公房居住权的纠纷处理
作者&投稿：庞鸦 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
(一)公房居住权纠纷概述
在诸多涉及公有房屋的纠纷中,居住权纠纷(反映在诉讼中则是迁让纠纷)是较为突出、调解处理难度很高的纠纷类型。该类纠纷的当事人一般都是同一家庭成员,情况复杂多样,主要有以下三种形式:一是并非同住人的其他家庭成员不法侵占公有房屋引起的居住权纠纷,如成年已婚子女单位已分配住房或在外购买了商品房,但仍以上班不便、小孩读书困难为由,挤占父母承租的公房,从而引发矛盾。二是公房承租人侵犯了同住人的居住使用权而引发的纠纷,如在公房动迁过程中,承租人与动迁人签订货币化安置协议,等钱拿到手后却拒不对其他无房可住的家庭成员进行安置;或者承租人将公房承租权转让时向同住人保证解决居住问题,以换取同住人签字同意,但事后却对同住人的居住问题不管不顾,以致引发纠纷。三是正常使用公房过程中产生的居住权纠纷,如父母是公房的承租人,子女或其他亲属也并非不法侵占,而是符合共同居住人的各项条件,但因双方矛盾非常大,房屋又比较小,一方要求另一方迁出房屋而引发的居住权纠纷。
处理此类纠纷,要着重把握三个因素:一是房屋来源与贡献。如果公房是单位分配所得,要查看原始调配情况,谁是受配人,谁是共同受配人口,准许迁入几人户口等;如果公房是市场购置所得,则要分析购置动因、出资、迁入户口等情况。二是同住人身份的审查把握。对已享受过国家福利分房政策或单位货币分房补贴、居住并不困难的人,要严格把握其同住人的认定条件,体现对非法侵占公房者的制裁。三是迁出的现实可行性。对双方均有居住权的争议,如一方有可迁之处,可在要求另一方酌情补偿的基础上要求其迁让,以避免矛盾激化。当然,如果一方恶意侵占公房后,将其自有房屋出售给他人,造成无房可住的现状,则不应过多考虑迁出的现实可行性问题,而应让侵权者立即迁出,自行解决居住问题。
(二)公房居住权纠纷调解处理的原则和方法
1.准确把握同住人的含义
根据上海市房地局贯彻实施《上海市房屋租赁条例》意见(二)中的界定,共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活1年以上(特殊情况除外),而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。该条款中对于共同居住人的界定有以下特点:一是适用情形为承租人死亡或者变更租赁关系时;二是并不要求在本处或他处有本市常住户口;三是原承租人、共同居住人的配偶、子女因结婚、出生在该处实际居住的,可以不受上述1年以及他处住房条件的限制。共同居住人不仅包括公用租赁房屋的共同居住人,也包括产权房屋内的共同居住人。因此,准确理解同住人的概念,有助于调解时明确的相关权利义务关系。
2.运用灵活方式实现居住权转化
有些纠纷中,房屋内的家庭成员都享有居住权,但由于关系恶化确实无法继续共同生活,因而调解时可采取灵活方式,在保障各方合法权益的情况下化解纠纷。一是实现居住权和实际居住状况分离,如在公房内有居住权的子女在外另购商品房的,可确认其对公房享有居住权的前提下,调解其至自购商品房内居住,并由父母保证该子女今后公房动拆迁时享有权益;二是采取换房等手段合理安排迁出家庭成员的居住处所,如一套大户型房屋可换成两套小户型房屋,供家庭成员分开居住,避免矛盾;三是无法采取调换房屋方式的,可对具有居住权但无法共同生活的家庭成员给予一定的货币补偿,在此前提下让其迁出房屋。
(三)有关公房居住权纠纷的法律规定
中华人民共和国老年人
权益保障法(节录)
(1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,自1996年10月1日起施行)
......
第十三条 赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。
老年人自有或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。
老年人自有的房屋,赡养人有维修的义务。
......
上海市老年人权益保障条例(节录)
(1998年8月18日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过,自1999年1月1日起施行)
......
