关于加强房屋中介市场监管的思考

~ 随着房地产业的迅速发展，房屋中介市场成为房屋权属交易的重要平台。房屋中介市场的发展，对服务农民进城务工经商，方便城乡群众生活，促进经济和社会发展都起到了积极的作用。但同时也应该看到房屋中介市场本身的发展和政府对房屋中介市场的监管方面也存在着不容忽视的问题，需要加以研究和解决。
　　一、当前如皋房屋中介市场存在的主要问题
　　1、房屋中介市场的混乱无法保证当事人的合法权益近年来通过多次公安、工商、房管、劳动等部门联合执法检查，我们发现如城地区房屋中介市场混乱的主要表现是：
　　（1）无资质经营。截止到目前，已在工商部门领取营业执照的房地产中介机构有32家，而在房管部门申请备案领取资质证书的仅有9家。无资质经营严重扰乱了房地产中介市场的正常秩序；
　　（2）超范围经营。房产中介普遍存在超越资质证书规定范围的经营行为，比如搞一些劳务、婚介服务等；
　　（3）执业行为不规范。部分房地产中介服务机构从业人员业务素质低，不能持证上岗，服务不规范；
　　（4）协议不规范，口头交易，协议内容不完整，要素不全，权利和义务不明确；
　　（5）出租条件不完备。一些出租房屋存在安全隐患，一些存在转租和抵押手续不全、无产权证和违建以及权属有争议的房屋出租的现象；
　　（6）依法登记备案意识淡薄。对依法登记备案不了解、不支持、有抵触情绪。在接受管理时，有的租赁双方不愿提供情况，甚至有的不承认租赁行为；
　　（7）层层转租，炒作市场，抬高租金，从中渔利；
　　（8）借租赁欺骗工商行政管理部门，隐藏着不法经营和经济犯罪行为。房屋中介市场的混乱导致租赁双方的合法权益无法保障，一旦发生纠纷习惯于私了。如诉讼法律为自己维权时，双方往往无凭无据或证据不足，自身的权益得不到有效的保护。
　　2、房屋中介市场的监管不力给社会治安留下严重隐患一些不法分子利用租赁屋为据点进行抢劫、贩毒、赌博等各类违法活动，社会上一些丑恶现象也利用租房掩身。有资料显示，近年来发生在城市的刑事案件70％以上与租赁屋有关。另外，租赁屋还成为“超生游击队”的避风港，不法经营者制作“假冒伪劣”的窝点。
　　3、房屋中介市场的管理缺位，造成税源的大量流失据有关资料显示，如皋市营业用房、居住性用房登记备案率几乎为零。由于管理的面小量少，覆盖率低，部门间信息共享不够，税务部门征收底数不清，实际征收数与登记备案率还有相当差距，造成大量税源流失。由于受经济利益的驱动，房屋出租人大多不愿意提供租赁协议以规避管理部门的管理。大量的房屋租赁行为纷纷流入地下黑市，进行私下租赁。
　　二、房屋中介市场存在问题的原因
　　1、相关法律、法规的滞后影响了房屋中介市场的健康发展现行的《城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和《南通市城市房屋租赁管理办法》等法律、法规和规范性文件的出台已近十年，许多概念的表述和操作办法已不适应房屋中介市场飞速发展的新形势要求。尤其在处罚条款中没有具体处罚措施，常常会使执法者处于执法无据，力不从心的尴尬境地，对一些违法的中介行为无能为力。
　　2、现行的管理体制和监管手段不适应房屋中介市场的发展要求依照《城市房地产管理法》，县级人民政府房地产管理部门负责本行政区的房屋租赁管理。但随着城市建设的快速发展，房屋中介市场涉及的面越来越宽。政府一些其它部门也先后介入了房屋租赁管理，而且相互间缺少必要的协调与配合，政出多门。加上监管手段单一被动，人员编制不能满足管理强度的要求，至今也没能形成一整套行之有效的适合该市市场情况的管理体制和监管手段。这种局面不仅加重了当事人的经济负担，而且还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋中介市场的持续、快速、健康发展。
　　三、加强房屋中介市场监管的建议
　　1、完善房屋中介市场管理的法律、规章体系建议在广泛调研的基础上，尽快在法规上确立如皋市房屋中介市场管理部门的行政执法主体资格。要按照“适度超前、易于操作、便于落实、规范管理”的原则，制定出台一系列与如皋市房屋中介市场管理相适应的政策，将全市的房屋中介管理工作纳入到法制化、规范化的轨道。
　　（1）要明确房屋租赁的概念。出租方应包含产权人和实际拥有权属以及拥有经营权的法人、政府机构、民间组织、社会团体。房屋租赁应指出租人将房屋以及房屋的部分空间交付承租人使用，收益由承租人向出租人以货币或其它形式交付租金和回收的行为。
　　（2）要明确房屋租赁的形式类型。
　　（3）要明确如皋市房屋租赁管理的范围，在如皋市行政区范围内的房屋租赁行为都应接受管理。
　　（4）明确处罚措施，使法律、规章更具有可操作性。
