怎么评估未完工别墅

房子未建成可以评估吗~

既然已经开始按揭就可以评估的，你可以找专门的评估公司来做

这个我就不敢去估价了。你这个找当地的估价机构来估价吧，因为你这个1926年的房子了具体房屋状况怎么样？有没有靠海？四至是怎么样的都不清楚，需要实地看了再评估。你也别再百度问了，浪费时间，这种古董级的房产一定要找专业机构

　　.
　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

　　别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”

　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

　　中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

　　别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

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座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
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座落位置及邻近环境
长沙市位置
长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。
长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。
人口，地域及行政区
长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。
长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市,共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。
长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。人口密度为每平方公里3083人。
长沙市之经济条件
2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%;一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额(海关口径)20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元;全年利用外资项目(企业)达122个,合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。
工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家
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电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。
农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。
商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。
金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。
长沙市之交通及区域条件
长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。形成了航空、铁路、公路、水运网络：
航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。
铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。
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公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。北京至深圳的107国道和厦门
至成都的319国道交汇于长沙。高速公路通达省内各大城市。
港口 长沙港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4-9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司正在长沙开展远洋货运业务。
雨花区之
区域条件
长沙市雨花区像一颗璀璨的明珠，镶嵌在长沙市的东南门户，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，总人口50.2万,其中常住人口38.6万。雨花区紧邻黄花国际机场、长沙火车站，京珠高速公路横贯全区，区内有长沙汽车南站、火车货运南站和"五纵三横"的公路网络，区位优势明显，交通十分便利。
重要的工业基地: 雨花区汇聚了数百家电子、食品、烟草、医药、化工、机械、冶金企业。区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。近年来，区内相继引进了宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、庐山实业、亚华种业、世达高新等大型企业前来投资创业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是湖南省重点项目，已被列入长沙市“二区六园”重点建设项目，随着长株潭经济一体化进程的加快和火星路的拉通，该园在长沙“三化”进程中必然扮演重要角色，也是各工业企业发展的黄金宝地。
发达的商贸业: 长沙商界有句口头禅：湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。雨花区有29大专业市场，14大集贸市场。东塘商业广场车水马龙、人流如织，宛如一个天然的聚宝盆；高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会。高桥建材市场是全国规范化市场。红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在此举办。2001年为期一周的第三届农博会参会人数达70多万人次，成交金额45.5亿元，人气之旺，成交之火爆，堪称湖南展会之最。目前，红星市场正扩大规模2000亩，投资3亿元，建成全国一流的中国现代农业博览交易中心。
秀丽的自然风景： 雨花区有“小花都”的美称，被誉为生态城区，区内有被喻为天然氧吧的湖南省森林植物园，有同升
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湖山庄、名都花园、颐美园、碧翠园等一批特色鲜明、风景如画的建筑群落。
良好的投资环境： 近年来雨花区区委、区政府全力打造良好的招商引资软环境，制定实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。同时，区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，尽最大可能为投资者提供最大的优惠和便利条件。
评估物业位置
长沙国中星城项目评估地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园，其区位优势明显。
邻近环境及
建筑物
国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是 “五城会”的网球馆和跳水馆。
物业之交通条件
该物业周边交通颇为便捷。160、156、121、147、159路公交车可以到达。
物业坐落之位置详见附件一[位置图]。
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地块资料
地块面积
及范围
根据 贵公司之提供，该物业地块为不规则外形，占地面积约为336202.77平方米。该地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。
地块之地势
该地块之地势呈小山坡状，并不十分平整。
业权状况
中华人民
共和国
土地使用
制度
按中华人民共和国宪法第十条于一九八八年所修订之条文，建立了土地使用权与土地所有权之分别。自此，土地使用权之权益均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可透过协议、招标或拍卖方式出让土地使用权予国内或外资机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取【国有土地使用证】。
土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用及拆迁赔偿费用予原居民。待物业建筑完成后，当地房屋土地管理局将发出【房地产权证】，以证明该物业之土地使用权及房屋所有权。
国有土地使用权转让合同
根据中国湖南省长沙市国土资源局（转让方）和长沙国中星城置业有限公司（受让方）于二OO一年七月十六日签订的土地使用权转让合同，长沙国中星城置业有限公司受让该地块土地使用权，受让土地面积336202.77平方米，出让土地面积为336202.77平方米。土地规划用途为住宅，容积率限制为R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期为70年。

评估地块现状
根据我们实地视察，评估地块一期项目（占地面积218亩）已经开始正式动工，位于一期内的万国商业广场完成结构封顶，一期内的售楼处也已建好；另外，一期的1，2，3号酒店式公寓处于正负零阶段，并且完成了电梯订货。
二、三期土地仍未完成动拆迁工作。
国中星城项目开发概况
国中星城项目位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。该项目具有鲜明的特点，即在该地块上打破建设住宅项目的常规，开发出全新的商业区，为新市心创造全新国际同步的新生活价值。该项目目标定位于一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。
根据 贵公司所提供的发展计划，长沙国中星城项目预计分三期进行开发，各期的发展项目总结如下：
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
民居式酒店
63,370
公寓式酒店
94,399
1-8号酒店裙房
33,455
主席行宫
4,683
SPA
12,124
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
车库
56,707
万国商业广场
54,169
威尼斯商业街
27,307
________
合计： 390,402
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二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
二期别墅
108,579
三期多层，小高层（1500元标准精装修房）
288,639
三期车库
46,639
二，三期商业
24,311
会所
8,500
________
合计： 476,668
评估对象
本次我们的评估对象为两个：一为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，土地连同在建工程的公开市场价值；二为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，处于下列主要的假定条件下的一、二、三期未来开发总价值：
（1） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。
（2） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。
（3） 在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。

