论述不动产登记的种类和效力

~ (一)不动产登记的一般效力
      1、物权公示效力2、物权变动的根据效力
      3、权力正确性推定效力
      4、善意保护效力5、警示效力
      (二)我国法律规定物权变动登记的具体效力
      1、物权变动登记的一般规则
      我国《民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
      2、作为生效要件的物权登记。
      (1)所有权部分。第一,《民法典》第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
      第二,《民法典》第三百一十一条第三款规定:“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”
      (2)用益物权部分。
      第一,《民法典》第三百四十九条 【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
      第二,《民法典》第三百五十三条 【建设用地使用权的流转方式】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。
      第三,《民法典》第三百六十条 【建设用地使用权注销登记】建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。

      3、作为对抗要件的物权登记
      (1)所有权部分。这一部分的特别规定有一个:即第24条规定“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人”。
      (2)用益物权部分。
      第一,《民法典》第三百三十三条 【土地承包经营权的设立和登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。
      第二,《民法典》第三百三十四条 【土地承包经营权的互换、转让】土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
      第三,《民法典》第三百六十五条 【宅基地使用权变更和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
      第四,《民法典》第三百七十四条 【地役权的设立与登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
      第五,《民法典》第三百八十五条 【已登记地役权的变更、转让或消灭手续】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
      4、无须登记的物权变动
      (1)所有权部分。这一部分的特别规定有四个:
      第一,《民法典》第二百零九条第二款规定,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
      第二,《民法典》第二百二十九条 【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
      第三,《民法典》第二百三十一条 【因事实行为发生物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
      (2)用益物权部分。第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
      (三)登记错误的后果
      1、当事人登记错误的责任
      当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担损害赔偿责任;构成犯罪的,依法应当追究刑事责任。《物权法》第21条第1款规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”
      2、登记机构错误登记的责任
      因登记机构登记错误给他人造成损害的,登记机构应当承当赔偿责任。这种责任的性质是替代责任,在登记机构赔偿后,登记机构可以向造成登记错误的责任人追偿。《民法典》第二百二十二条 【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

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