房地产公司如果不卖房子，政府有权处理吗？或者开发商做了烂尾工程，政府怎么管？

建筑工程涉嫌串标，工程也烂尾了，施工单位是否还有优先受偿权，法律依据是什么？~

“烂尾楼”主要指被迫停工停建的房地产开发项目和棚户区改项目（市场化运作），其造成了大量的资源浪费，更严重损害了消费者权益。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。由于开发商资金不足在烂尾成因中占比最大，因此成为了各地政府的主要防范对象。



对于开发商资金不足，可以分3种情况看待：一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。从根本上说，是开发商对项目未深入进行可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。

针对其中的垫资施工问题，2019年7月1日起施行的《政府投资条例》已立法禁止了政府投资项目中的施工单位垫资施工行为。在这一法律背景下，运用行政手段和金融手段实现对于烂尾风险的长效转移是各地的主要做法。



1、重点监管预售资金

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。办法拟对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

西安的做法主要针对《城市房地产管理法》虽明确要求“开发商必须将预售款用于房屋建设中，不得挪作他用”，但未对由谁监管、怎样监管、监管范围做出说明的法律空白，致力于保证建设工程按期竣工交付，防止资金挪用形成新的烂尾工程。


与西安市采取了相似思路的是今年4月大庆市住建局联合银保监局等部门印发的《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》，方案要求“严格落实商品房预售资金监管制度，房地产开发企业须将预售资金全部缴入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、另作他用”。将预售资金存入监管账户后，资金收存、支取、使用将处于政府的实时监管之下，违规行为能够得到有效约束。

除了以行政手段保证工程款支付外，金融手段也是多地转移欠款风险的主要措施，包括金融信贷支持力度的加大，以及工程款支付保证保险的应用。

2、信贷支持工程建设

同样在大庆市《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》中，方案还赞成金融部门在风险可控、商业可持续的前提下，加大金融信贷支持力度，通过信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

这主要针对实践中开发商出现资金短缺后个别银行或供应商申请诉讼保全措施，而引起连锁反应最终导致项目烂尾的现象，也与2018年《中国银保监会办公厅关于进一步做好信贷工作 提升服务实体经济质效的通知》提出的“对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业，要继续予以资金支持，不应盲目抽贷、断贷”、“对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”一脉相承。



其中，信用担保是保障债权实现、促进资金融通的金融支持工具，主要通过第三方转移信用风险、有效解决中小企业融资成本高的问题。同样在工程建设中，以工程款支付为保证对象的工程合同款支付保证保险也是地方政府预防“烂尾楼”常用的金融手段。

3、保险转移欠款风险

四川省住建厅联合四川银保监局于2019年11月发布的《关于深入推进建设工程保证保险工作的通知》明确要深入推进工程合同款支付保证保险工作，致力于运用建设工程保证保险机制防范和化解工程烂尾风险。

工程合同款支付保证保险，通过引入保险公司作为第三人，确保在开发商未如期向施工方支付工程款时，由保险公司代为偿付、保证工程项目如期开展；也保证在工程建设全过程中，有保险公司对欠款风险进行动态监管并及时预警，通过第一时间转移、分担、防范和化解欠款风险，斩断工程款拖欠带来的债务链。


与四川省采取了同样思路的是同月湖南省住建厅联合省人社厅和银保监会湖南监管局两部门发布的《关于在房屋建筑和市政基础设施工程领域开展建设工程保证保险试点的通知》，通知也提出要试点发包人合同款支付保证保险，推动政府职能转变，充分发挥市场配置资源作用。

这也与各地政府运用行政手段、金融手段防范“烂尾楼”思路一致，都旨在遵循政府与市场、政治运作与社会运行的内在逻辑，把握政府与市场、政府与社会的治理边界。

防范“烂尾楼”问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计。政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、转移烂尾风险。

“烂尾楼”主要指被迫停工停建的房地产开发项目和棚户区改项目（市场化运作），其造成了大量的资源浪费，更严重损害了消费者权益。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。由于开发商资金不足在烂尾成因中占比最大，因此成为了各地政府的主要防范对象。



