法院要强制执行有争议的房产,请问好拍卖么?

只有一套住房，法院有权强制执行或者拍卖吗？~

根据2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，社会上许多人认为被执行人“唯一一套住房不得执行”。此认识给法院执行难雪上加霜，使一部分不良债务人自以为有了逃避法律责任的“尚方宝剑”。笔者认为这种认识是对最高院司法解释的误读，有必要在法理上予以澄清。

一、对司法解释的解读

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此条规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有限定条件的，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能执行。为了进一步明确可执行房屋司法解释第七条规定“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。显然最高院司法解释强调的是要保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋，并没有提及一套房屋就不能执行。否则会出现债务人居住一套豪宅甚至别墅，却不能对其予以强制执行的荒唐局面。司法解释对被执行人房屋不能执行规定的目的是保护被执行人的生存权，而不是保护其享受超过生存权以外的居住条件。

二、对一套房屋执行的必要性

在我国目前的市场经济环境下，信用缺失是阻碍市场经济发展的一个重要问题，司法强制措施是保障社会信用的最后一道屏障。房产是公民个人最重要的生活资料，也是确立其市场信誉的重要依据，如果司法强制措施对一套房屋不能采取，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人是极其不公平的，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、抚养费、赡养费、劳动报酬案等，有的申请执行人没有房屋，有的被执行人的房屋是申请执行人的钱购买的。有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。在强制执行时平衡利益和注重效果在这种情况下显得尤其重要。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。

三、对一套房产的执行方法

首先应当确立予以执行的标准，此标准应当严格按《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定予以确定，也就是所拟执行的房屋是否超过了“被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须”。对于具体标准司法解释没有规定，由于我国各地经济发展不一致，对于最低生活标准的衡量是难以统一的，如同人身损害赔偿中社会平均工资各地无法统一相同。故此对于最低生活标准房屋的衡量应当根据各地标准予以执行，可以参考当地廉租住房标准和经济适用房标准等予以衡量，对此南京市中级人民法院已作了积极而有效的探讨，确定以人均住房8平方米作为最低住房标准的依据，极大的提高了法院确认执行标准的效率。

其次可采取置换或租赁两种执行方法予以执行。对于能够采取置换方式执行的，可以采取大面积房置换小面积房，好地段房置换差地段房，高价房置换低价房等方式予以执行；不具备置换条件的也可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋予以执行，租赁时间以半年到两年为宜。

第三执行的程序。第一步由申请执行人提出申请，法院进行审查，审查的重点是所拟执行的房产是否超过被执行人生活必需：第二步对拟执行房产委托具有资质的评估机构予以评估，以确定其价值；第三步对拟执行房产依法予以拍卖；第四步落实置换房。对此可采取多种方式：首先考虑由被执行人自行落实，在拍卖款中扣除执行款及有关费用后将余款还给被执行人或留下按当时当地的不高于平均价以最低保障条件将安置款交由被执行人自行落实；其次在被执行人无法告知或不配合的情况下则由执行法院予以落实；也可以由申请执行人代为落实，但必须经执行法院审查认可。对于采取租赁方式的，租赁房屋的落实按照上述置换方式予以落实，同时由法院用拍卖款设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。第五步强制被执行人迁到置换或租赁的房屋，把拍卖房产交付买受人。

第四、对于银行的抵押权的处置

《根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》

第一条的规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。同时该规定第三条也明确规定了在实际操作中的方式。

综上： “一套房产不能执行”、“有抵押权的房屋不得拍卖”的认识是对最高院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权的人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。

法院的执行过程就有确认权属的效力，拍卖后买受人凭法院的裁定书过户，并属于善意取得。即使错了，也是申请执行人执行回转或者法院国家赔偿的问题，已经与买受人无关了。所以，如果你是买受人，只要经过合法的拍卖程序买的房屋，就不用担心房产有争议。

不知道 估计没什么人会惹麻烦买

拍卖是手段之一。

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古冶区15047213176： 房产纠纷法院强制执行程序要多久 ？
谏勇樟脑： 1、法院强制执行时一般是生效判决后6个月内结束,但中止执行的期间应当扣除.确有特殊情况需要延长的,有本院院长批准.法院会采取多种方法执行被申请人的财产,如查询、冻结、划拨被申请执行人的存款.查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产.2、在判决生效后的两年内你都可申请强制执行,一旦进入强制执行程序,没有期限!法院会用很多办法,如查封帐户,查封不动产等手段来完成执行.3、冻结被申请执行人的存款的最长期限为六个月,需要继续冻结的,应在冻结到期前向银行、信用合作社等办理冻结手续,否则,逾期不办理,视为自动解除冻结.

