买房前最关心的十个问题 都在这了

超详细！日本买房问题都在这里~

在日本买房子需要一个流程：
情报收集→确认详细情报→计算资金→现地考察比较→和卖主讨价还价→缔结买卖契约→付款（申请贷款）→引渡接收
那咱们就从第一步开始说起。
一，情报收集
1.1收集情报
1.1.1
情报收集的手段无非是三种，网络、新闻杂志和不动产会社。
网络的好处就是范围广，检索性强，随便在哪个不动产网站上都可以检索到日本全国的各种不动产信息。而且可以根据各种条件分门别类的检索。但缺点就是单个物件的情报量相对不足。
1.1.2
新闻杂志的信息和网络差不多，没有网络好使。但通过各种各种塞在门缝里的小广告和贴在电线杆子上的小纸片你可以知道当地大概的价格，要是有兴趣收集和整理的话很容易明白当地房地产的市场动向，以及附近不动产会社有哪些得意的物件。
1.1.3
去不动产会社就是比较详细的了解某些物件的情况了，一般来说营业担当会给你介绍该地域的特征和最近的走势，以及周围的环境等等，就算不买当了解市场行情和学习关于不动产的专业知识也是很有帮助的。
收集情报肯定不是简单的看几家都完了的，通常来说为了自己的投资能有高回报率，看上百家甚至上千家物件都是很正常的，之后在大量的了解各种物件的详细情况之后才能成为专业人士。
排骨的方式是松屋式的（据说日本吉野家在选店的时候会做很多调查工作，计算客流量和盈利率，然后开店。而松屋就简单了，吉野家在哪里开，那就在对面开店就没错）。排骨虽然你想买房，但一直没时间去看，排骨比较怕麻烦。但正好认识的朋友里有一个小梁，特别热衷于看房，据说已经看了一年多了，各种风水和比较，突然定了某地的一处物件。所以排骨马上以第二时间在他买的对面跟着买了，跟着这样的主买房肯定不会错。
1.2具体的物件概要
下图是一张普通的物件说明，上面的情报含义您都明白么？

排骨来稍微说明一下：
所在地：日本登记簿上所记载的地址，不过中古物件一般不会记载最后的地番，象这个物件就只记载到丁目，想知道的话要向中介会社询问。
交通：基准是80米/分，地图上的距离，所以很多人会感觉实际距离比较远。
间取：房间的构成，有的时候会表示每间房是几叠，一叠是1.62平米（如果是和式房子的话这个标准并不是绝对的，东京、名古屋、大阪表示的叠的面积都不一样）。
建筑年月：哪年建成的。值得一提的是，81年之后耐震设计法改正，之后开工建筑的房子施行新的抗震标准，理论上说要比之前的房子耐震更强一些。
建物构造：分木造、轻量钢骨造、钢筋混凝土造（RC构造）、铁骨钢筋混凝土造（SRC构造）等几种类型。顺便说一句，一般来说マンション是指三层以上，钢筋混凝土造或铁骨钢筋混凝土造的房子。アパート和ハイツ是指的2层以下的木造和轻量钢骨造的房子，コーポ特指2层以下的轻量钢骨造。其实要细分的话还有耐震构造和免震构造之说。
建物面积（专有面积）：这个讲究比较大了，一般人会说中国买房子算建筑面积，日本算使用面积，其实不是这个说法。从建筑基准法上来说的建物面积是璧心计算，登记簿上的建物面积则是内法计算的。两者有什么区别呢？璧心计算法是指的从墙壁的中间线来计算面积，内法就是真正的使用面积，所以璧心计算法比内法计算法会大一点（墙壁厚度的面积），值得注意的是，当你接受贷款融资的时候是按璧心面积来计算的，而申请税金减免的时候却必须按内法面积计算。
土地面积：这个简单，大家都明白。
接道情况：这个不用说了，应该都明白。
停车场：有平面式（或自走式）和机械式之分。
都市计划：根据都市计划法的规定划分的区域（有9种类）
用途地域：分商业、工业、准工业等，各地域所能建的住宅规模不一样。
建ぺい率：这是在日本自己盖房的一个重要指标，是建筑面积和土地面积的比例。60%建ぺい率也就是说你盖房子的话必须保留40%是空地。
容积率：也是自己盖房子的重要指标，就是你这房子每层面积的和除以土地面积，300%容积率限制的是高度（也就是你每层楼的面积加起来不能超过你建筑土地的300%）。
以上就是这张物件概要所表现的一些基本情报。还有申请情报可以问不动产商，比如之前的住户是什么样的等等，一般不动产商都会告知。有些情报是必须公开的，比如是不是死过人，如果之后被查出来没有告知的话不动产商要付法律责任的。
二，分析
2．1分析
收集了情报之后就是分析了。主要看两点：回报率和卖主的类型
2.11回报率
回报率的计算公式就是：租金/房屋价格，举个例子，你1000万买的房子，每个月的租金是5万日元，那你的年回报率就是60/1000，6%。现在很多中介的店头都会直接写明该房屋的回报率大致是多少。
要是以出租为目的不动产投资，暂不考虑入住率的话，越老的房子回报率高。这因为和新建的房子相比，同样地段的中古房子价位落差很大，而房租相对来说没有那么大的落差。
一般日本房子的年回报率统计：
东京都中心部位置的新筑マンション：3～4%
东京都中心部位置的中古マンション：5～7%
大都市近郊的一栋もの：8～10%
地方都市的一栋もの：10～15%
再建筑不可或只有借地权的一栋もの：15%～
决定年回报率的因素很多，您要是能讨价还价把例子中的房子950万买下来，那回报率就成了6.3%。而如果你有1个月房子没租出去，那回报率就成了5.5%，所以以上的统计只是一个大概而已。
2.12卖主的类型（以上回答发布于2017-05-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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签约注意事项：
1、 会所同时使用。否则罚款；
2、 大堂规格
3、 广告做附件
4、 楼层描述说明
5、 保证多久产权证到手
6、 所有涉及到的证件复印附上
7、 签字人委托书正本副本
8、 查《商品房销售管理办法》
9、 要求查附上面积测定证明
10、 审查开发商的资质、销售资格
11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，
12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。
13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款；　　二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
15、 中心花园面积、泳池确认入合同
16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；
　　2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；
　　3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；
　　4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；
5.销售许可证，允许销售该房屋.
开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。
17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押
1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。
3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？
4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。
5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。
鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些
18、 用电负荷
19、 道路不得收费
20、 环保家装无异味
21、 产权年限
22、 房产允许抵押、置押
23、 垃圾何处处理
24、 万分之一违约款太低
25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
26、 确认楼层和楼号的描述
27、 开发商对赠送的产品质量负责。
28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司
29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押
30、 印花税双方出
31、 土地使用税

