市场预测计划包括的内容

经营计划内容包括哪些~

预测应该遵循一定的程序和步骤以使工作有序化、统筹规划和协作。市场预测的过程大致包含以下的步骤：1、确定预测目标明确目的，是开展市场预测工作的第一步，因为预测的目的不同，预测的内容和项目、所需要的资料和所运用的方法都会有所不同。明确预测目标，就是根据经营活动存在的问题，拟定预测的项目，制定预测工作计划，编制预算，调配力量，组织实施，以保证市场预测工作有计划、有节奏地进行。2、搜集资料进行市场预测必须占有充分的资料。有了充分的资料，才能为市场预测提供进行分析、判断的可靠依据。在市场预测计划的指导下，调查和搜集预测有关资料是进行市场预测的重要一环，也是预测的基础性工作。3、选择预测方法根据预测的目标以及各种预测方法的适用条件和性能，选择出合适的预测方法。有时可以运用多种预测方法来预测同一目标。预测方法的选用是否恰当，将直接影响到预测的精确性和可靠性。运用预测方法的核心是建立描述、概括研究对象特征和变化规律的模型，根据模型进行计算或者处理，即可得到预测结果。4、预测分析和修正分析判断是对调查搜集的资料进行综合分析，并通过判断、推理，使感性认识上升为理性认识，从事物的现象深入到事物的本质，从而预计市场未来的发展变化趋势。在分析评判的基础上，通常还要根据最新信息对原预测结果进行评估和修正。5、编写预测报告

　　一、研究目的意义

　　随着市场经济体制的建立健全、资源节约型社会的建设发展和宏观调控效果的改善提高，开展土地市场分析预测研究不仅有助于土地市场建设，而且能有效促进节约集约用地和土地参与宏观调控。

　　1．促进土地市场健康发展
　　市场经济体制建设不断发展和土地使用制度改革日益深化的大背景下，我国土地市场总体发展较快，市场化程度也在逐步加深，但由于原有计划经济体制惯性较大、现存土地市场二元特征明显以及各级地方政府干预过多等方面因素的客观存在，目前我国土地市场发育尚不完备，土地市场运作存在不规范之处，市场秩序也亟待进一步规范[4-5]。有鉴于此，需要加强对当前土地市场发展状况的科学分析和客观评价，了解土地市场建设中存在的主要问题及其表现形式，认识土地市场运行效率及其发育程度，这将有助于完善土地市场建设内容并明确建设目标。除此之外，还要根据当前土地市场发育和发展现状，加强对未来一段时间土地市场发展趋势的科学预测和合理判断，也即不仅要掌握当前的土地市场信息，还必须把握土地市场走势并采取针对性措施，这在当前土地管理部门已经参与宏观调控的前提下成为了规范土地市场有序运作的必备条件，并将引导土地市场步人健康发展的正轨。

　　2．提高节约集约用地效果

　　中国土地市场建设迄今已取得长足进步，对推动我国经济发展尤其是经济增长方式转型起到了重要的促进作用。但不可否认的是，我国土地市场仍然存在着结构性缺陷，而这些缺陷的存在已在相当程度上阻碍了土地利用效率的提高[6]。众所周知，我国在当前经济社会发展战略机遇期内正面临着日益凸显的土地资源“瓶颈”[7]，这一方面固然与土地资源享赋较差而各项用地需求旺盛有关，但土地资源利用上的粗放浪费对土地供需矛盾的加剧无疑起到了推波助澜的作用。在导致土地资源利用效率低下的因素中，土地资源并未完全按照市场化要求进行合理配置是不容忽视的主要原因之一。对土地市场的科学分析，可以了解和掌握土地市场发展状况及其存在问题，而在此基础上采取的针对性措施不仅有利于土地市场本身的健康发展，还能有效促进土地资源的市场化配置，从而为节约集约用地创造条件。与此同时，对未来土地市场发展趋势的合理预测，能够引导人们调整对未来土地供应的预期，并且做出科学的土地利用决策，从而有助于提高土地利用效益。