第十四条 老年人对自己合法的收入和其他财产,依法享有占有、使用、收益、处分的利权,享有占有、使用、收益、处分的权利,子女或者其他亲属不得干涉。
有独立生活能力的成年子女要求老年人经济资助的,老年人有权拒绝。成年子女或者其他亲属不得以无业或者其他理由,强行索取、克扣老年人的财物。
老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利,有接受赠予的权利。子女或者其他亲属不得侵吞、抢夺、转移、隐匿或者破坏应当由老年人继承的遗产。
老年人依法立遗嘱处分个人财产或者与他人签订遗赠扶养协议,子女或者其他亲属不得干涉。
第十五条 赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房。
老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。房屋土地管理部门或者公安部门的承办人员在办理老年人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时,应当当面征得老年同意,并查验老年人签名的书面材料。
老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房,老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。子女或者其他亲属出资购买老年人原来承租或者居住子女的住房,应当签订书面协议,保证老年人继续居住的权利。
子女或者其他亲属经老年人同意,借老年人房屋使用的,到约定期限应当及时归还,不得无故拖延。
居住在老年人自有住房中的子女或者其他亲属获得单位分配住房或者自购住房的,如老年人不同意其继续居住,应当及时迁出。
子女所在单位分配住房或者动迁、改建住房含老年人份额的,老年人享有与子女同等的权利。
老年人自有的住房,赡养人有维修的义务。
......
中华人民共和国物权法(节录)
(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行)
......
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
......
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
......
第六十六条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
......
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
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(四)有关公房居住权纠纷的案例
未连续居住满1年不能
成为公房的共同居住人
魏某是吴某的小儿媳。魏某夫妇于1987年通过调配取得了本市梅陇二村房屋租赁权,租赁户名为魏某。 1990年,魏某将梅陇二村房屋通过交换取得本市江宁路某处房屋的租赁权,租赁户名为魏某。1997年,魏某丈夫从系争房屋将来可能动迁的因素考虑,将吴某户籍由本市梅陇三村迁至本市江宁路住房内。梅陇三村住房是吴某与其大儿子一家共同受配的公有住房,承租人为吴某的大儿子。
2006年2月,吴某向法院起诉,要求确认其在本市江宁路房屋内有居住权。魏某辩称,吴某的户口虽然在江宁路,但从未在该房屋内居住,而是居住在梅陇三村。吴某不是江宁路房屋的共同居住人,不同意吴某的诉请。
法院认为,根据《上海市房屋租赁条例》以及上海市房屋土地资源管理局关于“共同居住人”的相关解释,“共同居住人”为:在公有房屋内实际居住生活1年以上(特殊情况除外),而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。结合本案实际情况,首先,吴某在1992年享受过国家分配的公有住房,已成为梅陇三村房屋的共同居住人。其次,吴某的户籍虽在涉讼的房屋内,但据吴某陈述,其在梅陇三村与江宁路的房屋内轮流居住。所以,吴某并未以涉讼房屋为长期稳定的居住地,在涉讼房屋内实际也未连续居住满1年。再次,吴某也没有上述解释中所称的结婚、出生这一特殊情况。故吴某不是涉讼的本市江宁路房屋的共同居住人。据此,法院判决驳回了吴某的诉讼请求。
公房承租人已入他国国籍是否还有承租权