评估结果
综合以上所述，我们假设该地块之一期土地使用年期为50年，作为综合用途；二、三期土地使用年期为70年，作为住宅用途；该地块总面积为336202.77平方米，容积率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假设该地块现时为空置状态并可交吉出售的情况下，于二零零四年三月二十四日之公开市场价值为：人民币583,000,000(人民币伍亿捌千叁佰万元整)。
此外，我们认为在估值基准日，即二○○四年三月二十四日，
a. 如果长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用
b. 如果长沙国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售和出租经营；
c. 如果在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测；
则上述中国湖南省长沙市国中星城一、二、三期房地产开发项目开发总价值约为：人民币4,556,000,000元(大写人民币肆拾伍亿伍仟陆佰万元整) 。
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各期项目分项评估值明细：
一期项目
（万元）
二、三期项目
（万元）
合计
（万元）
评估值:
242,815
212,759.8
455,574.836
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
民居式酒店
63,370
44,359
公寓式酒店
94,399
61,359.35
1-8号酒店裙房
33,455
28,102.2
主席行宫
4,683
2,809.8
SPA
12,124
8,244.32
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
15,465.8
车库
56,707
6,294.477
万国商业广场
54,169
50,648.015
威尼斯商业街
27,307
25,532.045
________
________
合计：
390,402
242,815
二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
二期别墅
108,579
65,147.4
三期多层，小高层
288,639
115,455.6
三期车库
46,639
5,176.929
二，三期商业
24,311
21,879.9
会所
8,500
5,100
________
________
合计：
476,668
212,759.8
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如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
******************************
此致
代表
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
____________
顾悦如
估价部助理董事
中国注册房地产估价师
第21页

附件一
第22页

附件二
第23页

附件三
第24页

附件四

参考资料：http://www.fangce.net

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吉水县15963357687： 如何评估未完工别墅？
耿卓复方： 你好还没落成的别墅是每办法给出专业的评估的

吉水县15963357687： 评估别墅一般首选什么评估法 - ？
耿卓复方： 评估住宅、商业房屋首先都是市场法.只有市场法才能真实反应房屋的价值.也可以选择收益法.

吉水县15963357687： 期房房产评估怎么回事 - ？
耿卓复方： 首先得了解房产评估的目的,就是这个评估是为干什么事,其次,期房说明房屋尚未建成,有可能是在建工程状态或者就是停建状态,还有可能是基本完工但工程项目未进行竣工验收,房屋建设状态不一致,价值也不同,这时要看估价目的,来确定评估的方向,进行评估.

吉水县15963357687： 房子未建成可以评估吗我刚分了一套房,还没建成,钱也没交完,男方离 ？
耿卓复方： 可以评估现在的市场价值 也可以评估完工后的市场价值

吉水县15963357687： 房屋怎样评估 - ？
耿卓复方： 首先,你家的房屋建筑结构是钢筋混凝土的,与周围的平房(我推测可能是砖混结构的)不同,那么从评估角度说,肯定价格是不一样的,如果评估公司出具的评估报告价格是一致的,一定是不合理、不科学的! 二、如果已经开始拆迁,就意味着拆迁人已经办理了房屋拆迁许可证书,在法律上是合法的,如果你想保护自己的利益,我的建议就是不要硬碰硬,和拆迁人谈判,并提出合理要求,达到利益最大化. 三、新的房屋征收与补偿条例尚在征求意见阶段,如果你家的房子已经开始拆迁了,说明新的条例是不是用的,以前的拆迁项目还是执行建设部2001年的拆迁条例,所以就不要指望新的拆迁条例保护被拆迁人的利益了.

吉水县15963357687： 如何对自己的房屋估价 - ？
耿卓复方： 一、申请进行房屋评估的程序:1、首先,委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件,了解一下房屋评估相关知识.2、委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据,如过房地产估价单位没有异议...

吉水县15963357687： 评估独栋别墅有哪些要点 - ？
耿卓复方： 别墅设计要注意以下三个要点:一是合理安排布局主人在室内的行为路线,这个问题看似简单,但如果安排不当会引起诸多不便.二是户型设计,一般来说 能够解决基本使用需求的独栋别墅的面积为300~350m,能够解决豪华需求的独栋别墅的...

吉水县15963357687： 评估关于独栋别墅有哪些要点 - ？
耿卓复方： 楼子 你的建筑是农村中普通的二底二层加假三层平房建筑,不属别墅型,而且,你的建筑是砖混型结构,不属钢混型的别墅型结构,别墅不是单纯用独门独院独栋或前后左右都是空的来衡量的. 如你确实感到低评了,你也可委托评估组重新评估,也可以对评估结果申请裁决!

吉水县15963357687： 房产评估中 未建成房产能否作为可比实例 - ？
耿卓复方： 没建设好的房屋,一般都是贷不了款的,只有用这块土地去贷款.就看这块土地所有权是不是你的.

吉水县15963357687： 未完工比例怎么算? - ？
耿卓复方： 未完工数量/(完工数量+未完工数量)=未完工比例 供参考..