未经业主同意将精装修房做样板房,现申请赔偿标准是什么？

男子购买精装房跟样板房不同法院如何判的？~

丁先生购买了装修单价为4500元/平方米的精装房，拿房时却发现和样板房不一样，还有瑕疵。丁先生将开发商告上法院，要求赔偿装修差价。一审二审法院均没有支持原告赔偿诉求，丁先生又提出再审。近日，南京中院作出判决，开发商赔偿丁先生装修差价款16万余元。
△视觉中国供图
200多万买的精装房，低于样板房标准
现代快报记者了解到，2013年7月，丁先生和开发商签订商品房预售合同，约定购买一套119.55平方米的房子，单价每平米2万多元，总价242万余元。丁先生按照约定全额支付了房款。
2013年6月18日，开发商就这套房子向相关部门申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价4500元/平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，载明涉案房屋装修状况为精装。
2014年12月24日，丁先生向南京江宁法院提起诉求，要求开发商按样板房的标准进行整改，并对房屋瑕疵进行整改，要求开发商赔偿装修差价（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准），赔偿不能正常使用房屋的损失。对于具体的整改标准，丁先生仅要求按照样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗和两个卫生间面盆四个部分，其他与样板房不一致的部分不再主张要求整改。
在一审时，开发商认为，装修单价4500元/平方米这个数额是为了取得预售许可证自行估算的价格，不是双方合同构成要件。而丁先生提出的整改问题是质量瑕疵，并不影响房屋实际使用。
一审法院判决，开发商对涉案房屋质量瑕疵进行维修，驳回丁先生其他诉求。
要求开发商补差价，二审再次被驳回
丁先生不服提起上诉，要求开发商以样板房标准交付房屋并赔偿装修差价，赔偿不能正常使用房屋的租金损失。
二审法院认为，开发商作为出卖方有自主定价权，丁先生作为买受人有自主选择权，这个装修单价是针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。丁先生可以要求开发商按照补充协议中约定的装修和设计标准交付，但以装修造价达不到4500元/平方米来主张差价损失，缺乏事实基础。
关于和样板房不同以及房屋瑕疵的问题，法院认为，开发商在补充协议中明确样板间、沙盘所示的内容并不属于他们的承诺，不能作为双方确定权利义务的依据。这套房子的确存在质量瑕疵问题，但不属于根本无法使用的问题，开发商需对丁先生的房屋进行维修。丁先生可以在开发商完成修复后，另行要求赔偿。
南京中院二审判决驳回上诉，维持原判。
样板房装修工程竟然先验收，后签合同
丁先生不服二审判决，向南京中院申请再审，要求撤销一审二审判决书，并要求开发商赔偿装修差价23.91万元。根据相关规定，南京中院再次审理此案。
因样板房已不存在，法院要求开发商提交样板房装修材料。材料显示，开发商和某公司签订装修合同时间为2015年12月，而工程验收时间是2013年7月5日。样板房装修工程完成在先，签订施工合同却在后，明显不符合常理。
丁先生购买的房屋和另一个业主老马购买的房屋在同一小区，装修情况基本相同。因此，丁先生同意对老马的房屋装修造价进行鉴定，但开发商拒绝。开发商表示，如果要鉴定，需要对每一个涉案业主的房屋装修造价单独鉴定，但开发商不会预交鉴定费用。法院委托某工程咨询公司对老马的房屋装修造价进行鉴定。结果为套内建筑面积108.13平方米，每平方米造价鉴定为2526元。



法院认为，房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。开发商以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在和丁先生签订的补充协议中却载明样板间所示内容不是买卖双方合同的组成部分，这导致宣传资料不具有真实性。因此，丁先生要求开发商赔偿装修损失，符合行政法规的规定。
法院酌定实际应用于老马所购房屋的装修造价为44万余元，折算每平方米装修单价4107.8元。按照丁先生房屋的建筑面积计算，实际应用于这套房屋的精装造价为39万余元，合同约定的装修价格与实际装修差价为16万余元。