　　3．更好调控经济社会发展

　　鉴于宏观调控面临的新形势和传统调控手段的不足，我国政府在2003年首次将土地作为宏观调控的一个重要手段，并赋予国土资源部参与宏观调控的新职能阁。根据对国土资源部相关文件的解读，土地政策参与国民经济宏观调控其实就是要充分发挥土地的生产要素功能，通过调控土地供应规模、结构、布局和时序来引导全社会投资、消费的方向和力度，进而实现对宏观经济社会发展的合理调控。由于市场经济条件下对土地供应的调控主要通过土地市场来进行，而且土地参与宏观调控以来虽然已经在许多方面取得了成效，但基础信息缺乏、深度分析不够和发展动向不清仍然严重制约了其更大效用的发挥。有鉴于此，为了进一步改善和提高土地参与宏观调控效果，当前有必要加强对土地市场状况和趋势的分析预测，要通过系统搜集和监测土地市场动态，并在此基础上整理分析土地市场现状信息、及时准确判断土地市场发展动向，从而为适时制定合理的土地参与宏观调控政策提供科学依据。

　　二、研究对象明晰
　　鉴于土地市场本身构成了一个复杂庞大的巨系统，从提高研究科学性和实用性的角度分析，关于土地市场的研究范畴不宜宽泛也不能过于狭窄，应在参考借鉴当前相关研究的基础上，结合土地市场发展实际和数据资料可获得性进行合理界定。
　　1．土地市场释义
　　根据经典的西方经济理论，市场是一种可以集合特定商品、服务以及资源买方（需求方）和卖方（供给方）的制度或机制[9]，投资者和消费者双方通过这样一种机制可以协同竞争并共同决定商品（包括劳务）的价格和交易数量；从其呈现的实体形态来看，市场可以被理解为商品（包括劳务）交易的场所；而就其经常发挥的作用而言，市场还是配置资源的基础手段和有效方式，其发育程度的不同会导致不同的资源配置和利用效率[10]。而当前较为一致的看法则为，市场是商品交换中所发生经济关系的总和[11-12]。由此进行适当延伸，土地市场就是土地作为特殊商品在流通过程中所发生的各种经济关系的总和，市场主体包括土地供应者、需求者和其他参与者（如中介组织等），客体则是作为交换目的物的土地。由此可见，土地市场是市场体系的一个重要分支，而且完善与发展土地市场也是建立健全市场经济体制的必然要求。

　　2．土地市场细分

　　虽然我国早就确立了建设城乡统一土地市场的规划目标，但从目前的发展实际来看，我国土地市场仍然表现为相互割裂的农村（集体）土地市场和城镇（国有）土地市场两部分。由于土地市场城乡统筹难度较大，加之我国在农村土地（农业用地和集体建设用地）流转方面一直未有大的政策突破，我国现行法律规定中的土地市场主要是指城镇（国有）土地市场。依据我国目前的土地产权权属规定，城镇土地市场是城镇土地使用权流通过程中各种经济关系的总和，而根据使用权的流通方向还可以将之细分为一、二、三级市场[13-15]。目前较为一致的看法是：一级土地市场是城镇土地使用权出让市场，意指国家凭借对城镇土地的所有权，把一定时期的城镇土地使用权按规划要求和投资计划划拨或出让给城镇土地的经营者和使用者，土地使用权流通方向从国家纵向流至经营者和使用者；二级土地市场是城镇土地使用权转让市场，意指获得城镇土地使用权的经营者直接将土地投人市场流通或通过建设商品房而间接投人市场流通，土地使用权在城镇土地经营者、使用者之间进行横向流动或转移；三级土地市场也属于城镇土地使用权转让市场，是城镇土地使用者通过房产交易间接使城镇土地进人市场流通，城镇土地使用权在使用者之间进行横向流动或转移。一、二、三级城镇土地市场之间具有较大差异，如一级市场由国家垄断，二级市场在国家调控下以市场调节为主，而三级市场则完全由市场调节，但它们之间又具有内在联系并在运行中相互影响和促进，如一级市场是二、三级市场产生和发展的前提和基础，二、三级市场则是一级市场的延伸和扩大。

　　3．研究范畴界定

　　完整的土地市场分析和预测不仅要涵括农村土地市场和城镇土地市场，还要包括土地市场的不同环节和层次，如要细分至城镇土地的一、二、三级市场，但鉴于当前土地市场发育现状和动态监测实际，当前很难将研究范围扩大到农村土地市场，也无法涵盖城镇土地一、二、三级市场全部。因此，尽管当前城乡土地利用统筹被给予了越来越多的关注、三级市场结构是目前城镇土地市场的基本框架而且从一级到二级和三级市场其市场化程度越来越高，但我们目前的研究范围仍然只能暂时局限在城镇土地市场，尤其是其中的一、二级市场。

