请问哪位高手知道房地产商铺单铺怎么定价呀？非常非常的急，先跪谢啦……

最近在研究拼多多，明明价格都比别的店铺有优势，但一单的销量都没有，请问拼多多该如何突破零销量呢？~

这个前期肯定是需要刷单，或者联系几个朋友来买几次，销量有了客户才觉得商品是可靠的

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　　在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5－10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。

　　那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。

　　城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素

　　影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。

　　对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1－2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

　　城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

　　中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。

　　而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出14万／m2（套内面积）的天价。

　　所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。

　　投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素

　　笔者曾在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4％－ 5％；而在北京，投资人普遍预期是在8－10年收回全部投资，期望的内部收益率在10％－15％。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。

　　这里讲的是资本化率，而不是内部收益率（IRR），虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。

　　这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被神秘山西买家以7500万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。

　　如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50％是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。

　　除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。

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郎溪县13088801968： 2层独立商铺怎么投资 - ？
严夜小儿： 1、注意较高的首付与月供.商铺一直都需五成首付,10年按揭时间.另外,商业租金较高,但也不能完全实现以租抵供,所以要留有一定的资金以作流动资金运用.一般商铺的评估价并不高,一次性付款不必考虑这些,但出货时得替买家考虑.2、商铺的租金水平相差很远,即使是带租约的商铺,租金水平也未必是真实的,投资商铺时,一定要对商铺的租金水平调查清楚,否则会导致高价买了低租金的商铺.3、投资商铺要弄清楚铺位的真实结构,可能一家铺位是由两个业主的铺位合并而成,如果买的铺位是属于门面的后半部分,那就没法独立出租做生意了.4、商铺的差别很大,可比较性较差,很考验投资者的经验和眼光.

郎溪县13088801968： 我是刚刚做房地产的 请问做一手商铺这一块有什么好的方法找客户了 - ？
严夜小儿： 如果单个或者只几个商铺的话发发小广告就行了,如果是商铺群得话可以考虑让开发商以拟建商业街的名义向外推广,再采取售后返租的形式(就是让客户买了商铺之后再跟开发商鉴定包租合约吧商铺的经营全交给开发商,由开发商来经营).这是目前使用最多也是最有效的商铺营销策划方式.具体怎么操作,你可以找些房地产策划方面的书来看看.

郎溪县13088801968： 做房产(商铺)销售这行,怎样才能做好呢?我刚刚转行做房产销售,在 ？
严夜小儿： 我以前一直从事房地产(商业)的销售,应注意以下几点: 1 商铺的销售不同于住宅的销售,除了按照交际礼仪介绍自己的项目以外,还要对周边商业环境的变化进行描述,烘托整体投资环境,让客户加强对本项目的信心. 2 商铺的销售在于投资的保值和增值,是和本项目投资环境和发展规划息息相关的. 3 其实销售还在于与客户的沟通,要站在客户的角度为客户考虑,与客户建立朋友的关系

郎溪县13088801968： 商业地产中独立商铺的交房条件是什么? - ？
严夜小儿： 商业地产中独立商铺的交房条件如下: 首先,如果合同有约定的按照约定办理,如果开发商不具备交房条件延期交房,应该支付违约金.其次,商铺交房手续相对住宅来说少很多,手续相对住宅来说虽然简单了些,交房标准低了些,但是,职能主管部门核准的《竣工验收备案表》、质检部门核发的 《房屋质量合格证明》、质量保证书、测绘部门出具的《竣工实测表》等这些基本的手续还是要具备的.此外,从实际需要来讲,最起码要符合商铺的基本使用功 能.如果开发商不具备交房条件,业主可以拒绝收房.购房者可对未达到交房条件的现状进行证据保全,如果对方不支付延期交房违约金,可以诉诸法律途径解决,可以向法院提起诉讼,要求其承担违约责任.

郎溪县13088801968： 房地产商铺销售价格怎么算 - ？
严夜小儿： 1、如果是底商的话(即商铺上层为住宅),一般的习惯为,住宅价格的2.5至3倍为商铺的销售价格. 2、销售价格平均按10年,计算租金回报,即除以租金价格. 3、横向参考同类地段的价格,做产品差异分析,找出本项目的优劣点,变动价格.

郎溪县13088801968： 如何销售商铺 - ？
严夜小儿： 随着居民积蓄的增多和投资意识的增强,越来越多的人关注起商铺来,一铺养三代,真实地反映了商铺在市民心目中的地位.如何投资商铺?投资商铺要考虑哪些问题?相关商业地产投资所需了解和探索的东西实在太多了.在这里,根据专业房...

郎溪县13088801968： 商铺的租金面积怎么计算? - ？
严夜小儿： 1,如果是独立商铺,是用建筑面积来算.2,如果是分摊的,租金面积是[个别分摊商铺的测量面积] + [应负担的公摊面积] [应负担的公摊面积] = [个别分摊商铺的测量面积] x (公用建筑面积/分摊商铺面积之和)[应负担的公摊面积],就是[分摊...

郎溪县13088801968： 我刚开始做商业地产 写字楼和商铺 求高手教我如何做!我跑完盘 了 ! - ？
严夜小儿： 打电话有什么用?实地看盘,结合其他地方的案例,结合公司实际情况,先从商铺做起,了解开间、进深、挑高,熟悉业种业态分类.

郎溪县13088801968： 商业地产推内铺怎么推 - ？
严夜小儿： 这可是系统性很强的,一般会采用饥饿营销的手段,将内铺分为若干份,先推内铺内几间,推完内铺再推临街铺!

郎溪县13088801968： 商业地产一托二商铺该如何销售 - ？
严夜小儿： 先提炼一下卖点,诸如户型方正、易于分割使用、公摊面积小等等.然后针对你的目标客群确定宣传的重点,比如总价低、投资回报率高.跟客户具体面对面谈的时候,先了解客户是打算自持使用,还是买来投资出租,供福垛凰艹好讹瞳番困想办法使得客户的需求和商铺的卖点相符合,这样就能提高客户的购买意愿.