这个可以要求开发商赔偿，

小区开发商未经业主的同意，将精装房做成样板房，现在申请赔偿标准的话，你们可以跟小区开发商协商处理，这个并没有一定的标准，只要你们双方都认可就可以。
开发商违约。
所谓开发商违约，就是指在后续履行合同的过程中，开发商出现了与合同约定不一致的地方，损害了买房人的合法权益。

开发商常见几种违约情形

1
房屋质量不符合合同约定的标准

我们在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂；外墙、外窗、卫生间渗水；墙面不垂直；大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2
房产证逾期未办下来的

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

那么这里的“一定期限”是多久呢？

这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。

开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

法条链接：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3
宣传与实际交付的房子不一致

房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。

这种情况也常见，很多人以为是虚假宣传，见怪不怪，实际上是开发商违约！！

因为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4
不合理收费

出现了合同约定以外，又没有法律依据的收费，譬如手续费；面积补差款；产权代办费；产权证分户图表费等等。

---

翁牛特旗18069716175： 我买的精装修房,交房的时候发现开发商在没有询问我的前提下私自将我的房子作为样板房,我可以要求开发商 - ？
斋阅葛根： 这个可以要求开发商赔偿,

翁牛特旗18069716175： 你好我们买的是精装修的房子,但是开发商在没有通知我们的情况下先把我们的装了当样板间让别人进去参观, - ？
斋阅葛根： 不算违约,但可以要求开发商停止侵权. 【陕西的朋友请直接电话联系(号码在网页右侧),不要追问】 【只接听陕西省电话,外省当事人请自重,勿来电骚扰,谢谢】

翁牛特旗18069716175： 房开公司在没有经过我同意的条件下,错把我的房子装修起来当样板房用,我买的是毛坯房,现在找我谈,想叫 - ？
斋阅葛根： 退房玩按照合同进行补偿,你要是不退房可以要求开发公司把房子恢复原状,还敢向你要钱.

翁牛特旗18069716175： 哪些情形属于开发商违约 - ？
斋阅葛根： 1、逾期交付房屋逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋,这是目前存在的最普遍问题.很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋,并且没有任何免责事由,但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张,这...

翁牛特旗18069716175： 精装修房子被当作样板房好不好？
斋阅葛根： 装修公司搞的吧!如果影响到了你的生活你可以拒绝!

翁牛特旗18069716175： 买精装修的期房,先装成样板房给其他业主看,好吗? - ？
斋阅葛根： 样板间为了展示给其他业主,得到一个比较好的视觉效果,有时会对主体结构进行一些改造,比如将墙壁打薄等等.所以样板间的质量可能不如普通的商品房,需要特别留意.

翁牛特旗18069716175： 买房时是期房售楼人员无人告知是样板房合同中也没有说明交房时发现是样板间怎么办 - ？
斋阅葛根： 一切以合同为准,如果没有合同,开发商是要举证他有告知过你房子要做样板房的,否则你也可以起诉他侵权,或者说作为样板房对你的房屋造成了什么影响之类的.另外,你的房子是毛坯交楼还是精装修交楼啊?如果是大家协商,1、加入是毛坯房,要求开发商按现状或者重新装修给你,因为为了赶工,毛坯房在装修过程中往往存在一定的质量瑕疵,比如说墙身批档时不够干,有裂缝等;2、如果是精装修,那更加要让他重新按照交楼标准甚至更高标准给你装修啦.

翁牛特旗18069716175： 样板房是什么意思? - ？
斋阅葛根： 样板房是商品房的一个包装,也是购房者装修效果的参照实例.样板房是一个楼盘的脸面,其好坏直接影响房子的销售.样板房是楼市发展的一个产物,也是住宅文化的一种表现,作为楼盘销售过程中的一个重要因素,样板房已越来越受到房地...

翁牛特旗18069716175： 精装样板房可不可以作为交楼标准 - ？
斋阅葛根： 首先要看看,你们的楼盘装修和设计和精装样板房是否一致,如果一致可以考虑用精装样板房来 作为交楼标准.如果你们的楼盘装修和设计和精装样板房不一致,就不可以拿来作为交楼标准.不然就是欺骗消费者.

翁牛特旗18069716175： 在交付时,与样板房不一致时该如何处理? 未经验收或验收不合格就交付使用的,开发商该承担什么责任? - ？
斋阅葛根： 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理.房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚.