征收拆迁中的5大陷阱，你识破了吗？

~ 一、房屋评估陷阱；二、 逼迁(签)陷阱。三、补偿协议陷阱；四、 违建陷阱；五、 强拆陷阱。

2017年即将过去，2018年正在无声无息的向我们走来。

经过一年维权努力的广大被征收人辛苦了，专业征收维权律师同样也不容易。

那么，在过去的一年中，征地拆迁领域究竟有哪些陷阱是被征收人遇到频率最高的呢?面对这些一再出现的“坑”，被征收人又该通过什么办法将其逐一填平，最终收获公平、合理的补偿呢?

一、房屋评估陷阱

房屋价格评估可能是征收中最容易让被征收人迷糊的一个环节，原因就在于其具有极强的专业性，一般人看不懂也搞不明白。

这里面可能出现“猫腻”的地方非常多，但我们不能要求广大被征收人都成长为这方面的“专业人士”。

简单来说，其实就一点：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格!市场比较法，就是法定的房屋征收中价值评估的“必选”评估方法，其他方法只能作为辅助、补充性质加以运用，而不得取代市场比较法的绝对地位。

而市场比较法的基本原理，是普通老百姓都能明白的事儿——我的房屋的价格，和周边、隔壁类似面积、性质的房屋的价格应当是相类似的，如果差得太远，那就很可能不正常了。

实践中，评估中存在的问题主要有二：一是程序不合法，该入户没入户，该签字的没签字，或是伪造了部分材料;二是实体方法选择错误。

这二者都有可能导致评估出来的结果明显偏低。

被征收人要做的就是收集好程序方面存在问题的证据，对相关材料做好分析研判，一旦发现有存在问题的嫌疑的就要立即咨询专业人士，以为日后针对征收补偿决定的程序奠定基础。

二、逼迁(签)陷阱

在《迫使被征收人搬迁，可以吗?》的在明说法栏目中，杨在明律师详细解读了各种常见的逼迁招数。

基本上讲，任何一个被征收人，只要你对征收补偿方案中提出的补偿标准、数额不满而拒绝在一开始就配合征收尽早签约，那么逼迁就是你必然要面对的，完全躲不过去。

这类事情，发动的主动权牢牢掌握在征收方手上，被征收人只能处于“下风”位置去一个一个应付。

而被征收人“反客为主”的关键，就在于能否通过有力的法律途径来抓住违法征收项目的“七寸”。

除此之外，几乎别无良法。

逼迁大致分为两种形式：

一是“刚性”的，譬如老百姓所熟悉的断水、断电、断路，砸门窗，骚扰恐吓;

二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株连式”，以及各种花样繁多的“处罚程序”(最为匪夷所思的当属计划生育问题居然都会在此时被拿出来做文章)。

无论哪种，被征收人原则上有一步是必须走的：运用法律武器怼回去!兵来将挡，水来土掩;你有来言，我有去语。

实践中太多的被征收人在刚一与这些招数“短兵相接”时就“不行了”，乖乖的选择去签订不公平的补偿协议，这是十分遗憾的事情。

事实上，这种“一般化”的方法，对付的也就是一般化的人，被征收人维权的坚强意志与坚定信念，此时显得尤为重要。

三、补偿协议陷阱

征收补偿协议陷阱，是广大被征收人最为深恶痛绝的一类。

对于一些被征收人而言，经历了前面漫长、曲折的协商、博弈过程，到签协议时已是精疲力竭，见着协议就跟见着钱和房一样的激动。

而这一“激动”，便正好落入征收方精心设计的圈套之中，所签下的协议与所看到的协议完全不是一个概念。

事实上，无论是老百姓口口相传的“空白协议”“阴阳合同”，还是所谓的“不留底”“约定不明确”等问题，归结起来都是一个：在征收补偿的“大数额”面前，被征收人失去了足够的理性与辨识能力，而这的确是人性的弱点，很难从根本上完全加以避免。

(其性质类似于签投资理财协议或者买古董，经常签完之后反悔)

