买房公摊面积包括哪些？购房前需要特别注意哪些问题？

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买房子花费了我们大量的积蓄，许多人还为此背负上了厚重的房贷。但如果真的用对了钱，买到了好的房子，我们也就不说什么了，毕竟有个温暖的家了，大家不都是这样嘛！但最可恨的是我们买房花了很多的钱，最后却发现被骗了。

知名媒体澎湃新闻报道：“近日，河北衡水的郑女士向澎湃质量观投诉平台反映， 2020年10月3日，她与河北雍景房地产开发公司签订合同，购买河北省霸州市杨芬港镇万和新城的一处房产。事后，郑女士发现，房屋实际面积与合同中的建筑面积相差近半，因此要求退还房款。但开发商工作人员却以公摊面积为由拒绝退款。”

根据郑女士网上晒出的购房合同显示，她购买的房屋面积为73.96平方，购买这套房子总共花了207088元，每平方米的单价为2800元。但是郑女士拿到房后实际测量，发现套内面积只有大约40平方的样子，相当于购买房屋面积的55%，这也就意味着剩余的45%房屋面积都成为了公摊面积。

对此，王女士多方申诉，甚至还选择了网上曝光，不过事情目前依旧没有能够取得解决。与此同时，郑女士表示，她将继续维权。

对于发生在郑女士身上的事情，我们将持续关注，同时也提醒小伙伴们在购房前要注意以下几方面：

一、弄清住房面积和公摊面积，正常公摊面积为房屋面积的7%--20%；

二、不要盲目轻信广告宣传，要去楼盘实地了解相关情况；

三、买房前要确认房地产开发商是否取得“五证”（《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）；

四、签订认购书、购房合同等有关合同前一定要认真阅读，如果情况允许的话，可以请律师审核下（拍合同图片给对方看就行，不一定非要陪同去现场）；

五、在缴纳购房合同约定的房款时，要确定是指定的专用监管账户。

最后，我还想给大家普及一下，我们日常所说的公摊面积到底都包括哪些？2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

买房一定要谨慎，因为对于咱普通人来说挣点钱不容易，买房的钱可能需要我们几辈人用尽一生去挣。另外，真心希望公摊面积能够取消，我觉得这笔钱可以让开发商自行承担，毕竟他们已经赚得足够多了！

首先，第一个问题：

公摊面积是指房屋共用部分，包括楼道、电梯间、垃圾堆放场地、公共厕所等不属于住房私有部分的面积。购房者在购买房产之前需要了解公摊面积的具体情况，以避免遭受经济损失和不必要的纠纷。

第二个问题：

1. 购房者在购买房产前，必须了解公摊面积的详细情况，如面积大小，位置和使用范围。买房者需要咨询相关专业人士，了解公摊面积的具体细节，包括是否有合法证明文件和是否存在争议。

2. 购房者还需要了解物业管理情况，包括卫生清洁、安全管理等方面。因此, 在购买房产后, 买房者在签订相关合同之前，需要确定房屋的使用权，缴纳相关的物业管理费用，以确保物业服务的正常运转。

3. 此外，购房者需要了解房屋建筑材料和质量。买房者需要要求开发商提供建筑师和土地开发公司的证明文件，以证明该房屋的建筑质量和物业管理符合国家标准。购房者还可以联系当地工程质量监督部门，查看相关建筑文献和报告，确认房屋是否符合规定和标准。

4. 最后，购房者还需要了解地区和社区的公共设施和服务。他们需要了解当地的交通、教育、医疗、购物等情况，以确保日常生活的方便性和优质性。购房者还可以咨询相关专家或房产经纪人，以获取有关资讯和建议。

5. 购房前需要注意的问题很多，包括房产权利的转让、税费问题、物业管理等等。购房者可以通过了解当地的房屋交易规定和相关条款，以制定科学合理的购房计划。购房者还可以咨询专业律师、房产经纪人等人员，以获取合适的意见和建议。

总之，购房前需要充分了解公摊面积的情况，确保自己购买的房产符合国家法律标准和相关规定。购房者还需要综合考虑房屋质量、物业管理、公共设施等多种因素，以确保购买的房产符合自己个人的需求和要求，同时也保证了自身及家庭的居住舒适度和生活便利程度。

一、什么是公摊面积？
公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。据了解，“公摊”主要包括9项：

1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；

2、结构，包围楼梯的建筑部件（如墙或栏杆），同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；

4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；

5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所；

6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；

7、过道，住宅套内使用的水平交通空间；

8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆；

9、共用墙体，住宅主体承重结构部位（包括基础、内外多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。这类住宅的公摊率为7-12％。

