如何快速找到好店面？

要怎么样才能找到一个好的门面？~

好门面、好生意
，不过现在的阶段，我倒是可以把我这两年来的自己找铺的前期失误之处拿出来，和大家一起分享一下。
这要放在两年前，为了找一个门面，我是自己骑着个单车满大街的跑，跑到哪那找到哪。结果费时又费力，但是现在我建议各位朋友，如果要找门面，则不必采取这种劳神劳力的办法。在你找门面之前，你首先应该做到心中有数：找哪个区域的门面，多少租金的等等。做到心中有数，有时候你也不必到哪个区域搞地毯式搜索。你可以借助报纸，尤其是专业的互联网商业网站，比如说搜门面网。这些媒体上会有大量的该区域的门面信息，信息详尽、全面、具体。上网去查看 搜索 看准了，然后才去具体的考察一下，尤其是很多要转门面的店主、业主，怕影响员工的心情 怕影响自己的 生意，一般不会在门面上贴转让信息的，这样就算你去满大街的找，也很难以发现真实有效的信息。相反，在专业的媒体网络反而更容易的找到，达到事半功倍的效果。
（１）人流旺的临街门面，都称得上是好门面。如果有些门面还位于临街的拐角，十字交叉口，那就更是优质门面了。业界不是有句话：“金角银边草肚皮“吗？其实就是讲的这个道理：门面临两条街就是黄金，临一面街则是白银，不临街不拐角的门面价值就非常低。
（２）凡是位于商圈，成熟的大型社区门面也是比较好的门面，在我们长沙的五一商圈、东塘商圈等这些商圈里的门面 都是非常好的门面。因为整个商圈的氛围好、人流量大。商圈里的门面都可以分到这个商圈的消费蛋糕。另外，一些大型社区的门面，由于居住人口多，消费力强，因而也使得社区的门面非常走俏，如我们长沙的咸嘉新村、金帆小区等。还有一种情况，朋友们可能会问：现在随着长沙城市规模的不断扩大，涌现出了许多大盘。想这些大盘所在的社区的门面算不算好的门面呢？对此，我个人的看法是，从长远来看，这些社区的门面一定会成为好门面的，但是，从投资的角度来看，如果在这些社区，你对这些门面是租而不是买，那么，从一个比较短的时期来看，这些门面未必是好的门面。因为，一个尚未成熟社区的门面存在一个养铺期，这个时期短则两三年，长则三四年。虽然说这些门面的租金会比较低，但如果你做生意的本钱不够，没有做好长期的投资打算，只是自己租门面用来做点小生意，那么我建议，还是等这些社区成熟以后再进驻吧。
在我前期开店做生意的过程中，我自己对那些转让费比较高的门面有些抵触：认为那些业主太黑，转让费根本值不了那么多的钱。所以，接手了一家转让费很低的门面，结果在这个门面亏哒。生意不好 营业收入还不够交付房租的 自己想转也没转出去，给逼得退给了房东，白白损失了一笔转让费。后来，我的朋友，专业运作门面的老贺在酒桌上跟我说：老刘啊，其实我们大可不必抵触那些有比较高的转让费的那些门面，你认真观察一下，那些有着比较高的转让费的中小型门面，往往都位于比较好的地段，生意都还比较好。对于这些门面，我们接手下来，我们的生意是有保障的，而这些地段的门面转让费对于我们来说也是有保障的。当然，我得告诉你，转让费是市场议价性很强的东西，不同的人对转让费的出价不一样。综合的评估它，也是门很深的学问。你要从上手接下来的转手费用，你的装修耗费，你的生意好坏，你的下手接收者等等，做到心中有数。了解这些，对于别人提出的高额的转让费，我们也能砍到合理的价格区间。
问题四：立交桥附近，快车道两侧的门面慎选。
随着经济发展的速度越来越快，城市里小汽车的保有量不断增加，因此，也给城市交通带来了越来越大的压力，为缓解压力，改善交通，就不断的将马路加宽。在马路中间竖起栅栏，将慢车道变成快车道，这样，当然缓解了交通压力，但马路的加宽，车速的加快，却对道路两厢的门面的价值造成了贬值：这样很容易把道路两侧的人流有形的隔开，使人流量出现单向流动，虽然为解决行人过马路的问题会修建地下通道或人行天桥，但是由于马路过于宽敞，地下通道和天桥过长，人们也不愿意过马路。从而造成人流量的降低，所以，如果你要租门面做生意，选门面就要注意这些问题
，在那些慢车道马路面不宽，但是车流人流都很多的道路两厢选择门面，生意会更好一些。立交桥对于交通有着非常好的 疏通的作用，但对于商业却有着非常大的破坏作用，因为它在加速车流量，车速的同事，也最大限度的降低了人们步行，散步的功能，降低了人流量，所以立交桥的周边商业氛围会很差，门面大都生意冷清的很，很多门面铺位往往会长期闲置。

