深圳市都市圈规划，深圳都市圈发展规划？

~ 在前一篇文章《临深十年，已成产业、人口最猛流入地，深圳都市圈落地了！》中，我们从宏观、中观层面论证了深圳产业、人口的都市圈化已不再是一个概念而是事实，都市圈的规划实际上落后于市场的推进。
从微观上看，企业的行为才是主导这一切发生的根本。
因此，近两年，我们在临深区有代表性的产业园区(京东智谷)访问了3家不同行业的企业(实际上，我们去年也调查了3家搬到凤岗的企业，总共已经有6家)。 在过去的几年里，他们在凤岗购买了几千多平方米几千平方米的厂房和办公楼，打算在今年和未来的几年里进行全部或部分的搬迁
听取这些企业的想法，可以扩大到临深的其他地区。 我觉得很有代表性。
01三家深企选择搬迁凤岗第一家是优美世界，已有25年历史的服装品牌公司。
总部设在深圳，未来上市主体在浙江，深圳、东莞等未来将成为主要分支机构。
优美世界在国内市场的经营模式是直营销售，同时也涉足网络直播、嘀嘀打车、微商等新营销。
在过去的几年里，优美世界在深圳租赁了约7000平方米的国有办公楼。
公司以前选择在凤岗京东智谷购买3000平方米的办公楼，组建电商和研发中心，未来将把新的营销板块和电商团队放在京东智谷。
【优美世界展示空间】优美世界的转移逻辑如下。 1 )深圳产业发展规划已经发生变化。
目前，深圳的定位逐渐转变为金融和高科技，服装行业没有明显的竞争优势和政策支持。
2 )搬迁凤岗是考虑区位因素。
公司目前在布吉工作，离凤岗位的距离比离坪山还近。
职工基本都是龙岗、龙华买房，去凤岗最合适。
3 )从深圳都市圈规划考虑。
公司评估迁往东莞将对员工流失和招聘会产生一定影响，但相信随着深圳都市圈轨道的推进，这个问题会得到更好的解决。
4 )从长远来看，固定资产配置至关重要。
首先，考虑到成本，公司目前在深圳是租赁点，但希望能拥有属于自己的固定资产。 这样，虽然“有利于为团队提供持续稳定的经营环境”，但深圳的购买成本太高，所以我们选择在凤岗市购买房地产。
第二，从经济核算的角度看，公司在凤岗买的办公楼相当于深圳办公室15年的租金，意味着15年后可以拥有自己的房产，更有利于企业品牌和形象的提升。
如果公司未来困难，该资产也可以融资。
5 )京东资源支持。
选择京东智谷也是考虑到京东集团强大的物流背书，希望借助京东的在线流量支持和物流体系合作，为企业贡献力量。
第二家公司是鑫赛科研凌工控，2001年成立于深圳，是一家新型IT高新技术企业，2009年以后生产、研、销一体化，开始推广研凌工控这个品牌。
公司近三年发展迅速，每年销售额增长，产量达到每月五千台至一万台工业计算机，年销售额上亿。
鑫赛科现设在深圳工厂宝安石岩某村，员工80-90人，租赁面积4000多平方米，租金约30元/平方米。
但经营环境恶劣，租金连年上涨，厂房利用率低至6-7成。
(鑫赛科研凌工控现厂)鑫赛科在京东智谷两层，厂房3000多平方米，加上职工宿舍和办公楼，共有4000多平方米。
公司还在龙华大浪中买了一半的办公楼，用作深圳的办公室。
根据新计划，公司的部分研发和销售将留在深圳，其他部分研发和销售，以及所有生产将搬到东莞。
鑫科的搬迁逻辑如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的厂房太小，出入不便，整体形象跟不上企业的发展。
这是公司的第三次飞跃，希望借助深圳都市圈的产业升级，以及京东这艘大船，发展成为行业标杆。
2 )出于区域交通的考虑。
凤岗与深圳互联互通程度高，从工作地高波到凤岗40分钟内，上下班便利。
3 )产品性价比高。
东智谷规模大，总体规划完善，现场使用率高，基本达到8-9成。
4 )京东品牌影响力与赋权。
背靠京东这个大平台，可以赋予力量，更可靠。
京东智谷希望在电子商务方面协助企业解决实际问题。 包括京东大学在内，协助企业网上开店，在政策、税收和补助(如房屋租赁销售)等方面提供帮助。
第三家公司是迅销公司。 这是深圳货代业知名的国际货代公司，业务不断发展，目前涉足物流、供应链金融和商贸，深耕进口食品和进口葡萄酒行业，打造“进口食品和进口葡萄酒全产业链一站式运营商”。 员工约150人，年销售额为4-5亿。
