四川耗资441亿建新高铁，未来发展前景可观吗？
一、未来3-5年内是否会饱和
1．从供需总量看，>成都五年来整体供需比较平衡。02年至今，成都的商业物业供应量约450万平方米，销售量约350万平方米，而目前一些商业项目很多是整体租赁给大商家的运营模式，而一些外资公司投资的商业项目多数只租不售，供需总量较合理。但由于前几年开发商热衷于开发一些规模较大的中低档商业、社区商业，目前空置也较严重，我们预计未来在中低档商业上会过剩，而优质商业会有一个稳定的发展。
2．优质商业空间较大。成都目前市场仍以中低档次商业为主，大型的优质百货、商场仍缺乏，目前的高档商业也仅有仁和、美美力诚、西武三家，目前已知的未来将供应的如群光、伊氏丹等为数不多的商业。同时，加上中国加入世贸组织，一些国际品牌如西武百货等能更容易的进入中国和成都。因此，当前成都的优质商业较少，空间还很大，估计在未来3-5年内的优质商业项目会增长较快。
3．消费者对高档品牌的需求量很大。目前LV（路易斯?威登）等世界顶级品牌已经落户成都，这些顶级品牌是代表一个城市消费能力的重要指标；同时，我们世邦魏理仕目前代理的许多世界顶级品牌如Zara等都计划在成都开店，还有宜家也已经把中国的第四家店开在成都,这些都说明了成都市场的消费能力,而成都几年来快速的经济快速增长,GDP连年超过13%,城市居民可支配收入也接近1500美元,远高于西部城市水准,这些都带来了成都消费能力的释放。
4．未来地铁的开通会带给市中心商业重大利好，也为区域型商业带来发展机会。地铁是促进商业发展的一个重大利好，由于交通的便捷性提高、客流量将较大幅度的提高，特别对于市中心传统商业区来说应该是很好的机会。地铁的开通也会促进区域型居住区（如郊区的大型居住区）的形成，因此，也为区域型商业提供了发展机会，一批优质商业也会转而向这些区域发展。
综上，未来3-5年内应该是成都商业走向成熟、与国际接轨的过程，优质商业的发展潜能很大，出现过剩的可能性较小。但一些社区型商业或区域性商业、裙房中低档商业由于经营老化、业态规划落后，会出现过剩现象。
二、给投资者的建议
1．就成都的市场而言，在选择购买商业方面应该更多的选择一些成熟的商圈。
2．地铁站周围因具备巨大人流量，也可以成为选择商业的一个方面。
1、发展特征
(1） 成都市商业地产供需平衡总结
就目前市场商业地产情况而言，商业地产供过于求的现象日趋严重，瓶颈问题依旧未得到有效解决，商业开发模式值得再次深入探讨，未来商业地产开发模式面临新的选择和全面升级。
1) 商业地产供需失衡
自2005年以来，许多世界零售巨头便纷纷在成都选新址。摩尔百盛正式入驻会展中心，易初莲花携手汇龙湾商业广场，沃尔玛在交大对面圈地，家乐福双桥店开业。百联天府等大型零售业在内的众多零售企业，2006年都有比较具体的开店计划。一边是供不应求的局面，但另一边成都市2005年投放市场的商业地产项目，却面临招商不到10%的尴尬处境。目前成都市场上的确有不少商业项目，但是大都因为设计或配置的局限性，不能适合用作卖场。
2)商业用房空置面积不断上涨
2006年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降54.7%；成交面积为18.41万平方米，同比下降15.9%。尽管成都商业地产已经开始自我调整，市场逐渐步入理性发展轨道。但成都五城区商业用房从2003年开始出现开发热潮，供应量偏大；到了2005年，成都商业用房供应量已经达到销售量的1.5倍，商业地产市场严重饱和。这种严重饱和的后果便是成都商业用房的空置面积不断上涨。这种供需失衡引发的空置问题一直持续到2006年，依然没有得到解决。
3)生活配套商业的供应与需求基本上处于平衡状态
大部分生活配套商业的销售情况均不错。但是从经营上看，由于受到区域商业中心的冲击，生活配套类商业在经营上并不成功，同时还受到来自于区域小区配套大型超市的影响。例如城西的小区商业受到西单商场以及即将开业的易初莲花的影响，空置率达到60％以上。
4) 区域商业中心为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，目前城南商业中心已趋于饱和。城西商业中心随着规划以及金沙光华片区商业的开发，目前处于转型阶段。大部分传统商业的存活空间较小，处于空置状态。
5)专业市场为目前市场是最受欢迎的商业地产开发类型
从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为目前市场新兴的专业市场形式，市场反应不错。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过30个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。
(2）供给特征分析
1)区域供给量分析――成交土地大部分来自于主城区
2006年1月市场土地共计成交261.08亩，除彭州有一宗成交土地外，其余全部来自于主城区。主城区6宗土地全部成交，城西、城北、城中分别成交3宗、1宗、2宗土地，成交面积分别为120.81亩、42.27亩、17.83亩。4月拍卖和挂牌的土地中包括14宗约957.1亩商住用地、2宗约414.52亩居住用地和1宗70.77亩商业用地。主城区土地热卖体现了开发商对城区土地的青睐，也反映出目前城区土地的紧缺。
2)土地性质――商住、教育用地面积较大
1月成交的土地以商住用地为主，共成交此类地块6宗，面积237.3亩；剩余1宗成交土地是商业用地，面积23.78亩。4月份，主城区供应的7宗共517.11亩土地全部用于商住用地，其供应比例达到了66%。可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途之一。
3)成交价格――城中区域单价高高在上
1月土地总成交金额为78279.81万元，地块的平均交易单价为每亩300万元。从区域来看，由于位置特殊城中的单价要远远高于其它区域，达到了每亩1119万元。城北本月成交的1宗土地位于会展中心附近且临2环路，地理位置十分优越，472万元/亩的单价应该是物有所值。而地处郊区（县）的彭州成交单价最低，仅为35万元/亩，与去年彭州的单价基本一致。
4)成交价与起拍价比率
1月成交的土地的成交价与起拍价比率在100%到240%之间。比率超过200%的土地有3宗，分别位于城中和城西的蜀汉路。城中2宗土地的成交价分别达到了1230万元/亩和960万元/亩，比率分别为212%和240%，竞争程度十分激烈。主城区过高的成交价与起拍价比率反映出开发商在拿地时的激烈竞争程度令人惊讶，也反映出城区土地的日益紧缺。
5)成交楼面地价分析
1月成交土地的平均楼面地价为1436元/平方米，平均楼面地价最高达2677元/㎡，这主要是由于城中区域地价高。城北其次，1573元/㎡的平均楼面价比城中低了1000元，比城西1167元/㎡的平均楼面价高了400元。彭州平均楼面地价在1月成交地块的区域中最低，仅为328元/㎡。
(3) 商务发展面临新格局
随着城市向南发展，商务区域面临重新整合和划分，未来城市CBD中心将借用人南延线向外进一步拓展和延伸，商务开发模式面临新的选择和升级。
2、商业房地产项目的风险
虽然成都的商业房地产发展初具规模，但商业房地产供应过剩，大量商业房地产项目处于崩盘边缘。同时商业房地产开发市场风险极大，整体的商业环境不利于小型商业房地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售。商业房地产宏观发展环境也较为恶劣。目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大。因此，成都商业房地产的发展面临着极大的挑战。
(1)供过于求，空置面积不断增大
成都市区的商业房地产已经出现相对过剩，且供过于求的趋势日渐明显。商业房地产有着一个自有的开发循环周期，一般在一年到一年半左右的时间，去年施工的大部分商业房地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势，短期内大量商业房地产项目的上市就会造成一个供大于求的不均衡局面，对整个成都商业房地产市场产生巨大的冲击。再加上无序开发的存在，更加剧了这种供过于求的程度。
供过于求的直接结果就是使得空置面积大幅度增加。2002年商业营业房的空置面积达到41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积；2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，而实际竣工面积只有81.46万平方米，呈现出负增长的态势；2004年，成都商业地产商业空置面积高达54.92万平方米。2005年，成都新开工的商业房地产项目面积将超过200万平方米，空置率超过56%。
(2)投资风险大
2005年成都的商业房地产市场将有19个大型商业项目，其中商业项目经营面积最小的为16000平方米，最大达141600平方米，投入使用的商业房地产项目总营业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10％的面积完成招商。由于成都及周边地区的无序开发和市场情况严重供过于求，使得一些商业房地产楼盘出现冷盘、空盘，烂尾楼的现象，投资风险很大。而今年6月1日国务院颁布的房产新政将使得开发商拿地更加困难，资本投入也更大，将进一步加大商业地产的风险性。
(3)脱离市场实际需求
成都市不少商业房地产项目脱离市场实际需要，盲目追求大体量，延长了资金的回报周期。但是由于大规模项目需要更为丰富的商业资源，商业规划和商业管理也更为复杂，所以其操作要求通常高于小规模商业项目，这就使得项目本身承担更高的风险。
而在制定项目的时候缺乏市场定位分析和规划，对当地的实际消费能力和交通容量分析不当，直接导致资金、成本的恶性循环。所以出现大部分商业项目经营上的失败。例如城中的欧莱特、城南与城北的灿坤以及金沙片区的诺玛特等。
(4)银行紧缩商业房地产贷款
银行是商业房地产的主要融资渠道，但随着成都市商业开发量迅速增长，空置率增加，银行意识到了商业房地产的潜在风险并实施放贷紧缩。2005年一季度，成都银行贷款的房地产开发资金为23.29亿元，所占比重为17.4%，降低了5.6％。2005年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业房地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行基本已停止对商业房地产项目的贷款发放，限制了成都商业房地产的发展。
3、规避风险,投资成都商业房地产市场的建议
(1)结合成都商业房地产市场的特点，发展适应成都市场需要的商业房地产市场，突出成都自身的特色和优势。可以发展特色商业房地产，把旅游业、餐饮业和房地产业结合起来，进一步开发成都的旅游餐饮市场。在成都三大核心商圈和商业步行街发展较好的基础上，认准投资的方向，在其周边开发适应商圈和步行街发展的商业房地产项目。
(2)投资者要拥有实力。首先体现在资金要到位。成都许多烂尾楼的出现，其主要原因就是资金不到位。为了避免这种问题，就要求投资者在开发项目之前，拥有资金实力，保证资金的来源管道，确保项目建设投资的周转资金。第二是要有投资、开发和经营管理能力。拥有品牌实力、资金实力和有相当专业经验是降低投资风险，增加盈利的机率重要条件。
(3)选择适当的投资模式。投资模式有很多种，投资者要根据投资项目的不同，选择适合自身发展的模式。以下几种模式仅供参考：
返租与自营结合。这种模式是指开发商在销售的同时，与购买者签订年限不等的租约期，其间，购买者可以每年从开发商手中获取固定的租金回报。租约到期后，再由投资者自行经营。
先经营后出售。这种模式是指开发商将开发出的商业项目，由自己或委托专业的经营管理公司进行统一的经营管理。在人气相对红火和市场发展相对稳定的时候出售。
使用权、经营权、所有权分立。这种模式是将商业房地产项目使用权、经营权、所有权分立，即所有权由投资者购买，开发商对投资者承诺一定的年回报率，再由开发商签订一个经营管理公司来经营该项目，所得收益按规定返还给三方。采取以销售为主，并通过与品牌经营商合作，推动同项目内其它物业销售。
(4)熟铺开发
2006年以来，五城区商业用房供应面积为10余万平方米，同比有所下降，供应以小区商业为主。从市场形势看，商业地产市场开始自我调整，预计市场将逐渐步入理性发展的轨道。销售方面，经过年后一段时间的调整，全市的商业用房市场出现了逐渐回暖的迹象。投资者大都将目光投向了一些成熟经营的商业地产项目。如金府路灯具城、亚太广场、蜀都商业广场等，销售现场都是较为火爆。
熟铺开发成为了成都商业地产又一新的开发亮点。新开张商铺，一般要有3－5年的预热期，才会进入稳定的资金回报期，而经营中的熟铺，则完全没有这方面的顾虑，而未来几十年的投资收益绝对是一笔相当可观的数字。
目前现有熟铺销售方式，基本有两种。一是靠分割产权销售，购买者没有经营权；一是独立成熟商铺销售。熟铺销售面积大都控制在50㎡以下，因为熟铺的单价普遍较高，一般都在万元/㎡以上，高的可以达到3-5万元/㎡，所以销售面积的控制有利于总价控制，从一定程度上再次拉动了熟铺的销售。
(5) 借助地铁经济带动商业地产发展
交通对一个城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式，其对一个城市的影响远非出行方式的改变，而会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化，商业开发将带来契机。因地铁建设，会吸引更多外来开发企业投资,增大物业的投资者。比如熊猫城地下一层,是地铁一号线的一个出站口,借助地铁站的人流量,与地铁同层经营商业,会带来巨大的商机。
我觉得四川盆地和长江三角洲之间的商业经济实力差距的比例是？2:3。
