住房用地增加44.7% 上海发布"超量"供地计划

上海首批集中供地52宗，将深化完善房价地价联动机制~

4月30日下午3时，上海市土地交易市场举办集中出让相关信息交流会，预告上海市第一批住宅用地集中出让约52幅。同时公布上海新的土地竞买规则——在原有出让方式基础上，进一步实施限价竞价，交流会以网络直播方式进行。
其实，早在今年3月，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局联合发布了《关于进一步加强本市房地产管理的通知》。《通知》明确在房价地价联动的基础上,商品住宅用地实行限价竞价。


交流会介绍了上海市第一批住房用地集中出让的安排及地块信息，并介绍了新的“限地价”交易竞价具体规则等。相关具体信息同步在上海市土地交易市场官网发布。
上海土地市场方面表示，在正式发布第一批住宅用地出让公告前召开交流会，旨在通过提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励市场理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。
据悉，上海将在5月第三周(5月17日-5月20日)发布2021年第一批住房用地集中出让公告；第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。
此外，上海全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五大新城的土地供应力度。
澎湃新闻获悉，为深入贯彻落实国家及本市房地产市场调控工作要求，坚持“房住不炒”定位，上海实行住宅用地供应分类调控的同时，还会深化完善房价地价联动机制。
此次交流会还预告了商品住房用地（包括含商品住房用地的综合用地）出让的新限价竞价规则。
新竞价规则主要是：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。
竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的， 以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
上海土地市场方面介绍，新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得，是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了房地产调控“一城一策”工作,有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。
同时，为进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争，共同维护公平公正的市场环境，预告内容还包括了规范“同一申请人”概念、合理确定投资决策主体、加强出让履约监管等。
此外据了解，上海市土地交易市场在本次线上直播后，将在近期根据市场各主体的网上提问，统一发布书面解答和提示。

8月13日，上海市人民政府办公厅正式发布《上海市住房发展“十四五”规划》，提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，“十四五”时期，上海新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。
证券时报记者注意到，上海提出的“十四五”新增商品供应住房面积与“十三五”新建商品住房面积持平。“十三五”期间，上海新建市场化商品住房销售约4000万平方米。
重点发展租赁住房 坚持租购并举
根据《规划》， “十四五”期间，上海将以宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。
其中，上海将加快促进租赁住房有效供应，加大保障性租赁住房推进力度，切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。
记者注意到，“十四五”期间，上海将健全租赁房源筹措方式，单列租赁住房用地计划，优化商品住房项目配建租赁住房机制，因地制宜加大租赁住房建设供应力度。落实租赁住房规划建设导则，强化中小户型供应导向，加快推进建设，尽快形成有效供应，完善配套服务设施，提高租赁住房品质。在新城区域，发挥规划引领作用，布局和建设一批租赁住房，打造租购并举住房制度的先行示范区。支持产业园区利用产业类用地等配套建设租赁住房，探索集体建设用地建租赁房试点，盘活闲置宅基地等住房资源。结合城市更新，在满足结构、消防和治安管理等安全底线的前提下，支持存量房屋依规改建转化为租赁住房。鼓励中心城老旧商务楼宇改造为租赁住房。强化市场主体作用，调动各类社会主体积极参与租赁住房建设运营。
同时，上海还将持续规范住房租赁市场秩序，包括依托住房租赁公共服务平台，推进住房租赁示范合同文本应用，促进租赁合同网签备案；构建住房租赁市场监测体系，加强住房租赁市场动态监测；建立住房租赁市场风险防范机制，强化住房租赁资金监管，严控“租金贷”业务等。
根据《规划》，上海将开展住房租赁法制建设工作，推动修订《上海市房屋租赁条例》，着力健全市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度。
平稳发展商品住房 落实长效机制
“十四五”期间，上海将优化调控措施，严格执行“一城一策”、差别调控的综合措施，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，解决防范化解房地产市场风险。
“稳定商品住房供应，加强住房用地供应计划管理，深化完善房地联动机制，保持新建项目供应量、供应结构、供应节奏合理有序。”《规划》指出，优化完善多元化的住房供应结构，合理配置住房套型结构,坚持以中小套型普通住房供应为主，满足居民刚性住房需求，“不同区域、家庭不同阶段住房需求，适当优化各类商品住房套型比例。”
“十四五”期间，上海将进一步优化房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。实施分类管理，加强房地产金融市场监测分析，防范房地产金融风险；加强商品住房项目销售全过程监管，加大房地产中介机构专项整治力度，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为等。
“十四五”时期，上海新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。
注重职住平衡 优化住房供给结构
根据《规划》，上海“十四五”期间，主城区适度安排新增住房开发规模，重点完善居住功能，改善居住环境质量；新城重点统筹租赁住房、商品住房、保障性住房的规模与结构，实现住房与公共交通、就业岗位、公共服务设施协调发展；中心镇按照主导产业定位，建设一批面向各类人才的租赁住房。
“在新城、产业园区周边、轨道交通沿线、人口导入区域，加大建设供应租赁住房力度。”《规划》指出，上海将强化供需适配，在重点区域，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点600米范围内租赁住房占住房供应的比例。
“十四五”期间，上海还将不断健全住房保障体系,提升住房保障资源配置效率，完善以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点的住房保障体系，不断扩大住房保障政策覆盖面。
上海将精准扩大公积金缴存覆盖面，重点推进在沪合法稳定就业的职工缴存住房公积金，进一步完善缴存职工范围界定，采取分类覆盖、逐步过渡等方式，稳步提高住房公积金缴交人数和归集资金规模，并探索住房公积金对租购并举住房制度的支持方式。
《规划》指出，“十四五”时期，上海新增供应保障性产权住房约23万套。

