一个商办购房者的720天
限购前:
买买买 低总价与不限购的吸引
“麻雀虽小,五脏俱全。”谢明如是形容自己手中的这套商办房产。当前,他正自住在这间购买于2016年6月的27平方米小户型商办产品之中,在接受北京商报记者采访时,谢明直言,“商住房的低总价以及不限购,是影响我当初购房决策的主因”。
谢明口中的所谓“商住房”,实际上并不是一个准确意义上的房地产产品专业术语。在土地性质上,此类房产本属于商业地产,现实中却被开发商包装成住房进行出售。与70年产权的住宅不同,它不能实现落户,更无从拥有学区,但因为单价相对低廉、所处位置大多优越以及低于商品住宅的购买门槛,一直以来吸引了大批刚需客群的关注。不过“商住房”这一称谓,在当下已经被有意淡化、纠正为“商办类项目”或者“商办房”。
据了解,该商办类项目位于顺义区南法信地铁站附近,因为购买时赶上了首期开盘后的第一次加推,成交价约为2.6万元/平方米,相比该项目市场最高点时的4万元/平方米,每平方米优惠近1.4万元。
谢明告诉北京商报记者,当初购房时北京商办市场正呈现一派红火之态,小户型商办产品不仅对尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业存在较大吸引,还引来了大批投资客进场,投资客中又分为纯粹性投资以及间接投资两种,前者多借助银行杠杠实现多套购房,打定的主意就是一旦房产增值,便倒手卖房偿还同期所购房源借贷,直至出售所有增值房源,获利离场;后者则是家有住房,但是手头仍留有“闲钱”进行房产投资的群体,一般不会过多依靠杠杆买房。
“70万元买下一套27平方米的小户型商住房,实现在北京稳定居住,我觉得对于我这个北漂而言并不亏。相比产权年限长短以及落户与否,说实话,有稳定住房自住,才是我的刚需。”尽管深知商办类房产与普通住宅间的种种差异,但是能够拥有自己小家的归属感及满足感,还是让谢明这个北漂一族感到莫名安心。
限购时:
退不退 再交易难度升级的担忧
在谢明购房大半年后,商办市场突然之间的风向转变打得他措手不及,起初对于自住房的满足感,开始更多被“日后商办房产再交易难度升级”的担忧所消解。让谢明感到焦灼的根源,在于北京市住建委等5部门于2017年3月26日发布的一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称“3·26”商办限购令)。
“3·26”商办限购令从商办类项目的规划用途、销售对象、购房资格以及信贷监管等多方面,均做出了史无前例的严厉要求,一时间业内外盛传起 “商办类项目将量价齐跌”的研判。
在谢明看来,对于再交易对象的资格限定以及不支持贷款的支付门槛的提升,几乎阻断了其房产未来出售的“后路”。在其加入的业主购房群中,在限购令生效后的很长一段时间之内,时不时便会汇集起众多业主讨论要不要退房,就连谢明身边的同事也开始费心为他参谋如何退房。
“说实话,‘3·26’商办限购令刚出时,脑袋有点蒙,虽然早在新政落地半年前就已经听闻了相关调控传言,但是到了真施行的时刻,还是需要时间缓冲。”谢明如是形容知晓商办限购后的心理状态。
限购一年后:
住或租 卖不掉的无奈
总价低、入手时价格划算,这两点考量最终占据了谢明“退房头脑风暴”的上风,他最后还是选择留下这套商办房产。不久之后,至2018年8月中旬,谢明同大部分业主一起收了房。这时距离“3·26”新政已经过去一年半。
由于政策严格限定了商办项目购买人的条件,这时的北京商办市场已经形同冰封,反映到商办项目具体签约量上,成交情况相比鼎盛时期可谓“惨淡”。中原地产研究中心在商办限购一年整发布的统计数据显示,北京商办项目签约3589套,环比调控前一年跌幅达到了94.6%,市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。
谢明也感知到了这一变化。商办限购一年间,自己所在小区的商办产品销售进度明显降低,几乎陷入停滞状态。业主群中有部分业主开始后悔当时未能坚持退房,不过更多的业主选择接受现实,不用于自住的房屋,开始陆陆续续被挂到了房源信息发布平台上招揽接盘者或者租户。
事实上,同时期的大部分商办项目日子大都不好过。以北京区域内较为知名的商办类项目——北京像素为例,不仅签约量锐减,月均成交量由此前的三位数降至两位数,项目周边也涌现中介“撤店潮”。根据北京商报记者此前走访调查,在成交火热之时,北京像素附近的中介公司有近20家,商办限购一周年后,周边中介门店仅剩两家。
“唯一让我们业主感到欣慰的是,尽管挂牌房源出售难度较大,但是因为项目临近地铁且小户型房源性价比相对住宅较高,租售比还算可观。”据谢明介绍,当前其27平方米的商办房源,每月租金收益大概在3000-3500元区间。
限购两周年:
看政策 寄希望于调控放松
眼下,商办类项目限购即将两周年,谢明对于手中商办房产的态度已然愈发平和。从开始之初的退不退房到后来的怎么卖房、何时卖,现如今,同谢明一样的商办房购房者开始寄希望于商办房政策的有条件放松,谢明更是笑言,接下来只有“等待”。
