物业公司经营成本和管理费用

物业管理企业的成本与费用是一个概念吗?~

根据成本和费用的区别：1、成本是对象化的费用，其所针对的是一定的成本计算对象；2、费用则是针对一定的期间而言的。对于咨询公司的“主营业务成本”一般对应有“主营业务收入”，如果没有收入，则将其计入期间费用中，在新准则下一般计入“管理费用”科目。通常情况下，物业公司“主营业务成本”是外包的成本，只要不外包“主营业务成本”可以为零，其他的工资、折旧、水电费都可以入“管理费用”科目。

实际中，物业公司必然有外包费用，如垃圾清运和消纳、电梯维护、绿化养护等等，都是外包给第三方公司完成的，因此物业还是有主营业务成本存在的，不能全都计入管理费用

物业管理费用是依据《物业服务收费管理办法》收取的。第二条：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第七条：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
经营性费用主要是依据《物业管理条列》给予的权利来的：第四十五条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。这个属于代收代缴费用了。
另外，自营的停车场管理费收入；特约服务费收入（比如广告费）；资产经营收入（比如多余的物业自用房出租和自营）；公共收益；维修收入都是属于自营收入范围。

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。

公共部分运行费
费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。
服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚

清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人400~600元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。
服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。
基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。
费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1000~1700元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。
服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。
服务标准：一般小区都采用北京市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。
其他费用
《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。
《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。

参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/5426.html

物业管理费用的明细分类包括：
1、公司经费(包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)；
2、职工教育费
3、折旧费
4、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、
5、咨询费(含顾问费)
6、诉讼费、
7、业务招待费
8、劳动保险费
9、税金（包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）
10、技术转让费
11、排污费
12、无形资产摊销
13、坏帐损失
14、其他费用

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=566&QuestionsID=230

主营业务成本是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所所发生的各项支出，包括物业管理成本、物业经营成本和物业大修成本。
(一)账户的设置
为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务成本的发生情况，应设置“主营业务成本”账户。“主营业务成本”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出，其借方登记各项实际成本的发生额，贷方登记各项主营业务成本的结转数，月末将当期发生的主营业务成本结转“本年利润”。本账户应当按照经营成本的种类设置明细账，一般包括“物业管理成本”、“物业经营成本”和“物业大修成本”科目。
(二)物业管理成本的核算
物业管理成本是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出。物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、公众代办服务费成本和特约服务成本三类。
1．公共性服务成本的核算
公共性服务成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等而发生的各项支出。内容包括对公用设施（如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等）的维修保养费用、公共环境卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。
材料费用包括企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
人工费用包括直接从事维修保养、保洁绿化、公共秩序维护的人员工资、社会保险、以及提取的福利费等。
间接费用包括物业企业所属管理单位管理人员的工资、奖金、福利费，固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。（实行一级管理可直接计入管理费用）
例20 顺发物业管理公司1月份修理小区道路用料3000.00，设施设备维护费用料1100.00环境绿化出包费3000.00，以现金方式支付。
根据有关出库单和支付资料，会计分录为：
借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本 4100.00
贷：原材料---A材料 3000.00
---B材料 1100.00
例如21顺发物业管理公司1月份发放计提从事物物业业日常工作人员工资16800.00元，缴纳社保费6523.67元（企业4814.11.个人1709.46）。
会计分录为：
借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本 16800.00
贷：应付职工薪酬---工资 16800.00
例 顺发物业管理公司1月份缴纳社保费6523.67元（企业4814.11.个人1709.46）。
借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本 4814.11.00
贷：应付职工薪酬----社保费 4814.11
2．公众代办性服务成本的核算
公众代办服务成本是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而发生的支出。一般情况下多位人工费用，应根据物业企业的工资结算单和作业派工单等资料等进行核算。