对于开发商资金不足，可以分3种情况看待：一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。从根本上说，是开发商对项目未深入进行可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。

针对其中的垫资施工问题，2019年7月1日起施行的《政府投资条例》已立法禁止了政府投资项目中的施工单位垫资施工行为。在这一法律背景下，运用行政手段和金融手段实现对于烂尾风险的长效转移是各地的主要做法。



1、重点监管预售资金

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。办法拟对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

西安的做法主要针对《城市房地产管理法》虽明确要求“开发商必须将预售款用于房屋建设中，不得挪作他用”，但未对由谁监管、怎样监管、监管范围做出说明的法律空白，致力于保证建设工程按期竣工交付，防止资金挪用形成新的烂尾工程。



与西安市采取了相似思路的是今年4月大庆市住建局联合银保监局等部门印发的《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》，方案要求“严格落实商品房预售资金监管制度，房地产开发企业须将预售资金全部缴入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、另作他用”。将预售资金存入监管账户后，资金收存、支取、使用将处于政府的实时监管之下，违规行为能够得到有效约束。

除了以行政手段保证工程款支付外，金融手段也是多地转移欠款风险的主要措施，包括金融信贷支持力度的加大，以及工程款支付保证保险的应用。

2、信贷支持工程建设

同样在大庆市《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》中，方案还赞成金融部门在风险可控、商业可持续的前提下，加大金融信贷支持力度，通过信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

这主要针对实践中开发商出现资金短缺后个别银行或供应商申请诉讼保全措施，而引起连锁反应最终导致项目烂尾的现象，也与2018年《中国银保监会办公厅关于进一步做好信贷工作 提升服务实体经济质效的通知》提出的“对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业，要继续予以资金支持，不应盲目抽贷、断贷”、“对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”一脉相承。



其中，信用担保是保障债权实现、促进资金融通的金融支持工具，主要通过第三方转移信用风险、有效解决中小企业融资成本高的问题。同样在工程建设中，以工程款支付为保证对象的工程合同款支付保证保险也是地方政府预防“烂尾楼”常用的金融手段。

3、保险转移欠款风险

四川省住建厅联合四川银保监局于2019年11月发布的《关于深入推进建设工程保证保险工作的通知》明确要深入推进工程合同款支付保证保险工作，致力于运用建设工程保证保险机制防范和化解工程烂尾风险。

工程合同款支付保证保险，通过引入保险公司作为第三人，确保在开发商未如期向施工方支付工程款时，由保险公司代为偿付、保证工程项目如期开展；也保证在工程建设全过程中，有保险公司对欠款风险进行动态监管并及时预警，通过第一时间转移、分担、防范和化解欠款风险，斩断工程款拖欠带来的债务链。



与四川省采取了同样思路的是同月湖南省住建厅联合省人社厅和银保监会湖南监管局两部门发布的《关于在房屋建筑和市政基础设施工程领域开展建设工程保证保险试点的通知》，通知也提出要试点发包人合同款支付保证保险，推动政府职能转变，充分发挥市场配置资源作用。

这也与各地政府运用行政手段、金融手段防范“烂尾楼”思路一致，都旨在遵循政府与市场、政治运作与社会运行的内在逻辑，把握政府与市场、政府与社会的治理边界。



防范“烂尾楼”问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计。政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、转移烂尾风险。

1、现在政府要求房源公开，五证公示。如果开发商没有将房源公开，属于违规，可以向当地房管部门举报。
2、开发商做了烂尾楼，政府会按照实际情况进行监管和处置的。比如资金的去向，等

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紫金县18377089740： 房地产商不能不卖房? - ？
卢泳迈克： 呵呵 这位兄弟的想法很好,我帮你看一下. 以前开发商开发的房子,从动工就开始向外卖,意思就是说,以战养战,只要有10%-20%的资金就可以运作了,他们的销售讲究的就是一个字 快.以至于一个工程,还没封顶,就早已售空. 一个中...