那么怎么办呢?简单的说，有一点建议是绝对有效的：就补偿协议的文本，不要在见着的第一时间就同意签字。

而是要设法将与征收方谈话的内容进行录音，保留好就补偿安置事宜进行协商的证据，将协议文本内容先搞到手，拿去咨询“局外人”或者专业征收维权律师，或者至少自己冷静下来想一想再做决定。

当局者迷，旁观者清，永远是真理;太快做决定，也往往容易很快后悔。

四、违建陷阱

从严格意义上讲，“以拆违促拆迁”也是逼迁的一种形式，而且属于“刚柔并济”型：既有相当的强制力，又有依法查处违法行为的合法外衣。

违建问题在我国属于历史遗留问题，各地都有，城市乡下都有，一旦房屋面临征收，一个划片之中合法的、违法的建筑都混杂在一起，想分清绝不是那么容易的。

这就给征收方加以“运作”创造了条件。

那么被征收人该如何应对呢?有用的就3点：第一，在拆迁到来前，抓紧把证补齐。

房证、地证都有，甚至手握最新换发的不动产权属登记证书，房、地合成一个证，什么也不怕;第二，努力辨识拆违行为的性质。

如果确系在征收项目启动前后开始的拆违，则具有“以拆违促拆迁”的外部特点，那么被征收人就要认真考虑依法维权了。

因为此时的拆违损失的是你的补偿权益，其影响要比一般的违建查处严重得多;第三，盯住拆违程序，尤其是“责令限期拆除决定书”这类的行政处罚决定。

实践中，这类带“责令”二字的文书存在程序问题的可能性是很大的，被征收人一定要牢牢把握住。

只要维权期限未错过，那么机会就是很多的。

五、强拆陷阱

违法暴力强拆，是征收中的“杀手锏”式的手段，也是广大被征收人心头之痛。

被征收人一定要明晰一点，强拆的最大危害，并不是房子没了、露宿街头、无家可归，而是房子没了的同时，钱还没拿到。

如果补偿款拿到了，那么房子难道不该被拆除么?因此，强拆实际上是围绕补偿款这一核心矛盾所产生的最极端的情形。

这里面需要被征收人把握的有两点：一是要尽力守房，否则会使协商筹码锐减;二是即使房屋遭违法强拆，维权仍有希望取得成果。

“拆了没签”的情况下，维权大局“尚可”——积极捕捉强拆行为违法这点，进而在提起的程序中寻求协商平台或获取国家赔偿是此时的当务之急。

现阶段，违法暴力强拆的现象呈明显下降的趋势，更多的地方政府选择了通过法律途径来下达征收补偿决定或者责令交出土地决定，进而申请人民法院强制执行。

而若要应对司法强拆，就必须要把功夫下在这两类关键的“决定”上，将维权时点前提。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，把握事物的主要矛盾，那么其他“细枝末节”的边缘性问题自然不会成为阻碍我们获取公平、合理补偿的拦路虎。

上述5个坑，一个一个用我们的智慧与法律来填平它，公平合理补偿后的幸福生活，也就在向我们招手了。

---

井陉县18696745212： 企业拆迁安置需要注意哪些陷阱 - ？
成燕全威： 一、夸大政策的作用,模糊补偿标准 一般情况下拆迁方会凭借企业对法律法规的陌生和信息的不对称,宣称补偿标准是由政府制定的拆迁政策决定的.事实上,政策不等于法律,更不能违反法律,虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不...

井陉县18696745212： 集体土地征收中房屋拆迁应注意的问题有哪些 - ？
成燕全威： 1、确认拆迁性质.面临征地拆迁,首先需要弄清楚征收主体,如果是政府,一般是为了公共利益而征收,带有一定的强制性,这种情况是不能反对的,只能积极的争取合理的补偿;如果不是政府,只是纯粹的商业行为,就不具有强制性,你不同意拆迁就可以不拆迁.2、了解征收的程序.集体土地征收进行开发首先必须征收为国有土地.3、明确补偿的内容.集体土地上房屋征收的补偿,包括地的补偿和房屋的补偿,搬迁和临时安置的补偿,停产停业损失的补偿.了解以上内容,就是签订补偿协议的问题需要特别注意.如果认为拆迁补偿不合理,可以和政府征收部门积极协商谈判,切忌不可轻易签订补偿协议,更不可签订空白的补偿协议.