好租联合创始人、好租数据研究中心主任匡健峰指出,“3·26”商办限购令使得近年商办市场成交几乎降到冰点,这对于纯粹性投资的购房者而言打击较大,其大多面临房源不自住、欲出售却难寻买家接手的成交困境,现阶段只能通过对外出租房源来缓解压力。“好卖与否,可能还要依靠某天市场解禁,或者寻找其他的退出途径。”
58安居客房产研究院首席分析师张波则从商办类项目线上热度这一维度,向北京商记者进行了一系列分析。张波指出,从安居客线上的数据来看,近期商业产权类住宅的关注度并未出现明显变化,由于目前商住房在很多城市不能强调住宅属性,房源的发布量以及用户的关注度自去年开始就处于相对低点。目前线上流量变化比较大的城市是广州,2月流量同比去年上涨超过50%,具体原因在于2018年底广州发布政策,明确表示2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。
张波认为,相比于住宅,目前一线城市的商办类房源租金稍低于同地段同等档次的住宅,究其原因,水电煤费用的商业标准以及内部存在办公等情况是影响租赁的两大因素,但一些通过长租公寓方运营的商办类房源租金相对较高。不过张波也指出,在商办类项目调控政策不调整的前提下,市场无论是交易还是租赁行情都很难有大起色。
另有一位不愿具名的地产分析师透露,因为考虑到人口政策和产业结构优化升级,短期内商办类项目调控政策没有解禁的可能。
“走一步看一步吧,政策方面有无变动只能靠时间来证明了。”谢明平静地说道。另有业主表示,满足于当前的租金收益,不会赔本抛售手中商办房源,将长期持有房源至市场转好时另寻“以旧换新”的最好时机。
北京商报记者 孟凡霞 荣蕾
贷款买房是开发商办还是买房者办
贷款买房是购房的业务,相关的事项都是由购房者自己办,买房签约的部分是和开发商签约,一般开发商会把流程准备好,购房者只需要大致注意一下然后签约就行。贷款需要购房者去找银行办理,一般开发商不会干涉贷款的部分,购房者满足贷款的条件和银行签约就行。贷款买房要注意什么1、申请房贷要量力而行有的...
官方屡提保护购房者,成今年楼市主旋律,速看买房20条避坑指南
18、如果开发商或中介承诺,商办项目可以办理入户、入学等信息,同样不靠谱。19、如果有开发商或中介帮助购房者违规使用金融产品来支付购房款,你要当心,或许一开始你就误入歧途了。20、如果开发商跟购房者签订“双合同”,比如一个真正的购房合同,一个装修合同,或其他的协议,购房者一定要清楚,表面是...
买房要交什么税及费用
3、使用率与实用率:这两者的区别在于使用率是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比,一般高层塔楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商会用实用率来吸引购房者。4、绿地率与绿化率:绿地率是指小区用地范围内各类绿地的...
现在买房商业贷款能贷多少?
根据您描述的情况:一般情况下男方可贷款到65岁,如果现在男方47岁作为主贷人可以贷款18年。月入一万,若月供为5000元的话,基准利率,贷款18年可以申请到72万元左右的贷款总额。希望我的回答能帮到您。
开发商办不了房产证购房者如何维权
因开发商的原因无法办理房产证,导致购房者无法实现购房目的的时候,可以向法院起诉,依法追究开发商的违约责任,要求其作出相应的赔偿。法律依据:《商品房销售管理办法》第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门...
中介炒作商办房可住将被严查是怎么回事?
交房时有独立的卫生间和住房,可以居住;泰禾中央广场和恒大未来城的样板间设计有卫生间和厨房,这与商办房的用途相悖,实际上已经按照住房出售。“他们把老百姓带入了一个误区”,市住建委有关负责人说,这些销售行为让购房者认为商办房可以住的,改变了其性质,应当让商办房回归其本质属性。
开发商办房产证要多久
可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表,或者带身份证直接到开发商处领取。5、在前面询问相关部门时,一定要明确需要领取哪些必要的申请文件,一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。6、公共维修基金一般由房产所在地区的小区办...
如果开发商违约购房者怎么办理退房手续
原本属于自己的房子却拿不到手,此时怎么办?申请退房的话,退房手续该如何办理呢?退房都有哪些注意事项呢?这些疑问都会在下文中一一得到解答。一、退房手续1.购房者提交退房通知开发商一旦违约,购房者即可维护自已的权益,向开发商申请退房,且所有损失由开发商承担,如贷款利息、首付款存款利息等。购...
开发商一房多卖购房者怎么维权
开发商一房多卖购房者的维权:(1)对已经办理房屋过户登记手续的买受人,拥有该房屋所有权;未过户登记的购房人可追究开发商违约责任。(2)如果两个买受人均未办理房屋过户登记手续的,已经办理房屋预告登记手续的房屋所有权人优先,另一购房人可追究开发商违约合同责任。(3)既未办理产权登记,又未...
