央行双降后购房 要认清买房的八大定律
买房可以说是市民生活中的一件大事，每个家庭都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。特别是随着各项利好政策的陆续出台，很多此前被抑制的市场需求得到释放，市场活跃度快速提升。怎样才能选购一套让人满意的住宅？淡市到底适不适合换房置业？记者总结房屋交易的八个基本定律，为读者购房提供参考和指导。
定律一 淡季购房是好时机
由于丈夫工作调动的原因，住在天津西青区梅江康城的王萌和丈夫有了购置新房的想法。“原来他在西青开发区工作，上班很方便。但调到河北区以后，每天开车上下班不仅耗在路上的时间多，油费也是不小的挑费。而且我的娘家也在河北区，如果能搬过去生活上会相对方便些。”王萌告诉记者，她有了购房打算后也看了不少二手房，但看到市场的走势和不断推出的政策就有些举棋不定。“想等房价降降再买，但一直等下去也不是个办法，究竟该怎么办呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少数。
张玉分析认为，这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子则是一件相对容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定价格标准的房子机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子就没那么容易。如果除去这个认识，单纯从市场走向来看，淡季是购房者置业的一个好时机，因为淡市时的投资者、炒房者会大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性，买房会比较占便宜。
定律二 利率总是会变的
2015年11月21日下午，中国人民银行宣布降息，房贷按揭贷款利率也相应降低，给有买房需求的百姓带来实惠。这让很多市民认为投资房地产市场的时机已经到来。但业内人士则普遍认为，降息或者加息主要是对市民的心理影响作用较大，而实际影响作用则相对较小。从历史上看，住房按揭利率曾经很高，我们也经历过很多次的降息。但其实在经济社会中，加息或者降息都是常态，对日常生活带来的变化有限。对利息的变化应该调整心态，不能静态看，要动态看。从一个长时间的范围来看，利息有高也有低，不宜成为影响置业的首要因素。
让我们来算一笔账。根据测算，以购房者贷款100万、期限30年为例计算。如果购房者选择的是按等额还款计算，央行降息前，每月还款6353.6元。而降息后，每月还款6092.28元，每月少还款261.32元。对于一个普通家庭而言，这个数目可能只是一顿饭或者一件衣服的价格，并不会对日常生活品质造成影响。
张玉认为，置业的关键还是要考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。如果购房者手中有充足的资金来购房，或者资金的流动性相对顺畅且有购房打算，那么可以在银行降息时选择合适的房源出手。但这个购房决策应该是建立在自身支付能力的基础上，而不是盲目跟风，以“占便宜“的心态进入市场。一旦超出实际经济能力，很有可能会因还贷压力影响未来的生活品质。
定律三 买房应关注区域供应量
购房者在买房时，除了要关注交通、配套设施、区域发展前景、开发商品牌等因素外，还应考量楼盘在该区域内的整体供应量。“一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，在二手房供应较多的区域则更适合购买。”
张玉分析认为，当市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括，也包括小业主。“在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格会相对合理，对于购入新房的购房者则相对合适；而当一手楼供应量减少的时候，面对市场需求，就可能会出现个人卖家囤货居奇，价格非理性上涨的情况。”
定律四 淡市时也可将多余房子卖出
市民李女士在河东区泰兴南路附近拥有一套婚前购买的77平方米的一室房源。2015年年初结婚后，李女士的房屋一直处于空置状态，她原准备将其卖掉后为父母改善下居住条件，但由于市场活跃度不高，看房人给出的价格始终无法达到她的预想。“我希望房子的价格不低于130万，但目前来看这至少要降5-8万”。
针对李女士的情况，张玉分析认为，对于中小投资者来说，即便是淡季，卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。从李女士自身的情况来看，其自身并不是资金充裕的购房者，需要通过卖一买一的方式来改善居住条件，在这种情况下，应该适当降低心理预期价格。因为即使是淡市时，持有房屋的成本也不会减少，及时将多余且闲置的房屋卖出有利于为下一步投资置业计划提供空间和资金。
定律五 房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？谈到这个问题，首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将这点税费在买卖交易中完成补偿。
定律六 空置的房子要马上出租
经常听人这么说：“我现在有三套房子，两套空着。”乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖房子之间徘徊。
李先生于2013年投资购买了一套位于津滨大道附近的一套90平方米两居室，由于考虑卖出，房子一直处于未装修状态。但该区域内二手房源供应相对较多，房屋一直没有成交。11月底，李先生接到中介打来的电话，称有一家人正在寻找毛坯房作为仓库，咨询其是否愿意将房子出租，租金价格在每个月600元。尽管价格相对较低，但最终李先生决定先出租一段时间，“新房前两年的供暖费都已经交了，每个月近200块钱的物业费也交着，都是成本。而且出租毛坯房不用准备家电和家具，省事一些。”
张玉分析认为，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。
定律七 换房不受淡旺市影响
2015年10月份以来，改善性需求逐渐成为市场活跃的主角，特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中，迟迟不敢出手。
业内人士认为，对于那些有换房需求的购房者来说，无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说，自住型的购房需求不会受到市场大形势影响，比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。