全面停摆了一个半月后，上海5月16日起分阶段推进复商复市。
因疫情防控按下暂停键的上海楼市，也随着上海市规划和自然资源局4月26日《上海市2022年度国有建设用地供应计划》（以下简称《供应计划》）的发布而重新恢复了关注度。
《供应计划》显示，2022年上海计划供应土地面积2427-2707公顷，比20221年计划供应面积1920-2420公顷总供应量增长明显。其中计划供应商品住房用地522-592公顷，同比增幅达44.7%。
“2022年宅地供应明显增多，商品住房用地和旧改宅地增加显著，主要是受供求关系影响。上海主要城区土地较为稀缺，同时受人才引进等其他人口增长等因素影响，需求较为旺盛。”
中指研究院土地事业部负责人张凯5月16日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在稳地价稳房价稳预期等政策背景下，增加土地供应量在一定程度上能够起到稳定楼市的作用，同时也能补充土地财政收入。此外，旧改、城市更新等是房地产市场调整重要方向，能够改善老城区居民的住房条件，对于稳定房地产市场也有积极作用。
住房供地面积同比增加44.7%
根据《供应计划》，2022年上海涉住宅用地计划供应面积为927-1067公顷，较2021年的供应计划基数增加30.6%、上限增加17.3%。
具体来看，上海预计供应商品住房用地522-592公顷，占全市供地计划的22%。如果按中位数计算，这一数字比2021年商品住房用地供应增加了172公顷，增幅达到44.7%。
值得注意的是，从今年上海土地供应结构看，产业用地仍占比最高；涉宅用地中商品住房供应占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4个百分点；而保障性住房、保障性租赁住房的供应占比略有下降。
《每日经济新闻》记者梳理了上海近10年的土地供应情况发现，2018年之前上海每年供地计划均在2000公顷以下，2018年起正式跨入了2000公顷阶段；2019年划供应各类国有建设用地2800公顷，为近10年最高。自2020年起各类用地计划划略有下降，2020年三类涉宅及商办、产业用地合计供应2055公顷；2021年加上一部分旧改用地后，供应计划增至2170公顷（中位线）。
从实际完成情况来看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均无流拍地块，且整体走势平稳。2021年上海涉及住宅用地供应计划710-910公顷，宅地实际供应约794公顷，完成率约98%。与其他热点城市相比较，房企在上海仍然保持拿地热情，即便市场整体下行，上海土地市场对房企仍有较大的吸引力。
而上海新建住宅供应仍稍显紧张，正如张凯所言，上海主要城区土地较稀缺，但需求仍保持旺盛，因此新房库存面积自2020年开始就呈现逐月回落的态势。上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示，近27个月来上海商品房供应总面积为1989万平方米，总成交面积2254万平方米，市场长期处于供不应求的状态，存销比截至今年3月底已经降至6左右，远远低于北京16.5、深圳12.6和广州10.9。
