管,小区所有业主都拒交物业费,物业公司把物业起诉到了法院,业主该怎么应对? - ？
凌萱复方： 对于物业什么都不管,小区所有业主都拒交物业费,物业公司把物业起诉到了法院,这个问题可以分为以下两种情况: 一、您个人或者其他业主认为物业什么都不管,或者我理解您的意思为此家物业公司没有服务到位让您们满意,但是实际上诸...