　　在地点的选择方面很重要，太繁华的地方可能因为房租比较高、面积比较大很难称心如意地租到手，但是繁华地段又对销售很有帮助。
　　建议资金雄厚和对投资项目有信心的投资者选择繁华地段，如果在繁华地段找不到可以到繁华地段的支系路段看看，可以找到比较便宜的店面，
　　而且人流量一般也不是很少，因为有些人逛完街不愿意走人多的地方会选择一些小路走，这样就有一定的人量分流。还有在大学比较集中的地方非常适合销售年轻人喜爱的商品，但就是有个假期问题要考虑一下。
　　当然也可以到大商场里租个专柜，有时有些商场有优惠，可以不交房租只要进货就可以开始销售，每个月从销售额里扣除租金就行。这些方式可以都尝试一下。
　　

具体问题具体分析，一开烘焙店为例来说明选址方法：
1、休闲娱乐设施
博物馆、美术院、剧院、电影院等都是可以为烘焙店带来顾客的设施。无论是在这些设施附近约会等人，还是完成娱乐后的逛街活动，顾客都会对烘焙店有浓厚的兴趣。
2，学校设施
烘焙店一大主要的消费群体就是学生，经营者在选址时就可以侧重有学校的商圈，尤其是高等学校。一座高校就能够轻易的支撑起一条小商业街，烘焙店当然也可以在其中大分一杯羹。
3，商业街和购物中心
人多的街道、商圈客源并不一定多，这是由性质决定的。比如同样人数的街道，运输干道和商业街就完全没有可比性。商业街和购物中心的辐射范围是转化率高的区域，来到这里的人都抱着消费的心理，因此，烘焙店选址的商圈如果包含大型购物中心或者商业街就能够得到稳定的客户人群。