总部位于深圳福田的房地产事务所在宝安福永租用了2000多平方米的仓库，租金每年都在上涨。
(迅航星辰现办公室)公司于2020年初，在凤岗京东智谷一期购买了1200平方米的工厂做食品仓库。 京东二期将继续考虑购买工厂，扩大仓库面积。
迅航星辰的搬迁逻辑如下：1)成本考虑与公司长远发展。
公司在深圳的办公成本很高，选择东莞主要是为了降低成本，公司长期的业务稳定性。
如果在凤岗顺利发展，整个公司都会考虑搬到凤岗。
2 )凤岗位置靠近深圳。
之所以选择凤岗，是因为公司从福田办公地到宝安仓储地的距离比到凤岗的距离要远。
3 )仓储系统智能化建设。
公司希望在京东智谷建设现代化、全体系的智能化仓储空间。
如果有京东智能供应链和智能仓库系统、智能物流系统的支持就更好了。
02企业选择凤岗的共性在上述调查的基础上，结合去年的调查，可以提炼出部分企业搬迁的共性。
1 )深圳高成本拆迁与产业转移。
这我说了这么多年，比起办公楼，真正给深圳企业带来压力的，是现场租金。
在许多关内关外的村庄，工厂租金的增长超过了企业利润的增长。
结果，企业继续留在深圳可获得的收益越来越少，搬迁到东莞会带来短时间的损失，但综合成本的降低可以迅速弥补这些损失。
2 )企业已经使用都市圈进行判断。
教务老师注意到，这些企业都搬迁到了凤岗这样的“属于东莞的区域”，但并没有去坪山这样的“属于深圳的区域”。
这和当时华为去了松山湖，但没有去光一样。
我想从这个角度来说明其背景，企业的选择是基于产业集成度和成本-收益的想法。 他们发现凤岗到福田、布吉的便利性超过了坪山，所以倾向于选择凤岗。 坪山“毕竟是深圳”，产业集聚太低也要放弃。
从这个角度来看，我倒觉得当初华为的选择是非常有远见的。
这表明企业选择新战场，并不局限于“小深圳”，而是着眼于整个深圳都市圈。
倒不如说我们很多人都是买房的人，至今仍陷入过去的思考中，看不清大势。
【京东智谷区位图】3 )企业转移首先基于公司的经营发展。
除了上述比较宏观的考虑外，对企业的选择还有很多实用的考虑。
我大体上按照稳定经营企业3354提升企业形象——购买自有资产的顺序进行。
这些企业都是考虑企业的持续发展，而不是为了炒房。
他们以前在深圳租了一间办公室，所以想共同拥有自己的办公室。
一般来说企业发展多年，可以有很多积蓄，不想给房东租金，想拥有自己的资产。
这是一两个，以前的工厂和事务多在村子里，形象不好，不利于做大。 因此，很容易被重点顾客认为不可信。 因此，选择改为更高的地方，有利于企业的提升。
4 )企业搬迁对园区运营商有更高要求。
与以前相比，这些搬到东莞的企业发现，他们不再“进村”，而是倾向于选择具有品牌影响力、产业房地产运营经验和上游赋能的现代产业园区。
我认为这主要表明现代产业园区能够创造出原来工厂无法提供的新价值，而这些新价值恰恰能有效降低企业运营成本，提高企业盈利水平。
例如，这些企业都表达了对京东智谷园区环境和大平台的期待。 因为后者提供的现代园区环境可以降低企业运营成本(如政务资源、法律服务、专业培训、行业论坛等服务共享)，京东大平台能源可以为企业打开产品销路，大幅降低获取客户成本。
这一切，在传统上只扮演“租房大户”的工厂里是办不到的，是企业需要的。
(京东智谷效果图)5)企业对深圳都市圈轨道建设持正面看法。
这也很重要。 正如我之前所说，企业决策和个人之间的巨大差异在于，他们往往偏向于长周期的趋势，而中短期的波动反而不那么重要。
代表性的是从华为到松山湖，几乎从10年前就开始铺了。
在这些企业看来，现在他们确实需要面对上下班不便的困难，但他们对深圳都市圈未来的轨道联通相对乐观——。 这可以有效降低员工的抗转移能力，提高招聘效率。
2年可能说不通，3-5年可以说通。 对于企业，需要事先做出这个决定。
既然趋势是对的，就提前下注，剩下的就等着，做时间的朋友。
6 )与莞惠相比，企业倾向于东莞。
这些企业在区位选择上，都曾在都市圈范围内考察过，集中在深圳东部，如坪山、东莞的凤岗、塘厦等地和惠州的仲恺产业园等地进行比较。