二、如何计算公摊面积？
公摊面积计算公式：
1、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；

2、公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

3、公摊系数＝建筑总公摊面积／总套内建筑面积；

4、套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

三、公摊面积国家标准是多少？
目前国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。但不同楼宇公摊比例的合理范围如下：

1、7层以下住宅公摊率为7-12％
高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％-15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％之间。

2、12-33层住宅公摊率为25％以上
高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

3、别墅类的公摊率为1-8％
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。

四、关于公摊面积的几个骗局

开发商对于公摊面积这个问题上似乎很少对消费者坦诚布公过，在这里跟大家分享几个关于公摊面积的注意事项，也提醒大家不要被开发商忽悠了。

1、别盲目追求低公摊
目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实，公摊与居住舒适度息息相关，不能一味求低。至于怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度。
同样建筑面积的一栋楼，设计成一层两户的板式楼，南北通透、舒适度较高，但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是，购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。
设计单位在开发商的要求下，牺牲住宅品质一味追求低公摊。比如说，为了降低公摊，设计单位减少公共用房配建规模，甚至不做配建，或者让七八户业主共用一部电梯。但是同时，开发商为提高住宅档次，习惯于在住宅楼入口设计入户大堂，也会提高公摊比例。我们也希望开发商真正把公摊用到实处。

2.“零公摊”的销售噱头不可信
一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

五、公摊大小对居住有什么影响？

对于购房者来说，买房子的话，如果公摊面积越小，那么购房者能够得到的实际使用面积就越多，也就是说这套房子的性价比比较高。但从另一方面来讲，如果房子的公摊面积太小了的话，那么在公共区域必须要有的一些设施设备能够占据的空间就小了，公摊面积偏低的话，则有可能无法保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，低公摊面积是以牺牲社区的居住品质为代价的。

六、公摊面积多少才合理？

1、低层住宅

一般总层高7层以下的房子就属于低层住宅（举一个例子你买的高层住宅总层高27层，你买的5楼公摊面积也是25%，而不是7~12%，假如你买的房子总层是7层，你买的5楼，这样的公摊面积才是在7~12%），楼层低的房子有些是没有带电梯的，要知道电梯占据的这部分面积也是属于公摊面积的一部分，没有电梯的低层住宅相对公摊面积就会小一些了。通常低层住宅参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1／2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等），这类住宅的公摊率为7－12％。
2、小高层建筑
小高层是稍高于低层住宅的一种建筑类型，一般指的是7-11层的房子，这个楼层高度的房子大多数都是带了电梯的，没有电梯的话，对于住的稍微高一些的住户来说出行简直就是受罪。小高层的公摊面积就稍微高一些了，通常小高层公摊系数在10％－15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。
3、高层建筑
高层建筑是现在比较常见的一种建筑类型，高层建筑很好的利用了土地资源，不过高层建筑的公摊面积就更高一些了，高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间。高层建筑的特点就是垂直交通，所以还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施也构成了很大一部分的公摊面积，所以12－33层的高层住宅公摊率为25％以上。
很多人在买了房子之后都会觉得自己的房子缩水了，其实所谓的缩水指的就是房子的室内面积除去了公摊面积这部分显得更小了，特别是在高层建筑中非常的明显。

买房公摊面积包括以下内容：

1. 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2. 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
3. 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
4. 公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

在购房前，需要特别注意以下几点：

1. 购房者应该仔细阅读购房合同，并了解合同中关于公摊面积的条款和约定。购房合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，应该认真阅读并理解其中的条款和约定。
2. 购房者应该了解公摊面积的具体范围和计算方式，以及公摊面积所包含的部位和设施。购房者可以向开发商索取有关公摊面积的数据或资料，以便更好地了解自己所购房屋的公摊面积情况。
3. 购房者应该了解公摊面积的用途和管理方式。不同的房屋类型和不同的楼栋位置可能有不同的公摊面积用途和管理方式，购房者应该了解这些情况并在购房合同中进行约定。
4. 购房者应该关注公摊面积的变化情况。随着城市的发展和建设，公摊面积可能会发生变化，购房者应该及时了解这些变化并对自己的权益进行保护。