因此，对于近两年上海住宅的供应节奏，业内认为比较理想。上海中原地产市场分析师卢文曦5月16日通过微信向《每日经济新闻》记者分析认为，“2021年上海开始分批集中供应房源，从推盘总量来看在增加，而且各种调控手段上之后极端现象有所缓解，从总体情况来看，市场得到有效引导和控制。去年一共集中供应6批房源，平均下来2个月一次集中供应，总节奏还是控制得不错。”
区域供地“不均衡”，购房预期能否被催热？
尽管上海的宅地总量上大幅增加，但区域分布仍不均衡。
从供地计划来看，嘉定、青浦、松江、奉贤、临港等“五大新城”占了新增供应宅地的绝大部分，总计共增加155万平方米，占到今年上海商品住房用地新增总量的90%。
而上海市区核心区域的黄浦区和虹口区，2021年商品住房用地供应量为8万平方米，今年的供应量为0。此外，徐汇、长宁、静安等7个区的商品住房用地供应同样大幅缩减，特别是长宁区仅2万公顷、徐汇区5万公顷，7个行政区的供应总量减至23.5万平方米。
但在旧改供应的宅地中，黄浦区供应量达到40万-45万平方米，占据今年旧改供应宅地总量的80%（以中位数计算），同时也超过了2021年的全市旧改宅地的供应数量。
“五大新城要承担起吸纳人口、产业等功能，而且是今后开发建设的重点，因此土地供应集中在这些区域以及外围是不可逆的大格局。加之今年情况比较特殊，疫情带来经济下行压力，房企也不一定有足够资金去拿市中心地块。”
卢文曦认为，下半年不排除在上海经济恢复常态后，根据市场需求适度补充一些市区地块，但是也只是小幅调整，中心区土地供应少的大格局不会改变。”
由于疫情影响，从3月底开始，上海市场新房销售受到巨大冲击，在‘金三银四’‘红五月’几乎全线“封冻”之下，加大供地能否重塑市场信心，追回失去的销售黄金期？
对于上海市场的基本面，卢文曦仍然充满信心，“目前来看，疫情对上海的冲击还是比较大的。楼市停滞后，市场情绪和预期会有摆动。当然，在此期间会酝酿新的需求，而且各部门都在出台相应的托市举措，稳定市场情绪。疫情影响是短暂的，上海的基本面没有发生改变，因此一旦恢复后会很快回到正轨。今年土地供应计划大致确定，接下来就是抓紧赶工，有机会补上落下的时间。”
张凯也表示，未来依旧看好上海土地市场。“日前结束的18个集中供地城市中，城市之间分化趋势较为明显，城市基本面较好的一些城市受房企关注较高。上海作为长三角地区头部城市，城市基本面稳定，长久以来房地产市场量增价稳，开发利润对比其他城市也较为可观。此外，在土地市场竞拍规则上企业公平竞争拿地也一直以来受其他城市效仿学习，出让土地规模、价格落位均匀，房企参与度较高。目前虽然受疫情影响今年首批集中供地延期，但未来上海房地产市场依旧会备受关注。 ”

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