天府之国人民的生活总是那么闲适的，这些人们都很乐于享受生活，也很会享受生活。很多人都会去四川旅游，也是为了欣赏一下这些天府之国的风景和人文气息。当然也有很多人是冲我们国家的大熊猫去的，无论是中国人还是其他的人都特别的喜欢大熊猫萌萌的外表。
四川省的旅游业可以说有很大程度上也有咱大熊猫的功劳，而为了让四川省能够更好的发展经济，四川省也迎来了新一条的绵遂内宜铁路，这条铁路的有427.6km长时速250km/h,，预估总投资441亿。
这条铁路的绵是四川的绵阳，遂是指遂宁，内是指内江,宜是宜宾，这条铁路就在建在成渝经济区的腹地,其中设置了18个站点，其中有经过绵阳市的三台县、遂宁市的射洪县、资阳市的安岳县等，然后再连接到内江市，还跨过了沱江河，长江，最后止于宜宾。
绵遂内宜铁路的建成，将一改其中很多个城市的交通，其中最值得说的就是改变了绵阳、安州，三台、安居、资阳、安岳没有铁路通过的历史，这将是这几个县第一条铁路。
射洪县是四川省遂宁内一个县城，甚至在此之前没有铁路通过，就处于四川盆地的中部，交通不算便利，但是它的地理位置还比较好，因为射洪西部靠近成都，北部是绵阳，南部与重庆想接，其中与成都，重庆的距离都在两百公里以内。
射洪现在有三十个乡镇，在历史上，射洪县是属于古蜀地区，历史悠久，现在它的发展还算是可以的，因为已经建成了四川的绵遂高速，成德南高速等高速，还有五座培江大桥，它的公路运输是目前比较好的，但是铁路和高铁就是他的短板。
这条铁路得通过就让射洪县一改往日没有铁路的风貌，完善他的交通网络，让很多人可以便捷地来往，也让很多的资源可以便捷的来往。
特别是在射洪县位置还是挺优越的情况下，射洪有望撤县设市迎来她又一次的大转变，相信这个投资441页的铁路，能够带给射洪县更加强大的力量，让他更好。
发展前景是非常可观的，因为有很多人旅游去四川都选择坐高铁，再加上人们假期和春节坐高铁回家，因此前景很好。
前景发展非常可观。要想富，先修路，四川在修建高铁上投资额不断增加，就是为了打造川渝一小时经济圈，川内城市半小时经济圈，对经济的发展有很大促进作用。
发展前景非常可观，可以更加有效的联通四川各地之间的交流，以后四川人民省内出行就更加方便了
绵遂内宜铁路的建成，将一改其中很多个城市的交通，其中最值得说的就是改变了绵阳、安州，三台、安居、资阳、安岳没有铁路通过的历史，这将是这几个县第一条铁路。这条铁路得通过就让射洪县一改往日没有铁路的风貌，完善他的交通网络，让很多人可以便捷地来往，也让很多的资源可以便捷的来往。
四川耗资441亿建新高铁,未来发展前景可观吗?
四川省的旅游业可以说有很大程度上也有咱大熊猫的功劳，而为了让四川省能够更好的发展经济，四川省也迎来了新一条的绵遂内宜铁路，这条铁路的有427.6km长时速250km\/h,，预估总投资441亿。这条铁路的绵是四川的绵阳，遂是指遂宁，内是指内江,宜是宜宾，这条铁路就在建在成渝经济区的腹地,其中设置...
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安次区17785239513： 摩托车上牌要不要拆护杠 ？
诸炒凯络： 要拆.摩托车加保险杠是不能上牌的,因为车辆在出厂的时候是没有保险杠的,摩托车上牌前是要拍照片的,如果你上了保险杠就是和车辆出厂不符,车管所是不会给你上车牌的,如果你想加保险杠,你可以上了牌照之后再去加装上去就可以了,所以说上了保险杠是不能上牌的. 摩托车上牌要不要拆护杠 摩托车上牌不需要拆护杠.现在摩托车尤其是大排量的大部分出厂自带护杠,所以上牌时不用拆下来,如果出厂没有护杠,是自己购买安装的,有些地方的交管部门可能会让把护杠拆下来,拍照以后再安装上去即可,一般上牌时,大多数地区是不需要拆的,毕竟护杠不会影响道路驾驶安全.
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诸炒凯络： 中国联通是一支具有投资价值的股票,并具有某些并购传闻,就单纯从行业来看,电讯在中国的特殊地位,其稳定的收益率也是值得投资的,建议中长期持有.如果想做短线,建议作其他股票要好一些,因为中国联通的股价不太活跃.
安次区17785239513： 0什么意思网络用语o ？
诸炒凯络： 0和1是互联网上用来处理同性恋的术语,其中“攻击”是1,“接收”是0,1表示在性行为过程中表现为男性角色的一方,0则相反,承担女性角色.也有被称为攻和守的,即分别是1和0.但实际上有0.5,即可以攻击和接收.网络语言中的数字语言,主要是利用阿拉伯数字中文读法谐音组合而成,少量与汉字或者英文字节结合而成,基本是一个数字代表一个字.