公摊面积是指房屋所在楼层共同拥有的面积，主要是指楼道、电梯间、水泵房、消防通道、顶楼层的水箱、天然气管道等公共设施和共享区域。购房时，需要注意以下问题：

公摊面积比例：公摊面积是按照一定比例分摊在每个住户身上的，购房前需要查看开发商公布的公摊面积比例，并核对是否与签订的购房合同一致。

公摊面积计算标准：不同的房地产开发商对公摊面积计算标准可能会有所不同，购房前需要核对房屋的公摊面积计算标准，是否符合国家有关规定。

公摊面积用途：公摊面积归属于所有业主共有，但并不意味着业主可以随意使用，购房前需要了解公摊面积的用途，以及业主有哪些使用权利。

公摊面积维修和管理：公摊面积需要进行定期维护和管理，购房前需要了解开发商或物业公司对公摊面积的维修和管理情况，并了解相关费用的分摊情况。

公摊面积产权：公摊面积属于物业管理部门所有，购房前需要了解公摊面积产权的归属情况，以及开发商是否向物业管理部门缴纳了相关费用。

公摊面积是否合理：有些开发商可能会将大面积的公摊面积算进去，导致业主的实际使用面积被压缩，购房前需要仔细核对公摊面积是否合理。

总之，购房前需要仔细核对公摊面积的相关情况，以确保自己的合法权益不受损失。同时，建议购房者选择有信誉的房地产开发商，以避免出现不必要的纠纷。

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元坝区18073223115： 买房时的公摊面积包含哪些?买房时的公摊面积包含哪些? ？
伍晓五味： 公摊面积包含: 1、公摊面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他为该建筑服务的专用设备用房. 2、相邻房屋共用一墙,墙体中心线一分为二,分别计入各自的公摊面积. 3、但是这些不计算在公摊面积哦:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间.

元坝区18073223115： 买商品房有哪些公共面积需要分摊 - ？
伍晓五味： 商品房应分摊的共有建筑面积包括: 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋. 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及...

元坝区18073223115： 房屋公摊面积包括哪些? ？
伍晓五味： 1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积 包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算. 2、共有建筑面积 包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积.独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积. 3、公用分摊建筑面积 指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积.公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任.

元坝区18073223115： 商品房公摊面积包括哪些方面呢? ？
伍晓五味： 公摊面积,顾名思义,就是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,是分摊的共有建筑面积的简称.公摊面积主要包括以下几个方面: 1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等. 2.为整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积. 3.套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)计入套内建筑面积之外的共用墙体面积. 搜房网提示:独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都是不计入共用建筑面积的.

元坝区18073223115： 买房时哪些面积是公摊面积?买房时哪些面积是公摊面积? ？
伍晓五味： 公摊面积主要有:电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等等,除此之外,这些不会包含在公摊内:仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊.购房者在买房时,一定要谨慎,毕竟每平米都是钱. 公摊面积越小,意味着得房率越高,业主花在不可支配面积上的钱也较少,不过值得注意的是,公摊面积过小,也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度.相反,得房率越高代表公摊面积越少?不尽其然.因为其中还牵扯到赠送面积,如果将赠送面积计入套内面积,得房率自然就“拔高”了.零公摊也是这个道理.

元坝区18073223115： 购房哪些建筑面积可以计入公摊面积? ？
伍晓五味： 通常计入分摊面积的共有建筑面积包括: 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋; 2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半,具体分摊面积以每栋公示文件为准.

元坝区18073223115： 买房中的公摊面积 - ？
伍晓五味： 公摊面积主要包括:一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半. 但是,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分.作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积.最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积,可以摊入购房价款中.此外,其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积,其成本也不计入购房价格中.

元坝区18073223115： 公摊面积包括哪些?公摊面积包括哪些? ？
伍晓五味： 什么是公摊面积?相信大部分买房者都知道,并且对此有过深究.公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积.据了解,楼层越高,公摊面积越大...

元坝区18073223115： 房屋公摊面积具体包括哪些面积吗? ？
伍晓五味： 根据《商品房销售管理办法》有关公摊面积分摊的办法规定,住宅户涉及到使用的电梯,楼梯,走廊,国道,消防通道等凡是为整栋楼住家人员服务的公用设施,都是作为公摊面积分摊给业主的,一般还包括电梯井、垃圾道、管道井、公共门厅、楼梯间、过道等的建筑面积以及套与公共建筑之间的分隔墙的面积.

元坝区18073223115： 购房合同公摊面积有哪些内容? ？
伍晓五味： 一般来说,共有的建筑面积还可以包括套与公共建筑之间的分隔墙,还有外墙可以凭借水平的投影面积一半的建筑面积.如果是独立使用的地下室、车棚还有车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积.如何防范公摊面积纠纷也是非常关键的.购房合同公摊面积还应该要关注这些重要的问题.一定要记得索取公摊的数据,在签订购房合同的时候,一定要让发展商出示有关的计算公摊面积的数据,其中还应该要包括整幢建筑的建筑面积、套内的建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本的数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主就可以通过数据求出公摊的面积,以明确自身的权益.