一般情况二手房的评估价和交易价哪一个高？

再问一般情况二手房的评估价和交易价哪一个高？~

一般房产交易中心都有本地各地段的最低限价，也就是说，你交易的房子在某个地段，最低按照限价的标准来纳税和交各种费用，而这个限价，往往是低于市场价且有一点儿空间的。用来交费用的评估价为了省钱都是基本贴着限价来，这可以说已经不是真正意义上的评估了，变成一个过场了。
而即便是急于出手，成交价一般也高于限价。
过户费用你高于限价按照高的来，低于限价（基本没可能）按照限价来。

一般来说，评估价是交易价的6到8成，完全相等是不可能的，贷款、抵押时的评估价可能会有点差别。另外想要了解二手房评估价，可以上专业房产评估网站。二手房评估价和交易价的差距是由房子本身、用途等决定的，这些可以通过网站上查询了解，但像贷款、抵押等情况，不能只有个数据，而是要评估公司盖章生效的评估报告才可以，所以大家要注意区分。本条内容来源于：建筑工业出版社《家庭装修大全》

评估价低，交易价高。
一，房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
二，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。
三，二手房定价相关系数：
影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里最多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。
同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。
四，二手房的时效性：
业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。
另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。
五，定价因素：
1，房屋因素
旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。
房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。
2，环境因素
环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。
3，心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。
六，测算价格
二手房，以同地区商品房价格为基准：
房屋因素
（1）折旧：年折旧－2%
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%
（4）朝向：无朝南外门窗－5%
环境因素
（1）无物业管理－5%
（2）非独立封闭小区－5%
（3）有省、市重点小学区+15%
心理因素－8%

举一个实例来验证一下：
房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
土地级别：二级地区。
房屋结构：混合一等
套型：“三小”套型－10%
建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%
楼层：共七层，此房位于二楼－3%
朝向：南北
物业管理：非小区、无物业管理－10%
学区：重点中小学+15%
心理因素：－8%
当地商品房价格为：4500元/平方米
4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

交易价是你跟业主的一个成交价，评估价是你贷款银行派的评估公司对你物业的一个评估得出来的一个价钱，具体看位置，地段，周边设施等。过户需要交税，看房产证有没有过五年，没有的话就有一个营业税5.5%，个人所得税1 %，契税1%，再加上一些手续费2000左右搞定了。

正常评估价都是比交易价低。 银行为了保障自己的利益会把房子评估的比交易价格低的。

正常评估价都是比交易价低。
交税按照你的交易价来交。

评估价比交易价低

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闻喜县15250642538： 二手房评估价和成交价哪个高 – 安居客房产 - ？
由种尤卓： 二手房一般会有三个价格 评估价 成交价 过户价 评估价最高 评的高是为了多贷款 好贷款 过户价最低 是为了少缴税

闻喜县15250642538： 一般情况二手房的评估价和交易价哪一个高? - ？
由种尤卓： 肯定是交易价高不管什么时候银行评估价都不会超过实际成交价.现在买二手房基本上全是买方缴税.税分两类 一普通住宅 二非普通住宅 按照今年的国家政策只交 契税 营业税 个人所得税 (过户时还要交1000左右其他的过户费用) 普通住宅税...

闻喜县15250642538： 二手房的房管局或银行的评估价一般是成交价的多少 - ？
由种尤卓： 在二手房交易中,评估价通常为房屋成交价的7成左右.银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多. 三部委要求,银行业金融机构要强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支...

闻喜县15250642538： 房产局评估价/平跟 实际成交价/平 哪个高一点? - ？
由种尤卓： 你好!这个要看具体的房子的! 一般情况下,说的是目前的市场 评估价是没有市场价高的!因为评估价是和以前的同小区同户型的房子比较的!这些房子的价格有很多都是做低价格的!对评估是有影响的! 这个也不是绝对的!主要还是看市场、地段、小区,都有影响的!

闻喜县15250642538： 评估价高于成交价的风险 ？
由种尤卓： 一、评估价高于成交价风险一般评估价高于成交价房子的过户费相对来说高一些.虽然可以贷款的额度比较高,首付少,但是后面的压力比较大,需要还款的钱也不少,也...

闻喜县15250642538： 二手房贷款是按照成交价还是评估价 - ？
由种尤卓： 1,二手房的实际成交价与评估价,可以说100%不会一样. 2,银行为了规避风险,加上二手房的折旧以及房地产评估法的要求等问题,使得评估价几乎都比实际成交价低. 3,由于二手房的贷款额是按评估价来计算的,因此网签合同的交易价格可以写评估价.这样还能为买方节省一些税费呢,这属于合理避税,不违法.

闻喜县15250642538： 二手房评估一般与卖家报价差多少–卖房 - ？
由种尤卓： 大部分是评估价低于交易价的,如果你想多贷款也可以高评,前提是你买的这个房子单价低,一般评估价高于交易价多数出在顶楼或朝向不好的房子上

闻喜县15250642538： 二手房银行贷款是按照交易价格的一定比例,还是按照评估价格的一定比? ？
由种尤卓： 按照评估价格的比例,交易价格是交易时双方认为合理的价格,评估价格是评估公司根据房子的情况进行的较为准确的定价,一般情况下交易价和评估价差距不会特别大.

闻喜县15250642538： 二手房交易税费的计算是以房产管理局的评估价来计算还是以实际的交易价格来计算?? - ？
由种尤卓： 二手房过户,缴纳税费依据住房评估价格计算,实际成交价不做数. 例如,咱俩关系好,你把价值100万元的住房,以一元钱卖给我,缴纳过户税费,是依据100万为基数计税,不会按一元钱计税.

闻喜县15250642538： 二手房网签价,评估价,成交价是神马东西?有何关系 - ？
由种尤卓： 一、成交价成交价比较容易理解,它就是指购房者最终支付给卖家的总金额,是房屋的实际价格.二、网签价 房产交易税费也是根据网签价来计算的.三、评估价所谓二手房评估,就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估,最终给出一个评估价.在二手房交易中,评估价通常为房屋成交价的7成左右.银行会根据评估价的多少来放款,如购房者为首次购房,那么最多可以贷到二手房评估价的7成,这样算下来,购买二手房的最高贷款额仅为房屋总价的5成左右.