（以上回答发布于2016-02-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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对于大多数普通市民来讲，买房都生活中的一件大事，谁都希望把钱花在刀刃上，无论自住还是投资，都买到一所增值空间较大的房子。刚刚过去的2015很多利好政策连续出台，大大的刺激着楼市需求，使得市场活跃度迅速提高。怎样才能选到一套物超所值的住宅呢？淡季到底适不适合置业换房？小编总结房屋交易的八个基本定律，希望对广大购房者有所帮助。
定律一 淡季购房是好时机
市民王萌住在天津西青区梅江康城，最近丈夫工作调动，于是两人有了购置新房的想法。“原来他在西青开发区工作，上班很方便。但调到河北区以后，每天开车上下班不仅耗在路上的时间多，油费也是不小的挑费。而且我的娘家也在河北区，如果能搬过去生活上会相对方便些。”王萌说，她有了购房打算后也看了不少二手房，但看到市场的走势和不断推出的政策就有些举棋不定。“想等房价降降再买，但一直等下去也不是个办法，究竟该怎么办呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少数。
业内人士分析认为，这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子则是一件相对容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定价格标准的房子机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子就没那么容易。如果除去这个认识，单纯从市场走向来看，淡季是购房者置业的一个好时机，因为淡市时的投资者、炒房者会大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性，买房会比较占便宜。
定律二 利率总是会变的
2015年11月21日下午，中国人民银行宣布降息，房贷按揭贷款利率也相应降低，给有买房需求的百姓带来实惠。这让很多市民认为投资房地产市场的时机已经到来。但业内人士则普遍认为，降息或者加息主要是对市民的心理影响作用较大，而实际影响作用则相对较小。从历史上看，住房按揭利率曾经很高，我们也经历过很多次的降息。但其实在经济社会中，加息或者降息都是常态，对日常生活带来的变化有限。对利息的变化应该调整心态，不能静态看，要动态看。从一个长时间的范围来看，利息有高也有低，不宜成为影响置业的首要因素。
让我们来算一笔账。根据测算，以购房者贷款100万、期限30年为例计算。如果购房者选择的是按等额还款计算，央行降息前，每月还款6353.6元。而降息后，每月还款6092.28元，每月少还款261.32元。对于一个普通家庭而言，这个数目可能只是一顿饭或者一件衣服的价格，并不会对日常生活品质造成影响。
业内人士认为，置业的关键还是要考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。如果购房者手中有充足的资金来购房，或者资金的流动性相对顺畅且有购房打算，那么可以在银行降息时选择合适的房源出手。但这个购房决策应该是建立在自身支付能力的基础上，而不是盲目跟风，以“占便宜“的心态进入市场。一旦超出实际经济能力，很有可能会因还贷压力影响未来的生活品质。
定律三 买房应关注区域供应量
购房者在买房时，除了要关注交通、配套设施、区域发展前景、开发商品牌等因素外，还应考量楼盘在该区域内的整体供应量。“一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，在二手房供应较多的区域则更适合购买。”
业内人士分析认为，当市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括，也包括小业主。“在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格会相对合理，对于购入新房的购房者则相对合适；而当一手楼供应量减少的时候，面对市场需求，就可能会出现个人卖家囤货居奇，价格非理性上涨的情况。”
定律四 淡市时也可将多余房子卖出
市民李女士在河东区泰兴南路附近拥有一套婚前购买的77平方米的一室房源。2015年年初结婚后，李女士的房屋一直处于空置状态，她原准备将其卖掉后为父母改善下居住条件，但由于市场活跃度不高，看房人给出的价格始终无法达到她的预想。“我希望房子的价格不低于130万，但目前来看这至少要降5-8万”。
针对李女士的情况，业内人士分析认为，对于中小投资者来说，即便是淡季，卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。从李女士自身的情况来看，其自身并不是资金充裕的购房者，需要通过卖一买一的方式来改善居住条件，在这种情况下，应该适当降低心理预期价格。因为即使是淡市时，持有房屋的成本也不会减少，及时将多余且闲置的房屋卖出有利于为下一步投资置业计划提供空间和资金。
定律五 房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？谈到这个问题，首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将这点税费在买卖交易中完成补偿。
定律六 空置的房子要马上出租
经常听人这么说：“我现在有三套房子，两套空着。”乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖房子之间徘徊。
李先生于2013年投资购买了一套位于津滨大道附近的一套90平方米两居室，由于考虑卖出，房子一直处于未装修状态。但该区域内二手房源供应相对较多，房屋一直没有成交。11月底，李先生接到中介打来的电话，称有一家人正在寻找毛坯房作为仓库，咨询其是否愿意将房子出租，租金价格在每个月600元。尽管价格相对较低，但最终李先生决定先出租一段时间，“新房前两年的供暖费都已经交了，每个月近200块钱的物业费也交着，都是成本。而且出租毛坯房不用准备家电和家具，省事一些。”
业内人士分析认为，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。
定律七 换房不受淡旺市影响
2015年10月份以来，改善性需求逐渐成为市场活跃的主角，特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中，迟迟不敢出手。
业内人士认为，对于那些有换房需求的购房者来说，无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说，自住型的购房需求不会受到市场大形势影响，比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。
