二手房房主在国外委托国内家人代理出售，这里面都有那些风险和应有的步骤？

买二手房先替原房主还贷款这样有风险吗？我委托的是21世纪不动产，可靠吗？~

签合同——赎楼（找担保公司）———办理贷款——办理首期资金监管——银行出承诺函给原业主——过户——取新房产证并交激税费——银行抵押房产——放首期资金给原业主——（一个星期后）——在放全款给原业主——过水电物业等户名———
OK
你可以入住了！

全权委托公证书 并非法力无边
良策按揭阮学林说，一些刚出道的炒家认为全权委托书“法力无边”，有了它就相当于有房产证，可转手倒卖房屋。炒家入货而不转手，其实风险很大，因为全权委托公证书只是由业主授权受托人办理房屋买卖手续的一份授权书，若原业主因经济纠纷、继承等原因出现房屋产权问题，房屋买卖可能被冻结，授权书将随之失去效力。番禺一些银行之前曾一度拒向代收楼款的代理人付款，须业主本人前来收款，炒家为此背上很大风险，有可能卖了房收不到钱。
17份委托函并非转手17道
记者之前曾经采访番禺区一名中介人士，他回忆2007年楼市疯狂期时曾见过一宗带有17份全权委托公证书的房产交易，他怀疑这是一个转手17道的楼市炒卖“击鼓传花”个案。
良策按揭区域总监阮学林告诉记者：17份委托函可能是该房产有17名产权人，每名产权人可能因身处外国或因事忙而不能前来办理产权转移手续，故此各自委托代理人操办此事。从理论上说，全权委托公证书可注明“受托人有转委托权”，的确有可能出现一个房屋接力转手倒卖的“击鼓传花”现象。不过，公证处一般只可接受一次的转委托，即“业主—炒家—下手炒家—买家”，第一名炒家从业主处接货，业主可到公证处办理全权委托并注明受托人有转委托权，若下手接货人同为炒家，第一手炒家可到公证处做一份转委托，第二名炒家此时若出手房屋，不可以再到公证处办转委托。用一句俗话形象地说，委托只可一次“托上托”。
正规中介 必须联系到业主本人
据介绍，炒家利用全权委托书售出本人购进的房屋，是为规避购入房屋所需的税费并省却等候过户出新证的时间，这在楼市极度畅旺时才会发生，经过近年楼市动荡和行业的规范，有关操作已很少见。阮学林估计，目前利用公证委托书交易的番禺房产约为总数的10%~15%左右，且绝大部分都是业主有事而委托他人办理房屋交易，并非炒家出货。合富置业业务营运中心黄智生表示，该公司对于出示全权委托书的代理人，必须要求能直接联系到业主，以验证代理人的身份。另外，会通过查册等确定房屋产权人资料。广东中原市场总监李粤湘表示，该公司不接受未完成过户手续的房屋放盘，买卖双方必须完成过户手续才算是一笔完整的房产交易。
认清委托公证书
防范交易风险
一名读者最近看中番禺区一处房屋，出售房屋的是一名具有全权委托公证书的人士。该读者向记者查询全权委托公证书是否具有风险。
据法律界人士介绍，“全权委托公证书”从法律性质上讲是一种委托法律关系，即委托人授权给受托人代为处理某些事务。根据《合同法》第四百一十条规定，受托人可随时解除委托。这种委托授权，即使是经过公证，委托人也可以通过合法的形式随时撤销委托。目前，二手楼交易中由“全权委托书”引发的风险主要体现在产权转移风险和司法诉讼风险两个方面。
专家表示，凭一纸“全权委托公证书”并不能表示房屋的产权一定能顺利转移。因为二手楼买卖交易的过程所涉部门、环节较多，作为非专业人士的买家一般很难将办理二手楼产权过户所需的委托事项一一列示清楚。
法律专家提醒消费者及投资人士，房屋买卖的最终依据是权属转移条约，而不是公证，即使进行了公证，二手楼交易未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大。
中原地产有关人士提醒，业主要尽量避免做全权委托，自己的物业自己去签署合约；其次，买家应要求与业主本人见面，即使见不了面，也一定要拿房产证的编号进行查册，看业主是谁、物业权属状况等，尽量减少不必要的风险。此外，无论是业主还是买家，都应签署三方合约，需留意合约上卖方、买方是否与一直商洽的人对上号。最后，买卖双方最好在中介公司的见证下，去委托第三方做房款的资金监管，等交易全部结束后，再付款给对方，这样能保障双方的利益不受到损害。