紫金县18377089740： 房地产开发商可以卖房么? - ？
卢泳迈克： 房地产开发商是房产的直接投资人,一般情况都是房地产开发商直接销售,但一定要有房产预售许可证;售楼部通常只是开发商公司的一个部门 还有的开发商和房产中介合作,由中介来销售,这种情况下最好不要买,因为中介可能会从中赚取猫腻 也有的开发商和专门的营销公司合作,让营销公司策划、宣传、销售,这时就应该注意宣传内容水分有多大,不过只要有预售许可证,产权一般不会有问题,可以放心购买 任何情况下,第一条就要看预售许可证,另外就是认真阅读合同条款,自己不懂最好能有专业人士陪同

紫金县18377089740： 房地产商征房政府部门(房改办)有权插手吗 ？
卢泳迈克： 你这个没说明白. 房地产商征房搞商业开发,在征用前应得到房产管理部门批准,剩下就是房地产商和房屋所有人协商,协商不成就没办法了. 房改办是政府工作部门,只管理危改的问题,不涉及危改一般是没有权利的.但是如果地方上有规定,应依照相关规定办理.

紫金县18377089740： 如果房地产老总房子卖了大多数,但因为资金俩断了,房子没造完,那么之后会怎么处理? - ？
卢泳迈克： 一般情况下房地产公司会申请破产,法院会对公司资产进行清算,偿还债务,并且政府一定会介入,把剩余工程进行完,保证好购房人的基本利益.申请破产后会引进第三方公司把剩余的房子开发完,但是小区的配套、物业就无法保证了.只能简单给您说下,希望能帮到你.具体情况需要了解或者委托的话咨询本律师.

紫金县18377089740： 如果做房产销售,卖不出房子,是否要倒扣底薪的? - ？
卢泳迈克： 想问下,你是二手房产销售,还是新房销售 如果是新房销售现在的中国,是不愁卖不掉的,都是客户抢着买 如果是二手房销售,那就比较郁闷了, 如果完成不了业务量,他对你说的底薪会一直扣,黑点的,能扣成200-300, 我是合肥的,我们这边就是这么个情况

紫金县18377089740： 买房交了首付,但是现在房子涨价了,房地产公司不想卖给我了,但是我又想要房子,怎么办 - ？
卢泳迈克： 如果已经缴纳了首付,并且有认购合同,那么开发商不可以单方面毁约,不然视为违约可以告他

紫金县18377089740： 只有使用权的房屋可以买吗 - ？
卢泳迈克： 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让. 1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土...

紫金县18377089740： 房产纠纷 房屋产权人,在共有权人不知情的情况下,将房产过户给政府部门近十年.这种事怎么处理? - ？
卢泳迈克： 我认为,首先,存在共有权人的话,房屋产权证上面应该有共有权人的信息,如果在有这种信息的情况下房屋产权部门仍然办理了过户登记的话,可以要求他们纠正错误.但是,也要认识到一点,您这里说已经过户10年了,很可能是10年前很多手续不完善,导致了过户的发生.如果您手头有充分的证据可以证明当年房子存在共有权人且共有权人没有同意的情况下房屋所有权发生了转移,且还需要证明房屋受让人不是善意、等价取得房屋的情况下进行诉讼才可以达到您想要的结果.希望对您有帮助,如有错误,望请指正

紫金县18377089740： 房产证作为公司注册地址,会影响今后卖房么 - ？
卢泳迈克： 法律上不影响,因为只是公司所在地址,房屋只提供给公司使用,并不是出资,不属于公司. 但是有如下问题:可能会影响到购买人的购买意愿,因为房屋转让后,新的业主愿不愿意将房屋继续租个公司?购买人也可能因为怕麻烦而丧失购买兴趣. 如果房屋转让成功,或者公司迁址,变更注册地登记;或者与新业主签订租赁合同.

紫金县18377089740： 新乡市房产公司没预售证就卖房怎么处罚 - ？
卢泳迈克： 您好,开发商如果没拿到预售许可证,再拿“定金”的事儿给买房人设置陷阱,除了没收违法所得以外,还要按收取预付款百分之一进行罚款. 如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房.省工商局相关人员表示,根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可,合同便是无效的.房产公司未取得预售许可证却进行预售,这本身就是一种违法行为.购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的.对购房者来说,购房者与房产公司之间没有合法的预售合同关系. 望采纳,谢谢