一、产品定位：
同城搜铺网建议您：选址前，要想明白你的产品定位，消费人群是谁？
说到产品定位，就是对你销售的产品属性进行归类定位，锚准消费人群。
如：鸭脖、甜点、奶茶、花甲米线、串串等小吃之类的，这一类的产品属于休闲，年轻化人群。
我们的消费群体大多数是年轻人， 那么我们选店铺首选应该是商场周边，小吃街，步行街，学校附近。
如果是传统餐饮之类的，消费群体大多数为周边稳定住户或者上班族，那么选址就适合选在居民集中的小区中间街道住宅底商或商铺，商业区、街区、写字楼附近。
同城搜铺网总结出来有三个问号：卖什么？卖给谁？人在哪里？
明确回答了这三个问题，我们选址也就明晰了。
二、店铺分析:
同城搜铺网建议大家在考察店铺时，要做到三观察：
（一）观察人流经过店铺的频次，即人流量。餐饮一般是饭前节点去观察，如中午12点前后，晚上18点前后。
（二）观察左右隔壁店铺或整条街道的行业差异化。如果你做餐饮，我们知道，餐属于行业聚集化经营的行业。但是左右隔壁是搞五金水暖管，建材家居等就属于行业差异化太大，不适合开餐饮店；如果左右隔壁是生鲜水果，中小型超市、休闲娱乐等行业就可以互补引流。
（三）观察交通便利性：
1、选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入，就是我们常说的金角银边的金角双门面店，属于稀缺资源，遇见果断拿下！
2、店铺的门脸，要尽量朝向客源主流量来的方向，比朝向客流量去的方向要好。
3、在两面都是商铺的人行街区（街巷）临街店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，比如在格局和面积相同的一排店铺中，不要选择最两头的店铺（便利店除外），也不要选择最中间的店铺，应该选择两头第二三个店至中间靠近一边位置的店。
4、门口为主干道大马路，双向四车道以上，中间有隔离带，过马路不便，距离交叉路口超过五十米以上，车流速度比较快且无法停车，门口人行道过宽（5米以上），或者过窄（2米以下），都会影响餐饮店的客源，交通便捷度低，不建议选。如果店铺背后有一定规模的居住群或者商业区，也可以弥补这个缺陷，可选。
5、门口为两车道或者不设黄实线的双向一车道、中间没有隔离带，车流行驶较慢，距离交叉路口在30米以内、门口人行道在3米以上，为较佳的位置，交通便捷度高，建议选。
6、公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的小吃类店。
7、商场商铺，电梯口的商铺未必好，顾客是来逛街的，总得逛逛吧，所以建议选择中间、拐角商铺，但不要选择死角。
8、小区底商，如果是靠小区内的人群消费，要选择人流主门附近，注意是人流量的主门，小区的正门未必是人流的主门，要观察分清。如果是既有小区内的消费人群又有街道人流，综合上述考虑。
9、商业街区/步行街，优选人流量来的方向和中央区域的商铺，人流去的方向可以做百货小件商品销售，小吃等。
同城搜铺网选址口诀
金角银边垃圾腰，死角店铺不能要。
天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流。
门前最好平街面，店前高梯要减分。
人流不等于客流，旺街不等于旺铺。
低租金，高转让，咬咬牙，能经营，就是投入不轻松。
高租金，低转让，短租期次商圈，有风险，要可控。
商业区，耗多金，社区门店要中心。
阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重。
同类品牌勒咽喉，商超负一不能行。
异形店铺谨慎选，社区店铺兼护理。
周边商住两形态，客户交叉为最宜。
店铺前世与今生，转手原因要较真。
店铺门头避遮掩，低于2.5米需谨慎。
店铺产权要明晰，签约确权见房东。
三、店面评价:
餐饮选址最重要的一点就是先找物业管理处明确这个铺子可不可以做餐饮，消防是否能通过，有无天然气和上下水。记得是物业不是房东，房东告诉你的未必准确，他是为了把商铺租出去。不然合同签了租金交了，甚至店铺都装修了，却发现有消防或其他资质（执照环保卫生等）通不过的”硬伤“，那就麻烦了，损失大了。
当我们找到商铺后，如何去评估这个商铺是否符合我们开店？
同城搜铺网建议从以下四个方面去考虑。
（一）店面显眼度，正常一个好的店面应该是从各个方向都能一眼看到，也就是我们俗称的金角。所以要注意店面门前的隔离带，绿化等遮挡物。
（二）到达便利，很容易就能到的位置，直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。
是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可直达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。
（三）可用性，房屋性质是否属于商业用途，是否能办理营业执照？
有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。一定要有房产证，这是最基本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。
在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。
如果楼上有住宅楼一定要打电话去工商局，问清楚该店铺所在位置是否能办理餐饮营业执照。还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及有没有租赁权，租期多久。
（四）一个店铺能做餐饮的基本条件规格要具备水电气 ，后厨是否可以安装排烟通道？面积根据经营业态选择。
四、店铺类型
临街店、 商场店、社区底商店优劣对比
同城搜铺网提醒：店铺类型不一样，优劣不同，经营业态不同，你可要琢磨明白了！
（一）临街店
如岔道路口、主干道边、辅干道边等区域。
优势：车流量大，人流量大。
劣势：（1）房租成本相对较高；（2）精准客户群比率较低；（3）到达便利性差；(4）视觉呈现度，如门头醒目程度、落地海报水牌可摆放性、叫卖声音等要求较高。
（二）商场店（店中店）
如万达广场、万象城、大悦城等商业综合体，店面多选在该区域负一层或4-6层。
优势：人流较多，且多以饮食、服饰鞋包、日用百货、娱乐为主。
劣势：（1）只能作为休闲类的大型餐饮，一般经营高价位餐饮，无法做便宜小吃；（2）与正餐/休闲类餐饮竞争，压力大；（3）房租较贵或营业提点过高，经营成本大。
（三）社区底商店
小区周边、菜市场周边等。
优势：经营成本低，区域人口密集，客户群体定位精准，更易培养回头客。
劣势：（1）目标客户多为固定人群，销量增幅不大；（2）以家常菜，便宜小吃，特色饮食为主；（3）努力提高自己的品质和服务，提高竞争力，揽住回头客。社区底商揽不住回头客必是死路一条。
五、商圈评价：
选址选的就是商圈，商圈决定了你的客源
（一）店铺如果选在商场，群体写字楼，步行街等地方，这类商圈人流量比较大，购买力强，品牌宣传力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且产品的偏向性很大，在这里经营低价位的餐饮一般难存活。
（二）店铺如果选在常住人口密集度高的地方，如老城区，入住率高的商业住宅区，菜市场附近，这类商圈消费群体相对稳定，容易积累回头客，消费主题明显，店铺租金适中。需要注意的是对品牌的宣传有局限性，同行业比较多。
（三）店铺选在接近人口聚集的地方如公园，机关单位，火车站，汽车站等，这类商圈人流量大，对于品牌的宣传推广力度高，但是注意的是目标客户少，客源相对不是很稳定。
（四）店铺选在交通便利的地方如公交站，菜市场必经之路，大，中型学校附近，此类商圈人流量大，便于产品搭配，客源相对稳定，购买力也比较强，但是对品牌的宣传有一点的局限性。
同城搜铺网提醒您【注意事项】：
现在很多店铺楼上都有住宅楼，而目前中国对环保的管理力度越来越大，加上很多城市会参选全国文明城市创建，那么这一年对餐饮办证等影响也是很大，所以如果你选的店铺楼上有住宅，那么你在签租房合同之前一定要打电话去工商局或者自己跑一趟，把你选择的店铺位置（拍照）让工商局查一下是否可以办理餐饮类营业执照，很多人会有个误区，就是看到隔壁左右有餐饮店开业，误以为这个地方是可以做的，其实不然，因为政策年年在变，别人可能是以前办理的，历史问题，所以建议大家一定要打电话或者跑一趟，确认清楚在签合同。
六、签合同注意事项：
（一）产权明确，房屋产权，这个铺子到底能否正常租赁？
（产权归属是否明确？有无被抵押？被质押等事项）
（二）订金、定金（只要交钱千万记得留下书面收据或合同）
很多人在看了商铺之后，想租了，只是“想租了”，没有最后确定，但是又怕别人租了自己租不到了，这时就会预付一些钱给房东，这个钱我们俗称为订金。
那么很多人不知道，订金和定金在法律上是有很大区别的。
订金：就是租不租这个商铺不能100%地确定，还未签订合同，没有板上钉钉。
订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明确的担保性质，这是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的钱作为担保的方式，具有一定的法律效力。
如果是承租人违约，是无权要求返还的。如果房东违约，把铺子租给别人了，不租给你了，租客是可以要求房东双倍返还的。
定金：定，就是合同已经签订了，板上钉钉了，对双方都有强制性的约束力，
定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在合同中，只要约定了定金条款，如果一方违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。
同城搜铺网提醒：订金与定金仅一字之差，但在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上具有一种预付款的性质，起不到担保债权的作用，合同如果写的是“订金”，一方违约的，订金只作为抵充房款，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，而不是双倍的返还。
（三）是否可以转租，转让
因为大多数房东（大多数是商场，商业街房东）会在合同里面规定租赁期满前，是不可以对外转让的。所以大家在签合同的时候一定要看清楚，是否可以转让。因为这个涉及日后承租人的自身利益。
同城搜铺网提醒：实体经营投资较大，经营不易，一定要争取在合同上面写清楚：可以转让/转租。
（四）租期内和续租的涨幅问题要明确
很多人在签租房合同时，可能是租三五年，但租金是按一年一付的，却没有明确第二年，第三年房租涨幅问题。
正常情况下，如果你第一年生意做得好，或者周边商圈做起来了，房东第一件事情就是涨房租，为了避免日后这些问题出现，大家在首次签合同的时候就要约定清楚逐年房租涨价涨幅的问题。
同城搜铺网建议您明确以下三个问题：
1、租期内，这三五年租金涨价涨幅问题要写清楚，千万别嫌麻烦。
2、这三五年的租期到了，要续租的涨价涨幅问题也写清楚。
3、因种种原因（在什么情况下？如大面积经营不景气，整体商圈低迷下行，疫情影响严重等原因，可以协商降租）要降房租了，怎么个降法写清楚。

