福永“小产权房”低调热销 业内专家意见不一

~ 在福永，一直被国家严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。

1月，宝安楼市进入了暖冬，在一、二手商品房高价销售的推动下，在福永，一直被国家严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。据记者踏查，购买此类大户型房子的人以周边企事业单位人群居多，他们一般是一人购买后，带动同事或亲人一起购买，且无视小产权房背后的风险。业内专家认为，小产权房质量没保障，没产权风险大，维权难。

小产权房低调热销

去年11月，《深圳晚报》对福永小产权房的热销进行报道后，据说这些小产权房已停止销售，事实真如此吗？记者以购房者的身份走访了几家福永的中介，在中介的店铺门窗上并无张贴小产权房的销售信息，当记者咨询是否有小产权房售卖时，中介销售员先说小产权房不能交易，不代理。当记者表示收入不高，三房的商品房供不起，看到身边有朋友买了福永鸿德园的房子，所以也想买一套与父母一起居住，这时旁边一位销售员小声地说，他朋友手中有几套鸿德园的小产权房想转让，他个人帮忙转让，不收佣金，与公司无关，不过那朋友说每套的转让费是6万元，价格6300元/平方米，面积只有139平方米的户型，有意购买者可带去看房。

在中介的带领下，我们来到了福永桥头的鸿德园，中介说，这小区由8栋高层组成，现已卖完了，只有朋友转让的这几套大户型。这小区附近有公立幼儿园、小学和中学，以后孩子上学不怕没学位，此外，交通也很便利，现在正在施工的地铁11号线设有桥头站，距离小区很近，出行无忧。在一间139平方米的转让单位里，我们遇到前来看房的吴先生，他一下子就交了2万元定金及6万元转让费，购下该户型。吴先生说，他是通过同事介绍过来买房的，身边三位同事都买了这个小区的房子，所以他也赶过来，他觉得90多万元能买到100多平方米的新房很划算，反正是用来自住的，有没有产权无所谓了。

谁在为小产权房买单

中介说，他帮朋友转让的小产权房脱手很快，现在买小产权房的人以周边的企事业单位高收入人群居多，像吴先生，是宝安某家医院的医生，年薪达20万元，因为刚参加工作几年，只能按歇中小户型的二手商品房，可是吴先生不想买二手房，想一步到位，买个130多平方米的新房，所以选择了小产权房。中介说，鸿德园社区很大，是村里的统建楼，不会拆，附近的凤凰世纪也属于村里的统建楼，位于正在施工中的地铁11号线塘尾站附近，交通也十分便利。这两小区在后面几期的开发中都以大户型为主，吸引中高收入人群居多。

中介还给记者算了一笔账，以130平方米小产权房目前的支付方式计算，单价6300元/平方米，总价需要82万元，首付款需要41万元，加上6万元转手费，购买小产权房的第一笔费用需要47万元，还不包装修钱。其余的费用以村委做担保向银行贷款，可分三年、五年、十年三种还贷年限还清，以最长的十年贷款期限计算，每个月也需还款5000元左右。因此，这种大户型不是一般消费者能买得起的，对于周边工作的企事业单位员工来说，花个50万元左右的首付，在宝安区顶多买个很一般的160多万元的二手房。许多人宁愿买个新房，只要社区漂亮、交通便利、房子舒适，没产权也不介意。

小产权房质量堪忧

随后记者仔细查看了鸿德园、凤凰世纪这两个福永热销的小产权社区，目前鸿德园新房已售完，在售的多为业主转卖的毛坯房。凤凰世纪的第四期仍在建，售楼部里摆放有楼盘的沙盘图、户型图和立体户型模型，与正规的商品房售楼部无异。而且小区内能看到一栋栋脱去绿衣的现房，外立面十分美观，阳台很大，小区引进的人人乐商场已开业，社区绿化也做得很好，光外表看来，这小区与目前在售的高端商品房楼盘无差异，如此低的价格能买到这么大面积的户型，哪怕是小记也有想购买的冲动。

这些外表看来光鲜的小产权房，其质量是否有保证？对此，深圳世联地产首席分析师曹取说，目前深圳许多小产权房是村委交给开发商建设的，但由于大部分小产权房在政府部门没有立项，其施工过程也就没人监管，建设过程中偷工减料的事情经常发生，加上建设中和竣工后都没有正规质监部门监理和质检验收，房屋质量没有通过国家质监部门认证，所以房屋质量毫无保障，在住宅楼后期保修方面也会出现许多问题。购房者购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。特别是现在许多小产权房都建到20多层，地基打得是否稳、走火通道建设是否合格、电梯有没有安全质检，都是未知数，风险很大。

律师：小产权房维权难

深圳知名房地产律师张茂荣说，除了质量问题，购买小产权房后，当遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律的保护，如产权拥有人将整个小区的房产证拿去银行抵押贷款，之后还不上贷款，被银行查封楼房时，购房者的权益无法得到保障。其次，如果遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿，就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后才按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。像福永的凤凰世纪或鸿德园打着地铁上盖物的卖点，往往地铁开通之初，未来发展空间大，周边规划随时变动。这些地铁上盖物，说不定到时是拆迁的第一对象。

第三，许多小产权房小区物业管理层次低。许多管理小产权社区的物业公司，只是打扫下小区的卫生，而小区公共部分的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题而无人管理。此外，往往由于物管疏于管理，让处于城乡接合的小产权社区常发生偷盗事件。针对这些问题的解决，购房人唯一与物业抗衡的手段就是拒缴物业费，“但你不交，他就停电停水。”张茂荣说，在接触过的一些案例中，停水停电成了物业逼迫住户就范的有效手段。因此，购买小产权房需谨慎，购房者最好还是买商品房住宅。

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