但是，最终选择东莞，是因为像深圳东部一样，离自己的工作地还不如东莞的凤岗。
惠州的仲恺，再往东走，路程太远了，而且现在这一套也不完整。
同是东莞的塘厦，依然有很多村级现场，也不太适合企业形象。
03我认为《深圳都市圈规划》将于年内公布这些企业的草图，体现了深圳部分处于同一发展阶段的企业的共同情况。
对于类似的企业来说，可以参照。
展望接下来的五年，我认为判断已经得到了印证。 这些提前着手的企业已经做对了，时间站在他们一边。
回到开头，他说，这些企业家的调查表明，都市圈计划落后于都市圈事实的进展。
从深圳、东莞最新的城市规划中，更能一窥全豹。
有几个我已经在上次的文章里写了《影响深圳未来15年的四个重磅规划今年都要来了！》，但是话音刚落，更多的计划就出来了。 深圳《2035深圳国土空间规划》、深圳《十四五规划》、东莞《十四五规划》 ……浮现出最重要的变化。 第一，深圳首次提出了“深圳都市圈”的空间格局。
这在历史上尚属首次，未来15年，深圳将构建“一主三副”的深圳都市圈空间格局——，在深莞惠大都市组成“都市圈主中心”，在深汕合作区、汕尾都市区、河源都市区组成三个“都市圈副中心”。
深圳“十二五”规划明确，“制定实施深圳都市圈发展规划”将在今年内完成。 这标志着深圳正式呼应了已经深入发展的“都市圈一体化”事实，开始主导整个深圳都市圈，达成顶层设计共识。
特别重要的信号是深圳都市圈规划的编制。
第二，在实际推进中，明确了两条路径。
第一，构建“轨道上的1小时都市圈”。
未来15年，深圳都市圈将完善“三路四铁”珠江口通道体系，积极推进深圳都市圈城际线网规划建设，打造“轨道一小时都市圈”。
深圳“十二五”规划称，“加密都市圈交通网络，与周边城市30分钟构筑交通圈”。
二是建立“一体化发展试验区”。
引领深圳，共同创造效益，在临深地区建设“若干产城联合一体化发展试验区”，共同打造具有全球竞争力的电子信息等世界先进制造业产业集群。
第三，东莞清晰拥抱深圳都市圈。
东莞在《十四五规划》中首次全面拥抱了“由深圳主导构建深圳大都市圈”的思想。
明确态度完全印证了深圳以上三项最新规划。 深圳都市圈的落地，已经到了“步步紧逼”的阶段，顶层设计已经基本完成，规划也比我们想象的要快。
我认为，那个“临门一脚”的“脚”，就是今年内出台的“深圳都市圈发展规划”。 这个计划一定会对深度分割带来非常大的影响吧。
作为买家，我觉得从这个计划出来，到你反应过来，很多事情可能都推迟了。
04最后，未来产业的转移在上述分析之后，最后提出趋势的判断。 未来，深圳产业、人口向临深地区转移的速度、规模将会更快、更大。
上述企业调查显示，即使在目前深圳都市圈没有一条轨道的条件下，深圳产业、人口的转移也在迅速发生。
(旧文论证，围绕深莞惠交界地带，临深地区人口达600万，增幅远远超过莞惠主城区。
未来随着轨道连通规划的启动，三地交流将更加便利，企业进行产业、人口分流，阻碍更小，意愿也更积极。
此外，我认为在东莞和惠州之间，企业会更多地选择走向东莞。
原因已经说过，东莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔开东部，目前深圳东部明显弱于西部，深圳不会不投资东部就投资惠州。
另外，惠州和深圳就业核心区的距离实在太远了，相比之下东莞临深区的地利实在太强了。
总的来看，企业选择东莞的性价比优于惠州。
这些，我想我们在未来2-3年内，很快就会看到。
当然，计划都是纸上谈兵，也有人强调在真正落地之前会怎么样。
我认为这话对了一半。
大部分时间，计划确实是来修的，希望渺茫。
但是，规划一旦真正落地，都是大势所趋，发展的速度实在让人看不下去。
我认为深圳都市圈的规划和落地，正是如此。
总觉得很慢，但一旦前进，又会变成别的景象。
所以，你现在说深圳的产业必须向临深抓紧推进。 那已经不是积极的判断了。 因为，很多头疼的企业，已经用脚投票，表达了他们的坚定。

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