新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？

中国楼市透视: “调控百日”之后, 中国房价降了吗?~

号称史上最严的3月楼市新政已经实施超过100天，各地情况如何？市场有什么变化？今天，房产吐槽哥以北京市场为例来盘点一下“调控百日”现状。

首先，在过去人们的印象中，房子肯定是要买新房，至少在房产吐槽哥看来是这样的。然后，近年来的数据却表明二手房占整体住房交易的比重越来越大。截止到目前为止，在北京楼市中，二手房的市场份额已然超过51%，占据了大半壁江山。
不过，这类情况局限于北上广深等这类一线热点城市。在这些城市中，才可以从二手房市场分析楼市情况。
从具体数据上来看，去年北京市场二手房供应量接近27万套住宅，而新建商品房从供应量不到5万套；结合“调控百日”现状来看，可以说当地住宅供应量吃紧是不争的事实。一方面，新房上市监管愈发严格，预售许可证获取难度大。另一方面，二手房交易全面遇冷。

其次，由于市场遇冷，竞争激烈的房屋中介市场也正在发生着天翻地覆的改变。
大批的门店歇业与从业人员的出逃，透露出市场监管的加强以及投资炒房的行为减少。可以预见，在本轮调控中及过后，地产中介行业将更加规范，从业人员将更职业化，中介乱想将不再是其行业的主要矛盾。
再者，市场需求结构明显变化。
最为明显的就是，投机炒房得到了抑制。同时，由于二胎的开放，90后开始步入婚姻，换房需求占据了市场交易量的大多数。有关数据显示，今年以来北京市场中接近85%的购房需求为改善型需求。这意味着，购房者消费能力的增强，价格不再是首要的购房动力。
就北京市场而言，房产吐槽哥认为，每月交易量在1.5万套市场趋于平稳。高于这个值，市场明显升温，房价上涨压力大。目前，北京市场日均成交量在100套左右，月均不超过4000套。所以，房价想要上涨动力不足。而背后的主因则是调控之下市场趋向平稳，购房者趋于冷静所致。
具体到数据上，据某大型中介机构统计数据显示，在新政百日之时，当地成交量大约降低65%左右。

价格方面，如今成交价格降幅大约在10%左右，平均月度降幅在3%上下。其中，个别区域比较大，大多是概念炒作过头的区域，如北京学区房板块。
因此，今年有一个情况十分明显，那就是市场预期的变化，这是买卖双方都存在的。一组数据恰好可以作证这一观点。2016年市场中，超过80%的房屋是经过提价才成交的；而调控至今，今年超过90%的房屋是降价才最终成交的。同时，可以预见，后续市场议价空间仍将扩大。
就北京楼市而言，过去，北京及周边地区经济、工业和房价的发展程度并不匹配。未来只有当工业和经济的发展速度与房价上涨的程度统一，楼市才能健康发展。
总体来说，房产吐槽哥认为，建立楼市调控长效机制十分有必要，关于这一点笔者之前已经详细分析过了。就我国房地产市场而言，符合市场规律及满足人们居住需求的长效调控机制才是确保房地产市场平稳健康发展的根本。同时，租凭市场是重要的一步棋。
而在本轮调控中，可以说，管理层调控思路清晰。这也是为什么房产吐槽哥多次表示看好这次调控的原因。