　　三、研究内容设计

　　土地市场分析预测研究内容要根据研究目的任务和现有数据资料进行合理设计，这需要在把握研究总体思路的基础上对本研究的主要研究内容进行适当明确。

　　1．研究思路总体设计

　　土地市场分析和预测研究是指根据一定时间序列的土地利用数据，并着眼不同的空间尺度，设计相关分析评价指标和综合评价模型，从时空演化的角度分析土地市场现状，评价土地市场运行状况，并在此基础上对未来市场发展态势进行合理判断。由此可见，研究内容主要分为两块：其一为土地市场状况分析，既包括土地市场现状的概貌式描述和介绍，也包括对其运行状况的总体评判和概括；另一块是土地市场态势预测，这既要建立在现状分析基础之上，也要结合对土地市场影响因素未来发展的科学预判。在研究对象的确定上，土地市场分析预测不仅要研究城镇土地市场整体，还要选择具体类型的土地市场进行深人剖析，而考虑到数据资料的可获得性以及研究的针对性和实用性，本研究准备选取住宅用地市场、商业用地市场和工业用地市场三个极具典型性和代表性的经营性城镇建设用地市场作为深人分析的研究对象。在研究方法的选择上，定性分析和定量分析要贯穿研究始终并且相互促进，理论研究和实证研究要同步进行并且相互检验，演绎推导和归纳总结要综合运用并且相互配合。具体研究思路的设计如图1所示。

　　2．土地市场状况分析

　　根据前面的设计思路，土地市场状况分析包括现状描述和运行评价两个方面，并从土地市场整体和典型土地市场两个层面展开。在土地市场现状分析方面，要从土地供应、土地需求、土地利用和土地价格等方面选取或设计相应指标，对土地市场整体和典型土地市场的发展现状进行分析。其中，土地供应和需求指标要能够从政府规划、相关建设计划、立项项目用地统计和政府供地计划、实际供地统计中较为便捷地获取基础数据，并能反映土地供需规模、结构、布局、时序等方面的情况，有助于对土地供应和需求的合理与否做出评判，并为下一年度土地供应政策的制定和科学土地需求的引导提供依据；土地利用方面的指标要能够切实反映当前城镇土地开发利用情况，以利于政府制定或调整土地开发利用政策；土地价格方面的指标要能够反映土地一级市场实际出让价格和二级市场实际成交价格及其变动情况，为政府宏观调控土地市场提供价格依据。在土地市场运行评价方面，首先要遵循一定原则，分别从需求、供应、利用和价格等方面筛选相关评价指标构成土地市场运行状况评价指标体系，并在此基础上构筑综合评价模型，对土地市场整体和典型土地市场的运行状况进行科学评价，理想的土地市场应该是需求科学、供应适度、利用高效和地价合理的，而我们的评价结果将有助于发现问题并采取针对性措施，从而引导土地市场向理想状态发展。

　　3．土地市场趋势预测

　　由于土地市场影响因素较多且不定性较强，因此对土地市场发展趋势进行准确预判的难度较大，但这却是科学调控未来土地市场并促进经济社会持续健康发展的必要前提。根据本研究的设计思路，土地市场趋势预测是基于土地市场影响因素的定性定量分析来建立土地市场与宏观经济社会的联系，并在此基础上选建合适的指标体系和构筑适宜的数学模型，从而对未来一定时期土地市场整体和典型土地市场的运行状况进行科学预测。土地市场影响因素包括宏观、中观和微观等不同层面，对它们的分析要综合运用定性分析和定量分析手段，其中，定性分析要从市场经济发展程度、土地制度、宏观政策，以及相关战略和规划等方面分析它们对土地市场发展的影响，对今后土地市场发展有个总体上的趋势性把握；定量分析则要从国内生产总值、建设用地票赋、土地收益、产业结构、城镇化发展、固定资产投资、居民收入等方面人手，定量分析这些因素对土地市场发展状况的影响，旨在对土地市场的未来发展进行量化表示。针对土地市场影响因素的定性和定量分析成果，要运用合适的指标和模型并从土地需求、土地供应、土地利用和土地价格等方面预测未来土地市场的发展态势，为未来一定时期土地供需平衡、集约高效利用目标的实现提供科学依据和决策基础。