朱甲、梅某系夫妻关系。20世纪80年代,朱乙一家先后出国定居加拿大,朱乙租赁的上海市南京西路某处房屋因故由朱甲、梅某夫妻俩入住,朱乙女儿侯某的户籍尚保留在系争房内。数年后,朱乙取得加拿大国籍。 1990年6月,侯某的户籍被注销。同年11月,朱甲的户口报入系争房内。1997年,朱乙曾回国探亲,未提异议。2000年12月,梅某的户口亦报入系争房内。2006年4月,系争房屋所属地块拆迁。2006年4月16日,朱甲、梅某与上海某房地产发展有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》。该协议的乙方被拆迁人一栏,载明房屋承租人为朱乙,协议落款乙方的签名为朱甲、梅某。协议约定,甲方(拆迁方)补偿乙方货币金额851383元;甲方安置乙方的房屋在上海市延平路,房屋建筑面积120.29平方米,总价1472147元;安置房屋与货币补偿款的差价为620764元。协议的其他事项约定,根据乙方的要求:延平路某房屋产权人为朱甲,共有人为梅某(原承租人朱乙定居加拿大)。同日,朱甲、梅某出具承诺书,内容为原承租户朱乙1984年3月赴加拿大定居,现已失去联系;若日后因动迁发生纠葛,我们愿按市政府有关文件予以协商妥善解决。嗣后,朱甲、梅某与拆迁方之间履行了拆迁协议。现朱乙以其系讼争房屋的承租人,该房屋的拆迁安置费应归朱乙所有为由,诉至法院请求判令朱甲、梅某及拆迁单位共同偿付房屋动拆迁补偿安置费963297元。
法院经审理后认为,朱乙于1984年注销户口赴加拿大定居,数年后取得加拿大国籍。根据《上海市房屋租赁条例》的有关规定,只要承租人户籍迁离本市的,该租赁户内的同住人可以申请变更租赁权,无需经过原承租人的同意。2006年4月拆迁时,拆迁单位考虑了被拆迁房屋未变更租赁户名这一因素,在保留朱乙权利的情况下,与实际居住人朱甲、梅某签订协议,并表示朱乙的份额应由双方协商解决。法院认可拆迁单位的意见,认为本拆迁户的安置工作,应首先保障解决国内公民的居住问题,其次平衡各方利益。由于双方对具体金额分歧较大,法院综合考量上述情况,判决酌情确定朱乙应得的拆迁安置费为200000元,由朱甲、梅某偿付给朱乙。
离婚居住权纠纷如何处理
如果是诉讼离婚，法院对居住权做出了判决，应当履行义务一方不按照判决履行义务的，另一方可以向法院起诉请求强制执行。如果是协议离婚，双方在离婚协议中已经约定清楚居住权的相关事宜，但一方不履行协议，另一方可以向法院起诉，要求对方继续履行或请求赔偿。【法律依据】《婚姻法》第31条规定：“离婚时，夫...
房子居住权纠纷怎么处理
通常会采用以下四种方法作为解决路径：首先，双方当事人应当竭力通过平等友好地沟通与交流来谋求争议的妥善解决；其次，如果各方有愿意接受调解的意向，那么可以申请由相关机构介入调解以期能缓和彼此之间的矛盾冲突；再次，
房屋居住权的民事纠纷怎么处理
即便该房产是当事人唯一的住所，只要经过严格的法定程序审核批准，法院依然可以依法进行公开拍卖，所得资金用于清偿赔偿债务。当然，当房产面积较小时，仅能满足基本家庭生活需要时，法院将不会启动拍卖程序；而对于规模较大的住宅，法官在综合考虑各种因素之后，有权决定是否启动拍卖程序，以确保补偿权益得以实...
房产居住权纠纷怎么处理
当出现居住权纠纷时，首先应该由当事人自行协商解决；如协商未果，可寻求第三方介入进行调解以求解决；若调解仍未能解决问题，则可通过民事诉讼途径来解决争议。
共有纠纷居住权怎么处理
1.洽谈协商并寻求合理解决方案：首要之选即是积极探索通过相互间的沟通交流，争取就争议事项达成一致意见。2.诉诸司法程序：绝非万不得已，才会选择向法院提起诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的明确规定，人民法院对于公民之间、法人之间、其他组织之间以及它们相互之间因财产关系和人身关系引发...
房屋所有权和居住权纠纷怎么处理
最后，我们还可以采取和解、调解、仲裁以及诉讼这四种途径来解决房屋产权的纠纷问题。在这个过程中，各方当事人应秉持公平合理、互相尊重的原则，展开私下的和解讨论。若和解之路行不通，我们可以寻求第三方的协助，共同协商解决方案。若经过充分的协商仍无法达成共识，我们可以按照购房合同中的相关条款规定，...
上海法院公房居住权纠纷怎么处理
1.在面临与他人关于居住权方面的争议和困境时，首要步骤为尝试通过友好沟通和协商解决问题。2.若协商努力未能取得预期效果，根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》（第三条）之规定，我们有权向当地的人民法院提出民事诉讼，并要求侵权方承担相应的法律责任。依据我国现行的《中华人民共和国民法典》（第一千...
直管公房居住权纠纷怎么处理
针对房租租赁所产生的纷争，以下几种解决途径可供参考采纳：首先是由出租人和承租人在自愿基础上进行友好协商解决；其次是通过由具有公信力和专业性的第三方机构出面进行协调斡旋以求妥善处理；最后便是当事人诉诸于司法程序向当地法庭提起诉讼，在此过程中，法院有权依据相关法律法规，主持出租人和承租人...
