购买法拍房注意事项

买法拍房要注意什么？？？~

1、了解房屋情况
在购买法拍房之前，要查清楚房屋的具体情况，被拍卖的原因、房主的信息等各个方面都要了解，以免后续产生纠纷。前期的摸底工作要扎实，要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。现在市场上就有专门处理法拍房的公司，他们有专业的队伍，负责对房产做前期排查工作，并负责了解业主对外负债的情况、房产实际占有人和业主的法律关系以及业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后。
2、识别“轮封”房
被拍卖的房多是一些由于欠债不还，被法院竞拍的房产，所以这类的房屋，可能存在被多加法院轮封的情况，所以如果有看好的房源，最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚。而竞得“轮封”的法拍房，即便银行可如期放款，但是由于有多个债权人，就会一时间难以分配。这样一来，未来产权过户的风险就会非常大，而且拖的时间也长。
3、房产的属性
虽然被拍卖的房屋会比一般市价便宜一些，但是也不能为了捡便宜盲目的竞拍，注意查清楚房屋的产权，包括土地的出让性质和使用产权年限，有没有办理不动产权证和税费缴纳有没有拖欠的问题。法拍房在进行拍卖的时候，法院报出的拍卖价只是裸价，竞拍人在举牌竞得之后，需要一次性向法院支付除了房屋款项之外，还需要承担一些隐形的费用，比如被拍卖房子名下可能会拖欠有物业费水电费的，也需要由竞拍人一并承担。
4、交房时间
对于一些存在各类纠纷的房屋，情况是更加复杂的，所以一定要注意竞拍成功之后的交房时间问题，买卖不破租赁的原则一直存在，所以交房时间就可能被延迟，法拍房在买下之后不能及时办理入住，在实际生活中，就有可能存在原房主故意把租赁合同签的很长的情况，甚至是10年或者20年，如果购房者购买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。
5、房屋质量
法拍房不同于一般二手房，购房者在竞拍之前不能自由的看房，如果在有机会看房的时候不能发现房屋质量问题，那么在成功买下才发现缺陷，就要由自己买单了。而且有些法拍房是不能实地看房的，这对于购房者来说存在很大的风险，购房者要考虑到如果原主人将房产进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均有购买者承担。

今年的法拍房遍地都有七折，市场价七折，部分城市的法拍甚至不限购。因为相比较于市场价，法拍房的价格上很有优势。不少人对法拍房表示很心动，那么法拍房到底能不能拍？购买法拍房需要注意哪些事项呢？

根据我对法拍房的了解，我认为购买法拍房一定要注意以下三个方面的问题，了解全面后再做打算，千万不能头脑热给自己弄出一团麻烦：
一、债务风险：
针对房主是否存在隐形债务：沦为法拍的房子基本上都是因为借贷、刑事或金融犯罪等原因，甚至有一些房主会将房子抵押借民间贷款。所以如果没有提前了解清楚，很有可能出现一种情况就是刚拍下的这套房子，过一段时间又有一个法院查封，或者是有民间追贷的人上门索要借款等问题。一旦拍下这种法拍房，前期没有将债务了解清楚的，后期可能会有一些麻烦，所以对于债务方面的问题要提前了解。

二、清场：
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行协商解决。
如果房子里面有租客，需要和租客协商租赁到期的事宜。如果是有老人在场，还不能直接赶老人走，这其中的协商处理是即耗费心神又浪费钱财的事情，所以需要慎重。

另一方面如果法拍房买下后，发现前主人的物品仍在房子内，并不能够直接让别人的东西当垃圾处理掉。因为有些人会反过来控诉你侵占他人财产，所以一旦需要前主人的物品未清场的时候，最好将他人的物品先集中放在一间，并向前主人发信函要求限期处理。总而言之，清场这一块是需要注意的，这也就要求我们前期要现场查看，以实际现状为准，包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。
三、隐形风险：比如税费、过户、联合抵押、银行贷款等等。
购买法拍房时最好需要全款，因为银行贷款的时间周期偏长，如果未在法院要求的放款时间前到账，很有可能导致房子被重新收回，保证金也不予退还，造成自己的经济损失。而且税费、过户等问题都是需要注意的。

一些城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着服务司法拍卖的幌子，向购房者收取几十万元保证金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失败、定金不退还的方式，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。
如果我们对法拍房没有了解的情况下，建议不要购买法拍房，其中腾退难、协调难涉及到的纠纷还是很多的，所以还是建议谨慎购买。

购买法拍房注意事项具体如下：
1、房屋原业主的身份背景。被抵押或者没收房屋的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了；
2、注意其余增加的费用，做好衡量。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约，是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。因为有些欠费情况，拍卖公告可能会要求购房者自行处理；
3、确保资金到位，不然会浪费保证金。对自身财务状况一定要有一个很好的了解。比如在房产拍卖成交后通常是需要一次性付款的，即使可以贷款也是要将很多成本计算在内的，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下，则有可能会产生其他问题。
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条
网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。
拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

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姬逸牛黄： 要注意,全款及拍卖佣金拍卖成交七天内付清.另外,拍卖前要注意了解拍卖房产的现状及税费情况.现状指是否有人住,法院不负责清场.住的什么人.租约情况如何.税费指过户所有税费:业主是公司名还是个人名,是一次过户还是多次过户,是否居住用房还是非居住用房.还有房产欠费情况:如水、电、煤气、有线电视、物业管理费、入住费、维修基金等欠费情况.最后,拍卖时设定含税的心理价,超过了不要因为拍卖现场气氛而过份加价.

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