一、请你联系卖方带齐一切必要的材料一同去你所在地区的公证处，请公证处出具一份房主夫妻双方委托男房主亲戚出售房屋的委托书，
二、你们在银行办理房屋转按揭手续，就是按揭贷款以后由你来还，房屋名字过户到你的名下。
具体流程是：
1、首先你连同被委托人（就是南男房主的亲戚）到银行出具委托书在内的各种文件以及身份证明，申请办理房屋按揭转按揭手续。银行受理后，会让你开设资金托管账户，你要把与卖家商定的预付款存进此账户，（此账户是被冻结的，只能存，不能取。）银行工作人员在此之后会告诉你回家耐心等待申请批复（大概3—5天）
2、银行通知你办理转按揭手续，你连同被委托人一起到银行当面签署各种合同文本，（过程大概2小时）最后银行会为你们双方出具一份加盖银行公章的文件。
3、拿到这个文件后你们双方到房管局办理过户手续（具体为：注销抵押登记，过户，拿到带有你姓名的房产证，办理新房产证的抵押登记手续，拿到房产他项权证。
4、你带上在房产他项权证在内的各种文件和证件到银行去办理按揭贷款手续，最后申请下来的贷款存进原来那个资金托管账户，至此你已经存入所有房款了，然后被委托人提供他认可的账户，通过转账你的资金托管账户内的房款全部存入被委托人出提供的账户内。
至此，贷款流程已经办完，你开始每月偿还贷款，或者可以选择一次性清偿按揭贷款。
三、最后与被委托人一起去办理房屋交接手续，例如水、电、气、闭、暖、网，以及物业、户口迁移等。
大致就是这样，但有一点，如果贷款银行没有转按揭贷款流程，那么很抱歉你不能够买这个房子了，呵呵~
希望我的回答对你有所帮助。

有产权证的过户情况：1房东需要土地证，契证，产权证，身份证，婚姻证明。
2委托公证，现在卖房给你的是原房东的委托人，他可以和你办理一些过户手续。但是产权上的名字是原房东的，就必须由他签字，产权证才能把名字改为你的。

风险的规避很简单，首先你去做下该房屋的产权调查，确认真实房东的姓名，面积，产证编号等信息，确认该物业是否存在别的抵押和查封情况等。签订买卖合同时，首付款必须用于还贷款。你办理贷款和房东办理还贷是同步进行的。存在一点的疑问就是产证应该在房东这里，抵押证在银行。真想确认公证的真伪，就打电话去大使馆去确认一下，上面都有编号和公证人的。用点电话费还是值得的。

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丰顺县15966511884： 我想买二手房但房主在国外让家人来卖我敢买吗 - ？
臧震复方： 需要房主到国外中国领事馆办理授权委托书公证,指定你为代理人,代替他行使权利卖掉住房签字.把公证书和身份证复印件给你,你拿着你身份证和以上证件,以及房主户口簿,婚姻证明,房产证,契税证,土地证,到房管和买家签字办理手续.

丰顺县15966511884： 二手房房主在国外委托国内家人代理出售,这里面都有那些风险和应有的步骤? - ？
臧震复方： 涉及到房东在国外的情况~是必须要房东在当地的大使馆办理一份委托声明并且盖有当地大使馆的印鉴~同时~受托人还要出示受托人的身份证明原件~委托书原件~权属所有人的身份证、结婚证复印件等证件~才可以办理过户登记备案~ 你的情况是...

丰顺县15966511884： 我有套房子在国内,想委托国内的亲戚帮我卖?在英国伦敦怎么做公证委托?要走那些程序?需要多长时间? - ？
臧震复方： 如果你只是暂住国外,没有加入外国国籍的,需要出具在中国驻当地大使馆的委托签证;如果你已加入外国国籍,除要办理经中国驻当地大使馆的委托签证外,还应由当地公证机关进行公证.委托书 委托人:XXX,性别:XX,出生:1XX年07...

丰顺县15966511884： 人在国外怎样委托家人办房产过户 - ？
臧震复方： 需要满足的条件 过户程序一般如下: 1、选中房产并且签订购买合同; 2、向银行申请贷款,但是银行目前暂时还不受理个人直接申请的二手房贷款,需要先通过中介公司或者担保公司来申请(具体的可以咨询当地银行); 3、提交相关资料,...

丰顺县15966511884： 买了一套二手房,但是卖方房主在加拿大,一时回不来,他的他的父母可以代卖吗?如果可以,需要什么手续? - ？
臧震复方： 如果产权人(产证上的有名字的人)不到场,要办理房屋买卖过户手续,必须要办公证委托的.国外没有公证处,让业主在当地律师楼出具委托函,然后再在本地做一份委托函的公证,也是可以的.

丰顺县15966511884： 二手房的房产转让,卖家在国外,可以委托他人办理过户手续吗?需要什么资料? - ？
臧震复方： 依法可以委托.法定公证监管、使领馆的文件,双方身份证、护照、产权证

丰顺县15966511884： 房主因在国外工作,卖房事宜不便回国办理过户手续,是否能委托他人代办. - ？
臧震复方： 可以委托办理.房屋过户委托书公证流程:(一)房产过户流程:1、签订合同交付定金;2、去银行申请购房贷款;3、银行指定律师与申请人谈话,审核贷款申请人的相关资料(包括身份证件、收入证明等等);4、银行指定阿评估师对出售房...

丰顺县15966511884： 我买了二手房房东出国办理水电过户需要什么证件 - ？
臧震复方： 需要房东在国外中国领事馆,办理授权委托书公证,指定国内亲友为代理人,代替他签字办理手续,然后把公证书和身份证复印件一起寄给国内亲友,有亲友持有证件和水电手续,和你去办理过户

丰顺县15966511884： 房主在加拿大,委托国内代理人卖房,手续怎么办? - ？
臧震复方： 让业主做个公证委托就可以了