2021年开年不久，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象，“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。
在此背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。
楼市调控新政上演“围追堵截”
1月21日晚，一份由上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)，剑指不平静的上海楼市。
这份第二天起即生效的《意见》中，一项颇引起关注的住房限购政策是，夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一政策是“打补丁”政策，严堵假离婚买房。“假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。”
在上海之前，全面打击假离婚买房的一线城市是深圳。2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布了被称为“史上最严楼市调控”的“715新政”，离婚买房追溯三年。
而就在上海发布《意见》的前两天，1月19日，深圳再发文对“715新政”细化：居民家庭夫妻双方购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
深圳的“大补丁”一出，意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产权证，让通过“假结婚”来获取购房资格的想法成为空谈。
上海的《意见》中，和封堵假离婚一样引起关注的调控政策，还有对增值税的“2改5”，即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
分析认为，由于市场短期形成炒作氛围，买到新房后转让有差价，提高增值税征免年限可以提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家的入市热情。
前后脚的时间，1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控加码打击“打新热”。落户未满5年限购套数从2套降为1套，且房子赠与他人需满3年后才有购房资格；在限售方面，中签率低于10%的楼盘，产证满5年才可出售。
多个城市对楼市祭出的调控措施，除了上述这些“打补丁”式的政策升级，实质性的调控大招也逐渐浮出水面。
资金严格监管，以摁住楼市“虚火”
在住房金融端，1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。
1月30日，北京银保监局发布信息，要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“北京此次检查，充分体现了金融监管部门继续落实‘房住不炒’政策的导向，有很强的信号意义。结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控很重要的一个工作就是严查资金违规流入房地产的现象。这也意味着银行系统和房管系统将更有力地打出‘组合拳’，这有助于稳定市场预期。”
一线城市对严查楼市资金的风潮也刮向更多城市。2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。“如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。”
广州则更为直接，继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线涨价，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。
房贷利率和首付比例一直是遏制楼市的关键。对于广州从房贷入手调控的主要原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年广州房贷投放量大，楼市热度高，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。
“资金是此轮各地楼市调控的重中之重。”中原地产首席分析师张大伟表示，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市“虚火”，避免市场短期失控，“各地后续还应继续针对资金无序进入房地产进行约束，加强政策落地力度”。
楼市被泼“冷水”，会降温吗？
据不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已经累计达60余次。具体而言，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。
张大伟说，“过热”的楼市表现是此轮密集调控的市场原因。
“整个楼市的确出现了一轮比较典型的上涨，而且上涨主要出现在局部区域，以一二线城市为热点，特别是国家统计局公布的2020年12月房价数据中，能够看到上海和深圳等出现了比之前明显涨幅放快的现象。”张大伟表示。
热点城市楼市持续明显的升温，就连刚刚过去的春节，“就地过年”背景下，一些热点城市在这一往常的楼市成交淡季迎来了开门红。据中原地产研究中心不完全统计，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超过100套二手房成交，与往年相比，今年春节楼市活跃度明显提高。
不过，虽然一些城市楼市春节相比往年同期表现出“淡季不淡”，但业内普遍认为，调控政策泼了“冷水”后，1月份多地调控收紧政策的实际效果，已经在市场得到体现。
“近期调控政策主要着力于去除房地产市场投机的土壤，通过‘打补丁’等多种方式稳定市场价格预期，保障无房户的自住需求，精准打击投机性需求。” 张波表示，一线城市的楼市热度出现降温，尤其是部分前期炒作严重的板块已经出现明显价格回调，二线热点城市则受春节假期影响明显，交易量出现一定下滑。
“2021年房地产市场政策主要以打击炒房为主，清理炒房渠道。”贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，春节期间，各城市调控效果明显，从贝壳新房带看认购指数看，上海、深圳、杭州等城市在春节期间新房项目带看、认购指数回落至2020年春节期间同等水平。
“可见调控后，市场出现观望情绪，市场热度有所回落。”潘浩表示，而春节后的楼市走向会如何，仍有待观察。

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乐至县18527605366： 过年前是不是房产淡季 - ？
子车沸林可： 的确是相对处于淡季,毕竟过年大家都回家了,去关心、研究房产的人相对减少或者暂停买卖,加之春节前后,一般国家新一年的政策,会多少开始研讨,导致一部分行业转冷. 而房地产淡季也基本出在国家政策出台左右会有一定遏制,但是一般不会长久!

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乐至县18527605366： 过年房价会不会涨? - ？
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乐至县18527605366： 房产税是怎么计算 - ？
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乐至县18527605366： 房产税如何征收 - ？
子车沸林可： 我国房产税按照地方标准,由房产所在地的税务机关征收.根据我国《房产税暂行条例》:第二条 房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳.产权所有人、承典人不在房产所在地的,...

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