古冶区15047213176： 法院要强制执行有争议的房产,请问好拍卖么? - ？
谏勇樟脑： 法院的执行过程就有确认权属的效力,拍卖后买受人凭法院的裁定书过户,并属于善意取得.即使错了,也是申请执行人执行回转或者法院国家赔偿的问题,已经与买受人无关了.所以,如果你是买受人,只要经过合法的拍卖程序买的房屋,就不用担心房产有争议.

古冶区15047213176： 有争议的房产 法院能否查封 - ？
谏勇樟脑： 要具体分析 参考 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权. 未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属. 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结.

古冶区15047213176： 执行局可以查封有争议(在诉讼期间)的财产吗? - ？
谏勇樟脑： 一、执行局可以查封被执行人名下的财产.换句话,如果没有法定的依据,执行局当然不能查封.二、如果执行局查封的财产,案外人有异议的.在法律上称之为执行异议.执行异议,指执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行,理由不成立的,裁定驳回.案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼.

古冶区15047213176： 债务纠纷法院调解我没有履行,法院今天来要强制执行我唯一的房产,我该怎么办? - ？
谏勇樟脑： 你好, 1,一般来说法院不会执行唯一的住所. 2,,因为强制执行中要给被执行人留下必要的生活条件.一般来说,唯一住房就是必要的生活条件.但是您的住房是个大别墅 或者沿街楼,法院可以给你租个小房子,让你去那里租房居住,而您的唯一住房有可能会被拍卖,偿还债务.望三思.

古冶区15047213176： 法院对房屋如何强制执行 - ？
谏勇樟脑： 你说你“通过法院诉讼取得一套房子的所有权,有所有的手续和判决书”,我想请问:判决书是如何判决的?这个房子是通过你诉讼保全的方式查封保全的还是就是判决书判给你的?如果确实是判决书判决的内容,则你就可以坚决的申请法院强制执行.如果原住户就是赖着不搬,法院又认为“总不能把他轰到马路上去住吧”,这倒不难,你可以为其先租赁一小套住房,支付一定期限的租金,比如一年.然后,你要求法院责令其搬入租赁的房屋内.如果是判决的其他内容比如给你钱,只是你在诉讼中保全查封了那个人的住房,则真的不好强迫其搬出,因为,法院还要保护其基本生活条件.这就需要你来想一些办法了,比如,你所说的查封他的银行账号的资金等.

古冶区15047213176： 法院强制执行除了强制过户,是否包括强制搬离争议房屋? - ？
谏勇樟脑： 按相关法律规定,法院可以按法律规定,强制迁出房屋,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行.被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行.相关法律规定:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条 强制迁出房屋或者强制退...

古冶区15047213176： 借用房屋的产权存在争议,强制执行.？
谏勇樟脑： 1、法院可以要求你搬出,如果你不搬出,法院可以对你处以司法拘留; 2、对于屋内物品当然不会扔掉,但法院可以查封扣押; 3、可以提出,但要经李某同意. 对于你的遭遇,我表示同情,但你可以向张某主张权利,要求对方返还你之前支付的租金及其他给你造成的实际损失. 法律依据:《中华人民共和国合同法》第58条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿.有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.

古冶区15047213176： 产权争议的财产能被强制执行给第三方吗 - ？
谏勇樟脑： 法院一般不会执行有权属争议的财产的,会建议当事人通过司法程序确认财产的权属问题.

古冶区15047213176： 法院执行局有没有权利强制执行被告人的不动产 - ？
谏勇樟脑： 当然有权利,且这种情况司法实践非常常见.第一时间为你解答,敬请采纳, 如果本题还有疑问请追问,Good luck!