居住权房屋买卖纠纷怎么处理
对于争议问题，我们可采取如下四种有效途径进行妥善解决：首先是协商和解，即双方当事人经过积极沟通与互相理解，协商出满意的和解方案；其次是调解解决，即由第三方机构或中间人介入，协助双方当事人自行达成公平公正的协议；再者是仲裁解决，即双方当事人依据此前或之后签署的仲裁协议，向相应的仲裁机构提交...
居住权买房纠纷怎么处理
首先，纠纷各方应当尝试通过友好协商解决争议问题；其次，若协商无果，可寻求第三方机构的调解以达成共识；再者，倘若对于调解结果仍然不满，有权诉诸于法律途径向法院提起诉讼；最后，如当事人之间事先已签署了有效的仲裁协议或在合同中明确约定了仲裁条款，便可依法向相关仲裁机构提出仲裁申请。
姚典小牛： 公房居住人维护自己的利益: 1、提起民事诉讼,请求继续承租公房.如上所述,法院会以公房的产权人或管理人对于公房有处分权,可以自由决定是否续租以及续租程序上的事情为由驳回诉讼请求. 2、提起行政诉讼,请求行政机关(区政府)履行变更职责.法院认为房管所做出“拒绝变更”的书面答复就是履行职责的态度. 3、提起民事诉讼,请求确认居住权.
会同县19828213044： 公房使用权纠纷怎么办? ？
姚典小牛： 一、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,由于双方法律地位平等,应作为民事案件立案受理. 二、直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷,由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题,其有行政管理性质,双方法律地位不平等,应作为行政案件立案受理.
会同县19828213044： 离婚公租房怎么分割未达成协议的情况下该怎么分割 ？
姚典小牛： 离婚时;当事人对公房的使用、承租问题发生争议的,可以请求法院予以处理此时,离婚公租房怎么分割呢首先,需要确定离婚哪方有继续承租的权利,然后根据承租权一...
会同县19828213044： 如何确定和分割离婚时公房居住使用权? ？
姚典小牛： 双方当事人都有公房居住使用权的,该公房有分隔、分户条件的,可征得房屋出租人同意后,判决将公房分隔、分户、明确双方的居住使用房屋. 离婚时,无论是一方的租...
会同县19828213044： 公有住房承租人纠纷怎么处理 - ？
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会同县19828213044： 公房租屋居住权问题 - ？
姚典小牛： 我说一下自己的见解.第一个问题,户主有无权利赶走小儿子妻女,我觉得无权的,根据你所陈述的事实我可以知道.所租房屋房租一直由小儿子来支付的,可以说小儿子对此房屋在租赁期间享有所有权的,户主(母亲)并非承租人,她也没有...
会同县19828213044： 关于审理离婚案件如何处理公房居住权承租权问题的若干意见 - ？
姚典小牛： 在涉及公房居住权、承租权争议的离婚案件中,还包括一个公房居住权、承租权的确认之诉,在立法和法理方面均有与它诉合并审理的依据.在解除当事人婚姻关系同时,在公房使用权问题上也应同时变更租赁关系.
会同县19828213044： 我没有产权的居住权公房,我可以起诉到法院,确认买卖合同无效吗? - ？
姚典小牛： 你有居住权没有财产处分权,如果是房屋所有权人处分在不违反法律强制性规定下买卖合同有效.如果你的居住权没到期仍享有居住权.
会同县19828213044： 离婚纠纷中处理公房争议应予注意哪些问题? ？
姚典小牛： 当前,离婚诉讼中涉及公房居住问题日益增多,当事人争夺公房租赁使用权或所有权矛盾突出,而我国城镇居民住房改革属政策调整范畴,法律上的空白以及观念上的误区...
会同县19828213044： 夫妻共同居住的公房离婚后承租权的处理 ？
姚典小牛： 夫妻共同居住的公房离婚后承租权的处理婚前由一方承租的公有住房,婚后夫妻共同居住,或者婚后由一方承租的公房,由夫妻共同居住,离婚处理公房承租纠纷,应按最...