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乌兰县15590338576： 怎么才能找到好门面. - ？
左丘促葡萄： 这个是一个很难的事,如果是个好门面,既然好肯定有人做起的,并且生意还不错,除非他做生意不行,如果是好门面就是生意做得孬点也不会坏到哪去.所以真正的好门面要碰,还要有眼光才行.还有个办法就是去挖,想办法找到房东,直接跟房东谈,出更高的价格.

乌兰县15590338576： 如何快速找到门面 - ？
左丘促葡萄： 1、扫街,去各个街道看看,有没有要出租的门面 2、报纸上有房产信息 3、网站,找一些比较好的房产网站 4、房产中介,看他们发布的信息,喜郎儿,是可以帮你评估店铺的,门面的位置一定要好,人流量一定要大,加油

乌兰县15590338576： 想开个店面做小吃,可不知道怎么找店面好 - ？
左丘促葡萄： 要找人流量多的地方,附近最好是十字路口那种,另外附近的风景也要好点,不然别人不愿进去,当然也可以自己装修好.另外和美团或上饿了么的外卖合作可能更好,那样店铺的位置也不用太多要求了.

乌兰县15590338576： 如何找店面 - ？
左丘促葡萄： 如果是城市,一般在本城的网站上有房屋出租的中介,可以查看的.你还可以在街上的房屋中介去问,让他们帮你找,把你要的店面要求和条件给他们说,如果成交,要给一点中介费.或者自己印点求租传单到偏点的地方张贴(大道上不能贴哦),简单点的就是看好哪个路段多问问当地做生意的人,也许他们知道一些要租出来的铺面``

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