按揭买的房,开发商代办房产证,还完贷款才给房产证,购房发票什么...
在付完首付款之后,开发商都会给购房者开一个首付款收据,等购房者从银行办理完购房贷款之后,开发商就应该给购房者开一个全款发票。生活中开发商想法拖延而不给购房者购房发票的情况其实并不少见,多家楼盘的业主也都反映他们居住的楼盘也有类似的情况。那么,为何业主索要购房发票会这么难?迟给发票或...
博怨利欣: 可以的,好多商品房买卖合同都是这样约定的.
富蕴县19512935535: 一个长方形的周长是720厘米,长是宽的7倍,这个长方形的长和宽各是多少? - ?
博怨利欣: 设这个长方形的宽是X厘米,则长为7X厘米,2(X+7X)=720 X=45,7X=315 这个长方形的长和宽各是315厘米和45厘米
富蕴县19512935535: 土豆的360P和原画哪个更清楚? - ?
博怨利欣: 土豆的原画就是上传时视频的分辨率,而360P的画面分辨率则是经过压缩后的 一般来说原画绝对比其他任何比如720P、360P都更清晰 出现楼主这种情况应该说是因为上传视频本身就清晰度不高(分辨率低)所以看到的视频原画和360P画面清晰度大相径庭(如果我的猜测正确那么楼主所下载的这个视频可能只能选择原画和360P这两个选项,而没有更高的如720P的选项) 这里给楼主一个土豆的视频链接,这个视频就可以清楚的区分原画和360P的画质差异 http://www.tudou.com/programs/view/boAvgwMFuGk/希望我的回答对您有所帮助
富蕴县19512935535: 720天,是几个月零几天 - ?
博怨利欣: 一年365天
富蕴县19512935535: 交了契税就一定能有房产证么 - ?
博怨利欣: 交了契税不一定就有房产证,房产证的办理不仅看契税的缴纳,还要符合其他登记条件才可以登记发放产权证. 根据《房屋登记办法》第七条 办理房屋登记,一般依照下列程序进行: (一)申请; (二)受理; (三)审核; (四)记载于登...
富蕴县19512935535: 满五年以上二手房可以免交一些税费,这个五年是怎么计算的 - ?
博怨利欣: 二手房交易中所涉及到的这个“满五”是如此计算的:满五”是指购房者拥有房屋的时间满5年.具体判断方法如下: 1.商品房与经济适用房:均以契税票填发日期或房产证登记日期为准. 2.已购公房:一看房产证填发日期;二看原始购房合同签署日期;三看第一笔购房房款的银钱收据日期.以上三个时间只需一个满5年就算“满五”. 3.继承的房产以原房产证为准计算是否满5年.shqianyy
富蕴县19512935535: 贷款,手中只有张还款卡,贷款还完后,怎么拿回房产证 - ?
博怨利欣: 由于期房销售到取得商品房产权证之间需要经历较长时间,在商品房产权证办下来并抵押给银行之前,开发商、银行、购房者三方之间往往会签订一个担保合同,由开发商向银行做一个阶段性的担保,担保商品房产权证会直接交给银行.取回...
富蕴县19512935535: 雷神加速器一个月的720小时是用完720小时还是一个月 - ?
博怨利欣: 雷神加速器一个月720小时是指用完720小时.雷神加速器的最大卖点便是可以暂停,点击“暂停时间”便可以永久暂停剩余时间,知道您下次开启. 但雷神的“暂停时间”也有一定的限制每次必须间隔12小时才能再次暂停.因此,使用情况看自己游戏情况而定. 加速器是比较便宜实惠的一款加速器,但他网速不稳定,切耐久性不较强也受到不少玩家的诟病.因此,如果需要购买加速器,请参考自身的经济情况及使用情况作出决定.
富蕴县19512935535: 北京到重庆自驾线路全高速最近线路怎么走?是走西安还是武汉近些? - ?
博怨利欣: 走西安近,但是安康到达州段不是高速 要走高速就走宜昌近,不用走武汉,过了郑州在许昌走南阳、襄樊到宜昌,逼走武汉近
富蕴县19512935535: 蓝光REMUX与蓝光1080p重编码有区别吗? - ?
博怨利欣: 顶级未压缩的一共有种封装模式:1、原盘ISO,2、原盘目录、3、单文件M2ts、4、REMUX TS、5、REMUX MKV,这几种格式可以无损互转,本质上讲木有区别,1080P是个对画面分辨率的定义,虽然能达到1920*1080,但有可能经过有损压缩了!比如用的视频编码是X264的,音频不确定,可能是次世代音轨,也可能是AAC等.液晶电视屏幕大于60寸以上能看出来区别,电脑屏幕大于24寸能看出来区别,投影机100寸以上能看出来区别!你可以下一个未压缩的和一个压缩的对比一下就知道了!