例23 顺发物业管理公司 2013年1月4日向山水人家小区10号楼各业主代收12月份自来水费共计1200.00元，12月份电费7000.00元，并按l％收取代办服务费。为此物业需发生40.00元人工费支出
根据相关资料，会计分录为：
借：主营业务成本—物业管理成本—公共代办服务成本 40.00
贷：应付职工薪酬---工资 40.00
3．特约服务成本的核算
特约服务成本是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务而发生的支出。如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。主要成本部分是人工费和耗用材料费。
例24 顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内100户业主的特约委托，要求为其提供每户每周5小时的卫生清洁服务，耗用人工费用5000.00元，清洁等材料1000.00元。
计算成本时，账务处理如下：
借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本 6000.00
贷：应付职工薪酬---工资 5000.00
贷：原材料 –清洁材料 1000.00
例顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内3户业主的特约委托，要求提供暖气的改造服务，完成该项工程耗费人力费用6000.00元，领用材料5000.00
计算成本时，账务处理如下：
借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本 11000.00
贷：应付职工薪酬---工资 6000.00
贷：原材料 ----暖气材料等 5000.00
例 顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区业主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一业主委托照顾病人，共发生人工费500.00元，
根据有关资料，会计分录为：
借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本 500.00
贷：应付职工薪酬---工资 500.00
(三)物业经营成本的核算
物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施而发生的各项支出。如经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施等的租赁费和相关费用。如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动发生的支出在其他业务成本中核算。
例 顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内停车场租金3000.00元；游泳馆租金1000.00元。 现金支付。
根据有关付款凭证，账务处理如下：
借：主营业务成本——物业经营成本——停车场 3000.00
——游泳馆 1000.00
贷：库存现金 4000.00
例 顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内羽毛球场租金500.00元。现金支付。
根据付款凭证，会计分录为：
借：主营业务成本——物业经营成本——羽毛球场 500.00
贷：库存现金 500
(四)物业大修成本
物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等工程活动而发生的工程支出。物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，既可以自行承担，也可出包给专业公司承担。
例 顺发物业管理公司2013年1月承接的山水人家小区的电梯的大修，发生工资费用5800.00，耗用材料8200.00 元
电梯的大修成本确认的账务处理如下：
借：主营业务成本——物业大修成本——电梯 14000.00
贷：应付职工薪酬---工资 14000.00

物业公司的成本费用也跑不出材料费、人工费、和有关管理费用。

人工费
工具材料费
水电费
办公费
维护及管理费
税费

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永昌县15288255925： 小区物业经营成本和管理成本是什么? - ？
司马舒萘普： 1、管理人员费用 费用构成:这其实就是物业管理企业的人力资源成本.物业管理企业的人员大致可分为两部分,一是管理人员,二是技术人员.其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流,而技术人员则负责公共设备...

永昌县15288255925： 物业公司怎么确认收入和成本 ？
司马舒萘普： 1、物业公司按年预收的物业费可以先记入预收账款,再按月确认收入.2、物业公司按年收的物业费,收取时:借:现金贷:预收账款2、然后,每月根据收费所属月份确...

永昌县15288255925： 请教各位高手,物业管理公司,主营业务成本是什么?月末怎样结转主营业务成本? - ？
司马舒萘普： 1、主要涉及到和公司主营业务相关的成本,人工费、电费、垃圾清运费等. 2、借:本年利润 xxxx贷:主营业务成本 xxx管理费用 xxx财务费用 xxx

永昌县15288255925： 物业管理的成本,收入及预算包含哪些内容 - ？
司马舒萘普： 成本主要是:人员薪酬福利、维修费、保洁费、办公费用、折旧费、差旅费、水电费. 收入主要是:管理费收入、车位租金收入、广告租金收入、商店租金收入、补贴收入. 预算主要是针对收入与费用作一个预计,对应上述的项目根据上年度的实际情况,结合下年度的预计修正,制作出下一年度的收入与支出的预算.

永昌县15288255925： 我公司是物业管理公司,请问营业成本包括这几个 - ？
司马舒萘普： 运营成本也称经营成本、营业成本.是指企业所销售商品或者提供劳务的成本.营业成本应当与所销售商品或者所提供劳务而取得的收入进行配比.营业成本是与营业收入直接相关的,已经确定了归属期和归属对象的各种直接费用.营业成本主...

永昌县15288255925： 物业管理的服务成本包括哪些 - ？
司马舒萘普： 物业服务成本包括:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用.(3)物业管理区域清洁卫生费用.(4)物业管理区域绿化养护费用.(5)物业管理区域秩序维护费用.(6)办公费用.(7)物业服务企业固定资产折旧.(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用.

永昌县15288255925： 物业管理企业的主营业务成本包括哪些 - ？
司马舒萘普： 包括人员的成本(工资和奖金、保险),小区能源的成本,办公用品的成本,供方的成本,还有缴纳的税等

永昌县15288255925： 物业会计中经营成本应包括哪些 - ？
司马舒萘普： 应计入成本的有:自用水电、维修用材料、工具、公共维修、购花草树木,保洁和保安的工资计入管理费用即可

永昌县15288255925： 如何区分哪些费用进管理费,哪些进营业务成本?我想知道我们物业公司 ？
司马舒萘普： 对于物业公司来说,主要是物业管理费用,但也有营业成本,如工程方面,开支的有关维修的材料费、工资及其他有关经费,可列入主营成本,管理人员发放工资、办公费及购置,旅差费、通讯费及其他费都列入管理费用,如果没有承接工程的话,统统属管理费用核算.

永昌县15288255925： 请问物业管理公司都有哪些费用支出? - ？
司马舒萘普： 1.直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等. 2.直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等. 3.间接费用包括企业所属物业...