井陉县18696745212： 拆迁补偿陷阱多 怎样才能分到更多补偿款 - ？
成燕全威： 补偿分2个部分:一是宅基地的补偿,二是地上房屋的补偿.宅基地又分2种补偿,一是置换补偿,二是货币补偿.置换补偿,也就是拆迁的话,会有安置区,按照你原来的面积,等面积赔偿给你.(需要注意,如果原来的面积比安置区的面积小...

井陉县18696745212： 农民遇房屋征收拆迁,如何争取拆迁补偿利益最大 - ？
成燕全威： 一、想要获得利益最大化需要注意的事: 1、提前了解市场行情 所谓“知己知彼百战不殆”,每个地方的拆迁补偿标准不一样,在拆迁之前您需要先了解一下市场行情,咨询相关人员,知晓您所在的这片区域地价和房价是多少,有财力的还可以...

井陉县18696745212： 关于房屋拆迁协议陷阱问题(我的事情写得有点长请帮助我的朋友慢慢看完,在此万分感谢!) - ？
成燕全威： 拆迁协议是双方协商签订的,对合同事项约定不明,双方可以协商解决;协商不成,起诉法院,要求法院判决.你们的情况也属于对...

井陉县18696745212： 谁能说说房屋征收里的拆迁谈判注意事项 - ？
成燕全威： 谈判的技巧有几条要点 :总结起来就是一句话,首先绝对不签字, 不签字, 你就有资本谈, 相信大家身边都有签了字然后要翻耙 ,天天找拆迁办闹的人, 那种人要翻过来几率是非常小的,这点大家其实心里都知道,只不过有时候被策晕了, ...

井陉县18696745212： 房屋拆迁需要注意什么 - ？
成燕全威： 1、房屋拆迁需要注意房屋拆迁补偿安置合同的签订.2、房屋拆迁补偿安置合同的签订需要注意:(1)房屋拆迁补偿安置合同应注意拆迁当事人及基本情况.(拆迁人必须是是取得房屋拆迁许可证的单位)(2)拆除房屋的有关情况.(包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等).(3)房屋拆迁补偿安置合同应注意补偿方式、补偿金额和补偿时间.(4)房屋拆迁补偿安置合同应注意房屋估价.(5)拆迁安置办法.(6)搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付.(7)搬迁期限和过渡期限.(8)违约责任.3、参考资料:http://www.fabao365.com/fangchan/5407

井陉县18696745212： 房子要拆迁前的五个征兆 - ？
成燕全威： 房子要拆迁前的五个征兆如下:1. 拆迁之前,当地会进行公示,公示期间可以向相关部门提出疑问,以及举报.如果真的要拆迁了,首先会有一个发布拆迁文件,这是要拆迁的第一个征兆.2. 当地政府会根据需要拆迁的房屋数量,划定一个拆迁范围,并且发布拆迁范围内的公告.3. 接下来,在拆迁范围内,会有一些开发商前来勘察,并且会和业主商谈赔偿条件,如果条件达成一致的话,就会签订一个拆迁意向书.4. 然后是开始拆迁,相关部门会安排工作人员进行拆迁工作.5. 最后是拆迁后的工作,会在规定的期限内进行拆除,并且会给予被拆迁用户一定的补偿.希望以上信息对您有帮助.

井陉县18696745212： 拆迁预签约协议是否有效 - ？
成燕全威： 1、预拆迁在国务院590号令及其它政策法规中没有这一概念,可能只是你们当地在实施拆迁前一种相当于问卷调查形式吧. 2、正常拆迁就是依据国务院590号令规定的程序实施征收,如果在农村就是依据《土地管理法》和当地政府依据该法制...