买房前，我们最关注什么？我想不同的人有不同的答案。下面这十个问题涵盖了大多数购房者心中的疑问。搞明白它们，很重要。

一、政策

政策总是我们最关心的，因为政策一出，通常意味着购房成本的降低或者上升。从某种意义上来说，中国的房地产市场是由政策驱动的。国家的调控，是影响购房者决策的重要依据。

从2015年的持续降准降息，到2016年的全面两成首付、契税营业税减免。这些新政大幅度降低了买房门槛，交易成本和月供成本。特别是两成首付，让很多人具备了买房资格。而契税和营业税的调整，让改善性户型热度增加。

二、价格

购房者最关心什么，当然是价格。价格是能让购房者明白自己能否负担得起。

三、价格走势

这一点是和价格是一脉相承的，当你能出首付的时候，你最关心的肯定是房价的走势，涨价和降价会让你对更长远的房价产生预期。不过这种预期最后都化为了“买涨不买跌”。如果房价不变，购房者会一直观望，而房价一旦上涨，出手的人反而更多。哪些因观望导致自己丧失购房能力的人，则会懊恼不已。

四、首付和月供

首付和月供，是购房者最需精打细算的。首付和月供的此消彼长的关系是需要购房者来权衡的。一般情况刚需群体喜欢低首付扛高月供，而改善性群体则因为首套房的置换而具备较高的首付能力，他们不喜欢高月供，转而更关心那些降低总房价的方法。

五、户口和居住证

自从居住证政策出台后，瞬间成为热词。因为涉及到众多的公共服务，户口问题一直是大家关心的话题。不过自从居住证出台后，外地人口能够逐步通过居住证来享受同等公共服务。而大多数中小城市在公安部出台新政后，也能够直接落户了。

六、户型

户型是很具体的一个话题，它影响的是居住舒适度。合理的空间布局很重要，毕竟买套房子不容易，住上一辈子也是有可能的。

七、地段

地段是所有买房人都关系的。自住要考虑到上下班是否方便，而投资则要选个好地段等升值了。

八、品质

品质是由开发商决定的，现如今大多数新盘都是预售模式，品质无法把控，只能从开发商品牌影响力，以往的项目状况来做一个大体的判断。

九、促销活动

促销活动也是购房者很关心的，类似“5万抵10万”“全款98折”很受欢迎。能省钱，谁不乐意？至少是感觉自己赚到了。

十、其他问题

一些特殊群体也会有一些特殊考虑。比如家中有老人，选一层住房（普通人不选）。

（以上回答发布于2016-03-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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