　　2、要建立适应市场需要的房屋中介管理体制要建立房屋中介管理的“两级政府、三级管理”的纵向管理网络。在市房产管理部门设立“房屋中介管理办公室”，乡镇和社区设立基层房屋中介管理所（可与其它部门合署办公），形成三级管理体系，相应增加管理人员，落实有关费用，保证房屋中介管理工作的开展。同时，建立“分工明确、相互配合、齐抓共管”的房屋中介横向管理网络。房管、公安、税务、民政、工商、计生等相关部门要相互协作，形成合力，齐抓共管。房管部门要把好《房屋租赁证》审核发证关，保证出租房屋的合法性，主动为工商行政管理部门提供企业注册场所的相关依据，向税务部门提供房屋租赁征税的相关信息，为计生部门提供外来居住人口资料等。工商部门在办理营业执照时应查验房屋产权证或房屋租赁登记备案证明，对没有登记备案的应将有关情况通报给房屋租赁管理部门。公安部门要加强租赁房屋人员的治安管理。
　　3、要探索创新一套新形势下行之有效的房屋中介管理办法
　　（1）要大力宣传加强房屋中介管理的重要性，提高登记备案率。要充分利用新闻媒体和社区宣传阵地，以及发放传单，登门入户等多种形式，广泛宣传加强出租房屋管理的重要意义，宣传相关的法律、法规、规章，力求做到家喻户晓，人人皆知。尤其要重点抓住出租屋业主和租赁中介机构，有针对性地开展宣传工作，告知要求，约法三章，使他们明确自己应当承担的责任与义务，进一步增强守法经营意识，积极配合有关部门做好管理工作，形成良性互动局面。针对房屋中介机构存在的问题，为进一步规范二手房市场，维护购房人的合法权利。政府要出台文件，明确在房地产经纪活动中必须做到“四个不得”、“三个必须”，以进一步规范和整顿住宅二级市场经纪行为。“四个不得”：一是房地产经纪企业不得超越资质核定范围从事经纪业务；二是房地产经纪企业及其从业人员不得利用职业便利从事房屋转让活动；三是房地产经纪企业不得转借资质证书供他人牟取利益；四是房地产经纪人不得转借资格证书及允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动。“三个必须”：一是房地产经纪企业的从业人员必须具有房地产经纪执业资格证书，进行房地产经纪活动时，必须向委托人出示自己的资格证书；二是房地产经纪企业签订的居间合同，必须使用由房地产管理部门监制的规范居间合同文本，订立合同的卖方当事人必须有房屋产权人及其共有人的亲笔签名，一律不允许代订立居间合同；三是房地产经纪企业设立分支机构的，分支机构必须到房地产管理处物业中介科办理备案手续，申领分支机构资质证书。要着力提高如皋市农村和城镇出租房屋的登记备案率，力争早日做到基本全覆盖。
　　（2）要创新管理模式，提高行政效率。为切实加强对房屋中介市场的监管，税务部门可委托房管部门在办理租赁登记备案时，代征相关税费；房管部门也可在公安部门办理外来人员暂住证时，委托办理租赁登记备案。委托部门按相关规定支付委托费用。这样不仅解决了各部门的工作网络相互交叉的问题，也解决了有关部门人员缺乏，经费不足问题，减少行政成本，还提高了办事效率，方便了群众。外地创造的房屋租赁所与派出所“房户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一体”的协作管理模式；房屋租赁所、派出所与村民委员会协作管理的模式等都值得我们很好地学习和借鉴。
　　（3）要进一步完善和规范房屋租赁登记备案制度。建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册，启用《如皋市房屋租赁合同示范文本》，进一步明确当事人的合法权力和义务，同时包括明确出租方应交纳的有关税和费。凡是符合规定可以出租的房屋，当事人都必须到房屋中介管理办公室办理签订统一的《合同示范文本》，并进行登记备案，对未办理租赁登记备案手续的相关管理部门可责令限期补办手续，并依法给予处罚。同时要规范管理档案资料，立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理工作。
　　（4）建立房屋租赁指导价格体系。房屋租赁属于市场经济的范畴，必须按经济规律办事。因此，房屋租赁市场的租金价格应随行就市，由租赁双方根据市场行情自行议定。但是为了指导房屋租赁双方的行为，有关部门有必要制定房屋租赁指导租金，适时公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金可以市场租金价格水平为依据，在充分调研，科学测算的基础上得出不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。当事人参照指导租金约定租金数额，以促使房屋中介市场正常有序健康地发展。

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