央行、住建部最新定调,2022年楼市关键词:稳!
又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日,全国财政工作视频会议召开,会议在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作。
同日,2022年中国人民银行工作会议召开,总结2021年,分析当前形势,并部署2022年工作。房地产方面要求,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。
此外,12月25日,住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作,以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。
同时,央行于24日召开第四季度例会,强调“维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环。”
结合中央政治局会议及中央经济工作会议中对房地产行业定调,2022年,政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,行业去杠杆节奏将得到适度控制,个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面,2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环,最终实现促进行业良性循环和健康发展。
01、因城施策促进行业良性循环
宏观环境来看,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。
王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心,2022年,将坚持稳字当头、稳中求进,坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
如何促进房地产业良性循环?
一是保持调控政策连续性稳定性。
二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。
三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。
四是持续整顿规范房地产市场秩序。
过去一年,地方调控更加高频化和精准化。据不完全梳理,截至12月20日,全国73省市政策加码次数多达249次,在房地产史上实属罕见。
从城市的角度来看,深圳、广州政策加码多达20次,深圳重点强化信贷资金管控,广州则侧重分区域精准化调控,上海多管齐下严堵政策监管漏洞,政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”,同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。
02、全面去杠杆贯穿全年
央行2022工作会议以及央行2021年第四季度例会均提出,“更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。”,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,维护住房消费者合法权益。
实际上,从12月以来,央行关于房地产行业的表态较为频繁,过去一年,在行业去杠杆的大背景下,基于个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,房企境内融资出现了一致性的收缩行为,行业从“控制风险”到“暗藏风险”
随着央行适度“纠偏”,近两个月,房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”,此外,据监测,11月100家典型房企的融资总量约为750亿元,环比上升66%,其中发债总额约为294亿元,环比上升111.4%。房企融资环境略有解冻。
全年来看,企业资金周转压力不断加剧,“促销售、抢回款”已是业内共识。
据统计数据显示,2021年1-11月,房地产开发企业到位资金183362亿元,同比增长7.2%。其中,国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%,较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%,较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限,定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源,企业对销售回款的依赖度持续提升。
据货币政策执行报告显示,房地产行业去杠杆渐显成效,房贷管理的“两道红线”由升转降,三季度末分别跌至19.7%和27.1%。
2021年三季度末,全国房地产贷款余额51.4万亿元,占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%,较2020年末再降1.6个百分点。其中,个人住房贷款余额37.4万亿元,占各项贷款余额的比重跌至19.7%,较2020年末减少0.3个百分点。
03、房产税扩大试点城市势在必行
在全国财政工作视频会议上对2021年财政工作总结表示:深入推进财税体制改革,深化预算管理制度改革,做好房地产税试点准备工作。
时值年底,房地产税试点将落未落,现已进入实操阶段,距离最终落地仅剩时间问题,预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。
区别于2011年上海、重庆试点房产税,政策力度相对温和,未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。
至于哪些城市会成为房地产税试点,首先2021年被住建部点名约谈的核心城市,以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。
过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。
2021年,房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”,百强规模房企接连出现债务违约问题,甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”,政治局会议首提促进房地产业良性循环,行业政策风向正在发生微调,但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。
未来,房地产行业还将继续落实去杠杆,倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为,比如改善性需求一直存在,租赁市场迎来政策支持等。
预计
房企暴雷,3月调控,房产税试点,商办公寓解绑,保障性租赁用房落地。
三四月份人才购房政策收紧
刚过去的2021年广州楼市诡异的地方在于,市场冷淡不是因为缺乏信心而是调控太严;
买卖双方的博弈不在于后市的走向,而是都知道迟早会反弹但不知道什么时候会反弹。
而老雷知道4月份是一个节点,因为去年某政策后开始“养“的房票,
第一批在4月份就会结果了,广州将猛然增加一批饿了一年的买家,
如果政策不变的话广州楼市将会大大升温。
但是,老雷觉得在此之前政府将会出手,
要么再次调整人才政策、查首付政策等,要么将楼价较高区域人才政策取消或提高门槛;
按牌面看后者的几率高一点,
所以预判黄埔、番禺、白云的人才购房政策将在3月份取消或调整,
人才购房大军将被引导到广州东部、南部等楼价相对较低的区域,
人为制造“量涨价跌”的趋势,各方都满意。
房地产税预计在二三季度增加试点城市
这个话题我还真不想谈,之前已经谈过好多次了,有兴趣的小伙伴麻烦到鄙人主页搜索一下。
房地产税一定会开征,新的试点也会很快出台,
现在问题是,征得猛地方不愿意征得轻又没效果。
房产税试点按下了加速键,但是选点、定方案还是需要敲定,
这里就需要时间。
所以老雷预判新增试点及方案会在第二季度确定并公布,
一来的确需要时间,二来试点的增加也是对传统旺季(4-5月份)的一瓢冷水
高周转时代过去,仍有房企暴雷
虽然房地产融资“正常化”了,但估计还有房企要爆雷,
之前融不到资的房企依然资金困难,特别是已经暴雷或者有暴雷迹象的房企。
整个行业已经回不去了,那种靠高周转发展的时代已经一去不复返了,
虽然快速销售有其低溢价的好处,但其高负债率衍生的风险更大。
预计开发行业会规范起来,房企数量会锐降,
今年拍地、新项目开工的国家队会更多。
拿不到新项目,社会房企融资会更难,
融资难那新项目更难,陷入死循环的房企还会有暴雷的风险。
公寓、商业限售可能会放松
有能力拍地的房企越少土地溢价率就会越低,广州的土地收入就会越少,
而改变这一状况的,有效手段之一就是放松商办公寓限售。
自330后,广州新建商铺、写字楼、公寓被套上了“不少于300㎡”及“不得售予个人”
两个紧箍咒,直接导致大量土地拍卖后至今拒绝建设商办部分,只兴建住宅部分销售。
经历两次松绑, 330政策已经实质上松绑了,
现时330前所得土地不受330限制,
新开发的项目也能和政府洽商(例如番金莲)
预计2022年商办公寓项目将彻底松绑,以增加土地可售面积
降低开发困难,以提高土地财政收入。
非住宅土地、项目改规为租赁用
这类与商办公寓差不多,都是各种项目开发或者城市更新中的“不可售部分”
以往多是闲置或者干脆不建设。
这个最合适就是用来落实上峰“保障性租赁用房”
既不损伤各方利益,又能完美应付任务。
甚至政府可以付成本委托开发商建设,然后行政管理,
一举三得。
至于会不会落地成龙洞廉租房的模样,就是另一个问题了
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