央行、住建部最新定调，2022年楼市关键词：稳！

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又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日，全国财政工作视频会议召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

同日，2022年中国人民银行工作会议召开，总结2021年，分析当前形势，并部署2022年工作。房地产方面要求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

此外，12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作，以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。

同时，央行于24日召开第四季度例会，强调“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

结合中央政治局会议及中央经济工作会议中对房地产行业定调，2022年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面，2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。

01、因城施策促进行业良性循环

宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。

王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心，2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

如何促进房地产业良性循环？

一是保持调控政策连续性稳定性。

二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。

三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

四是持续整顿规范房地产市场秩序。

过去一年，地方调控更加高频化和精准化。据不完全梳理，截至12月20日，全国73省市政策加码次数多达249次，在房地产史上实属罕见。

从城市的角度来看，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，广州则侧重分区域精准化调控，上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”，同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。

02、全面去杠杆贯穿全年

央行2022工作会议以及央行2021年第四季度例会均提出，“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益。

实际上，从12月以来，央行关于房地产行业的表态较为频繁，过去一年，在行业去杠杆的大背景下，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为，行业从“控制风险”到“暗藏风险”

随着央行适度“纠偏”，近两个月，房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”，此外，据监测，11月100家典型房企的融资总量约为750亿元，环比上升66%，其中发债总额约为294亿元，环比上升111.4%。房企融资环境略有解冻。

全年来看，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。

据统计数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

03、房产税扩大试点城市势在必行

在全国财政工作视频会议上对2021年财政工作总结表示：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。

时值年底，房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题，预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

区别于2011年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。

至于哪些城市会成为房地产税试点，首先2021年被住建部点名约谈的核心城市，以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。

2021年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，行业政策风向正在发生微调，但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。

未来，房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

预计

房企暴雷，3月调控，房产税试点，商办公寓解绑，保障性租赁用房落地。

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三四月份人才购房政策收紧

刚过去的2021年广州楼市诡异的地方在于，市场冷淡不是因为缺乏信心而是调控太严；

买卖双方的博弈不在于后市的走向，而是都知道迟早会反弹但不知道什么时候会反弹。

而老雷知道4月份是一个节点，因为去年某政策后开始“养“的房票，

第一批在4月份就会结果了，广州将猛然增加一批饿了一年的买家，

如果政策不变的话广州楼市将会大大升温。

但是，老雷觉得在此之前政府将会出手，

要么再次调整人才政策、查首付政策等，要么将楼价较高区域人才政策取消或提高门槛；

按牌面看后者的几率高一点，

所以预判黄埔、番禺、白云的人才购房政策将在3月份取消或调整，

人才购房大军将被引导到广州东部、南部等楼价相对较低的区域，

人为制造“量涨价跌”的趋势，各方都满意。

房地产税预计在二三季度增加试点城市

这个话题我还真不想谈，之前已经谈过好多次了，有兴趣的小伙伴麻烦到鄙人主页搜索一下。

房地产税一定会开征，新的试点也会很快出台，

现在问题是，征得猛地方不愿意征得轻又没效果。

房产税试点按下了加速键，但是选点、定方案还是需要敲定，

这里就需要时间。

所以老雷预判新增试点及方案会在第二季度确定并公布，

一来的确需要时间，二来试点的增加也是对传统旺季（4-5月份）的一瓢冷水

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高周转时代过去，仍有房企暴雷

虽然房地产融资“正常化”了，但估计还有房企要爆雷，

之前融不到资的房企依然资金困难，特别是已经暴雷或者有暴雷迹象的房企。

整个行业已经回不去了，那种靠高周转发展的时代已经一去不复返了，

虽然快速销售有其低溢价的好处，但其高负债率衍生的风险更大。

预计开发行业会规范起来，房企数量会锐降，

今年拍地、新项目开工的国家队会更多。

拿不到新项目，社会房企融资会更难，

融资难那新项目更难，陷入死循环的房企还会有暴雷的风险。

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公寓、商业限售可能会放松

有能力拍地的房企越少土地溢价率就会越低，广州的土地收入就会越少，

而改变这一状况的，有效手段之一就是放松商办公寓限售。

自330后，广州新建商铺、写字楼、公寓被套上了“不少于300㎡”及“不得售予个人”

两个紧箍咒，直接导致大量土地拍卖后至今拒绝建设商办部分，只兴建住宅部分销售。

经历两次松绑， 330政策已经实质上松绑了，

现时330前所得土地不受330限制，

新开发的项目也能和政府洽商（例如番金莲）

预计2022年商办公寓项目将彻底松绑，以增加土地可售面积

降低开发困难，以提高土地财政收入。

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非住宅土地、项目改规为租赁用

这类与商办公寓差不多，都是各种项目开发或者城市更新中的“不可售部分”

以往多是闲置或者干脆不建设。

这个最合适就是用来落实上峰“保障性租赁用房”

既不损伤各方利益，又能完美应付任务。

甚至政府可以付成本委托开发商建设，然后行政管理，

一举三得。

至于会不会落地成龙洞廉租房的模样，就是另一个问题了

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