（以上回答发布于2016-04-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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今年央行一连降了6次利息，利好楼市，有效缓解了购房者的观望情绪，使得市场活跃度快速提升。在此，小编提醒购房者，虽然政策利好楼市，房屋交易也要认清八个基本定律。
定律一：淡市是用家置业的好时机
这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的，比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等。
因此，找到一定价格标准的房子，机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、炒房者大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性。
定律二：利率总是会变的
从历史上看，住房按揭利率曾经很高，我们也经历过很多次的降息，往往是从低谷往上调。那么每每加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？加息主要是心理影响作用大，而实际影响作用小。
其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息都已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。
定律三：房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？首先需要对房产涉及的税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。
现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方寻价，将这点税费找回来的。
定律四：一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好
市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。
定律五：淡市时将多余房子卖出总是明智的
这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。
定律六：空置的房子要马上出租
经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。
此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅是出价高的租客更重要。
定律七：换房不受淡旺市的影响
在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。
定律八：珍惜淡市中的每个机会
在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖。错过机会，损失更大。
（以上回答发布于2015-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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庾仪固经： 买房可以说是人生中的一件大事,每个人都希望买一套物有所值甚至物超所值的好房子.那么怎样才能选购一套好房?认准以下八大原则.定律一 淡季购房是好时机 不管什么时候,在市场上买到自己一套各方面都很满意的房子是一件困难的事...
庄河市15590802121： 央行降准后是贷款买房的好时机吗 - ？
庾仪固经： 央行降准后适合不适合买房贷款,这就要从银行、房价和个人需求三个方面来看.对于商业银行来说,降准之前的存款准备金率仍然相对较高,可贷资金自然较少,银行就不乐意释放大规模贷款.因此,就算“330新政”中明确强调要降低二套...
庄河市15590802121： 降息后什么样的人该买房?降息后什么样的人该买房? ？
庾仪固经： 对刚需族来说,降息无疑是重大利好,因为其买房是为了自住,房价的涨跌仅仅是数字的变化,但利率的减少却是实实在在的.但对于投资购房来说变数比较大,因为降息未必导致房价上涨,一旦跌了,投资损失将会很大. 中国人做事喜欢扎堆儿,买房也不例外,降息后买房的人一定会增加,其中不乏盲目跟风的.买房子对老百姓来说是一件大事,建议大家考虑清楚自己的需求再做决定.
庄河市15590802121： 房贷利率上浮对哪些购房人有影响 - ？
庾仪固经： 您好:这个分情况 一、已经放款开始还贷的购房者 对于已经放款的购房者来说,贷款利率浮动并不受影响.但要注意的是,这类购房者的贷款利率是受基准利率影响的,基准利率变换,那么贷款利率也会变化.二、贷款审核过,但没有放款的...
庄河市15590802121： 首套房的8大定义 有哪些贷款政策如何贷款 - ？
庾仪固经： 高速发展的当代,生活水品的提高,物质追求的上升,贷款政策的出现,人们已经不再满足于一套住房.然而首套房与二套房的贷款政策却是截然不同的,那么首套房的贷款政策究竟是怎么样的呢?新又出台了哪些首套房贷款政策呢?1.首套房...
庄河市15590802121： 央行降息降准对房价有什么影响 - ？
庾仪固经： 首先:贷款实际利好.以贷款100万、20年计算,如果按照基准利率计算,购房者之间可以减少月供234月每月,合计20年可以减少4万的利息支出.而且因为全面降准,银行将增加贷款额度,对于购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加...
庄河市15590802121： 银行不断降息那么买房的人一定要抓紧对吗？
庾仪固经： 现在是比较好的购房时机.因为房价在前几月是稳中有降的,现在政策已经见底,强调不放松、不动摇、不反复、不加码,房价继续下跌的可能性不大,更大的可能性是稳中缓涨.对于刚需人群来说,在市场方向和开发商营销策略没有出现大幅改变的情况下,可以密切关注,选择合适的时机出手
庄河市15590802121： 贷款买房需注意什么？
庾仪固经： 贷款买房需注意什么?眼下,贷款买房已成为百姓消费的热点,尤其在央行连续降息、延长住房贷款期限后,个人买房已不再遥远.那么,个人在计划贷款买房时应注意什么呢?从目前的情况看,下列问题需提醒购房者注意. 房贷利率“随行就...
庄河市15590802121： 央行降息后对房贷有什么影响 - ？
庾仪固经： 降息后,从银行贷款的利息会少一些.如果你要还房贷,就体现在每月要还的房贷数额会比原来的少些
庄河市15590802121： 听说央行降准对我们买房有好处啊,具体有哪些好处呢? - ？
庾仪固经： 央行降准之后我们办个人房贷和消贷都更容易了,加上首付和契税都降了,所以现在买房是比较明智的,你在开阳买房可以去看看旺德时代广场,听说那里地段好,配套也可以.
