房地产项目流程问题
楼主关键是对流程不太清楚,
现在给你个流程,希望对你有用。
第一部分,房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。
这个带了具体涉及部门和工作日要求。
原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证
详细查看下面:
一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)
程序:
(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处
(2)用地处转总工室审查
(3)报局业务会批准
(4)领取选址意见书
2.规划院实地测量,并处定位图,收取测量费
3.建设用地规划许可证(30个工作日)
(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查
(2)主管局长、主管局市长批准
(3)打交费单,领取用地规划许可证
4.国有土地使用证(60个工作日)
(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处
(2)土地评估
(3)土地局测量对现场测量,出定界图
(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证
二、建设工程规划许可证
1. 市消防支队盖章(15个工作日)
(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3.房地产开发建设规模(30个工作日)
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4.建设工程规划许可证(30个工作日)
(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
(3)打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单
5.放线报告(15个工作日)
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证(建委)
1. 报建(1个工作日)
提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2. 现场勘察(3个工作日)
3. 组织招标
4. 抗震审查
5. 施工合同审查
6. 交费,办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票
四、商品房预售许可证(15个工作日)
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发
五、配套工程
建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处
我觉得是不是重点项目要市长签字。
部门多了,都需要盖章,总之就是很复杂
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