　　四、分析预测方法
　　分析和预测方法的选择及其应用是本项研究的关键环节，为了提高研究结果的科学性和应用性，应该选择能便捷、准确反映土地市场状况和态势的分析预测方法。这就要求除考虑事先确定的研究目标和内容外，所选择的分析预测方法还应当比较容易地为大多数人所接受。根据前面的相关介绍，本项研究采用的分析预测手段将主要是选建指标体系和构筑综合模型[7]。

　　1．指标体系选建

　　指标体系选建包括指标筛选和体系构建两个部分。在筛选指标时，既要把握土地市场特点，又要能反映土地市场需求、供应、利用、价格方面的属性及其互动关系，因而需要遵循相关原则：①科学性与操作性兼顾。科学选取能客观真实反映土地市场的分析指标，不仅要含义明确清楚，而且要能与其他地区进行横向比较或者同一区域不同时期进行纵向比较；充分考虑理论研究是否现实可行、评价方法是否可以操作、所选指标是否易于量化、资料是否便于获取以及计算过程是否过于繁杂等，指标数据的获取应尽量利用现有统计资料及有关土地市场建设规范；②综合性与主导性并重。不仅要从土地市场的不同角度选取指标以更加全面反映土地市场特征，而且要尽量使用经过处理的综合指标，以使该指标所反映问题更为全面和深刻；充分考虑土地市场中不同要素作用的不一致性，并且基于相关要素作用的综合分析，找出影响土地市场的主导因素，提高所选取指标的典型性和代表性；③时间性和空间性结合。土地市场既是现状市场又是动态市场，因此土地市场分析预测既是目标又是过程，这就决定了土地市场分析预测应具有动态性，选择的指标要有时间概念；由于土地市场具有一定的区域特征，因此不同空间尺度的土地市场分析预测侧重点有所差异，分析指标的选择也要随之改变，这就要求土地市场的分析预测一定程度上要因地制宜。土地市场分析指标体系应该具备较强的解释功能、评价功能和预测功能，因此，在构建该指标体系时，不仅要按照系统论的观点全面系统地反映土地市场各个方面的特征和目标间的协调促进关系，还要依据一定的逻辑规则对所选取指标进行适当组织，使其具有较强的层序性。本研究将土地市场分析指标体系初步设计为三个层次：第一层次为目标层，即土地市场分析预测所要达到的总目标；第二层次为准则层，包括土地市场需求、供应、利用和价格四个方面的特征；第三层次为指标层，即为经过前述筛选的具体指标，而这些指标要根据不同准则进行基础归位。

　　2．综合模型构筑

　　指标分析方法有助于我们从不同层面和角度来认识土地市场全貌，但这毕竟显得较为零散而整体性不强，因此，为了对土地市场有较为整体的看法和认识，应该在前述指标体系基础上构筑合适的综合模型，而这也将有助于我们更为准确地认清土地市场运行状况和发展趋势。目前，学术界在这方面的研究并不很多，而且都有一定的局限性，但也表明这是一个值得进行深入探讨的领域，本研究也将在这方面进行尝试。以土地市场运行状况评价为例，本研究初步决定选用综合指数模型。构筑综合指数模型的关键在于不同层次指标权重的获取和指标分值的计算。确定指标权重的常用方法较多，层次分析法（AHP法）相对而言较为适合本研究，该方法思路简明、系统性强、需要数据较少，而且容易掌握。指标层和准则层指标权重确定的主要步骤包括：明确问题并构建层次分析图、构建判断矩阵、层次单排序、一致性检验和层次总排序。指标分值计算是为了使各项指标数据具有可比性，必须将其无量纲化并较为合理地表示在［0,1］区间内，常用方法就是用各项指标的实际值与作为标准的目标值进行比较，而目标值则需要根据国际通行做法、国家标准、地方标准、先进地区水平以及专家经验等加以具体确定。在获得各项指标权重和分值后，就可以利用综合指数模型（评价指标得分乘以相应层次权重）来计算各准则层和目标层的得分情况。

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