上海楼市新政后:今年小阳春难期待
如果你关注房地产市场,你会发现一件非常有趣的事情。已经控制了两年,但是房价没有下降太多。2019年清明节将改变春节的低迷局面,一些一线和二线城市将呈现“小阳春”趋势。然而,远见卓识的开发者正在“逃离”第三和第四线城市,或者他们中的许多人从未深入到第三和第四线城市中。
三月和四月是房地产交易的传统旺季。通常,春节过后,随着天气变暖,各地的房地产市场往往会有一个"小阳春"。今年房地产市场的反弹如期到来。不仅仅是北京的楼市成交量大幅增加,数据显示上海、广州三月份成交量环比大幅增加。在一些二线城市,房地产市场复苏的特点是活跃的土地市场,一些地区甚至达到新的高价格。
此外,统计数据显示,一些地区的房地产市场在清明节期间已经回暖。在上海小长假的头两天,新的住宅网分别签署了80套和169套,而去年同期是54套和60套,4882个州的清明节头两天分别签署了197套和143套。包括厦门等城市在内,小长假期间对单品开盘价的需求较前期大幅增加。
一些分析师指出,在不久的将来,一级和二级房地产市场的复苏主要是由刚性和改善的需求驱动的。三级和四级房地产市场仍处于巩固期,这也符合住房和建设部制定的稳定土地价格和房价的目标。未来区域市场差异将越来越明显。短期内看不出三线、四线城市的房地产市场仍将处于盘整期。无论是2018年的财务报告还是第一季度住房企业“抢地”的数据,都生动地展示了住房企业“逃离”三四线的路径。
上海商品住宅市场“小阳春”或难再现,楼市调控政策难松动,下行趋势会进一步强化。
据同策研究院监测数据显示,截至2月25日,2018年至今,上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度较明显。
同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素,预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是“以价换量”。
张宏伟进一步称,2018年房企资金面压力较大,预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此,前三季度整体表现为“以价换量”,为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。
释放货值将增加
据同策研究院监测数据显示,截至2月26日,上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米,但是,市场去化速度由2016年1月份-12月份的月均108万平方米左右,降低到2017年下半年以来(截至2018年2月25日)的月均42万平方米。这说明,整个上海商品住宅市场“寒冬已至”(尽管有限签和预售审批的因素,但是不影响2018年大趋势)。
据张宏伟透露,上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地王”项目推盘节奏调整等因素,导致房企销售业绩表现不及预期。截至2017年年底,上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放,像万科、融创等大牌房企百亿元以上货值因为上述原因无法正常释放。
张宏伟称,假如2018年上半年预售审批加快,释放出3000亿元(2017年上海商品住宅总销金额2920亿元,释放一半货量就相当于去年一年的总销)货值入市销售,市场供应量就会快速增加,短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。
进入二、三季度后,上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上,存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。
高价地或降“底价”入市
过去一年多的调控政策,热点一、二线城市多有涉及,尤其限价政策较严。在一线城市,很多高价地王项目都主动推迟入市时间。
张宏伟表示,预计上海这些高价地项目入市时间会集中在今年3月份之后入市,尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。
据记者了解,2016年是房企全国化扩张的重要节点,不少房企因在三、四线城市布局而备受煎熬,因此都在这一时期全面回归一、二线城市拿地。彼时,上海连郊区板块楼面价都屡屡超过预期,而这些项目将集中在2018年入市。
因为大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标,企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力,即使降低定价,也不得不入市销售换取现金。
张宏伟表示,现在单个楼盘一次性推出的货量在200套-300套之间,如果高价地王集中在二季度推货,市场成交量会有起色,但首次开盘的房源价格应该会低于预期。
从目前上海楼市反映情况来看,尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但已经有部分房企开始主动放弃“底线”,主动适应政府的指导价格措施积极跑量。
实际上,自2017年12月份以来,已经有个别房企出于回款目标压力、资金兑付压力等因素,主动“大幅降价”,预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”,有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。
更重要的是,中原地产首席分析师张大伟表示,2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大,若房企不能有很好的现金回款,还债压力也很大。
综合来看,上海房企与市场博弈的筹码越来越少,如何提升盈利越发重要。
目前,上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”,但具体细则还要等待官方后续的解释。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策,与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日,杭州出台调控政策,其中一条“本市限购范围内,新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样,上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”,抑制投资、投机客的资金涌入楼市。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件,易居研究院研究总监严跃进认为,今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。包括咨询机构人士、中介人士在内,不少人与严跃进看法一致,上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。
严跃进指出,“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏;同时也是参考其他城市做法,对于优先认购的房源设置限售的条件,可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样,这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。
房企高溢价拍地被约谈
另一名业内人士认为,上海在牛年开工后再次加码楼市调控,导火索或在于土地市场先热起来,出现高溢价地块,担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。
2月20日,融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地,成交楼面价8.43万元/平方米,溢价率36.15%。地块属于轨交上盖,总建筑面积不到8万平方米,没有自持要求,可以说是不折不扣的稀缺地块。然而,这幅地块东侧,是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地,彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番,且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”,虽不能完全指向土地市场火爆,但肯定是区域板块过热了。
不久后,“上海普陀”微信公众号发布了一则消息,针对这次土拍地块高溢价成交的情况,普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人,约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中,区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求,表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的,不是用来炒的”决心,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示:要求受让人充分认识到政策的严肃性,做好充分的思想准备,合理调整预期。
但凡有“限价”的城市,普遍存在一个现象:一手新盘往往有价格倒挂,有投机炒作空间。政府锁定持有年限,增加炒房成本,可以震慑投机需求。为了降低市场预期,“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为,楼板价决定未来售价,尤其是面粉和面包价格接近,市场预期上升,买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法,明确到达限价后谁可以拿下地块。
此外,租赁地块分别制订供应计划,和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划,但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定,同时充足供应也有助于平移地价。
小阳春传统销售旺季即将到来,市场走向备受关注。与杭州楼市情况接近的是,尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”,仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%,上海“121”政策后,一手楼盘同样出现多人摇号的现象。
为防止楼市出现过热倾向,上海继续在调控政策上补短板,并借鉴其他热点城市的做法,先强调严格执行,再看效果,不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
同策研究院高级分析师李霄霄指出,“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条,其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过,在这份文件中只是强调严格执行政策。
第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例,目前上海部分热点板块面临价格倒挂,政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。
第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策,来访认购情况一般,对市场预期的影响目前来看还不大。
加强中介管理管控
“新沪七条”中,进一步加强中介管理,对于中介市场规范行为进行管控。上海已经进入存量市场,中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为,抑止炒作意图。由此可见,今年楼市还是以防止过热为主,如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。
房地产市场成因复杂,过冷或过热,并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中,中介被认为是有助推作用的。
调控之前,房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域,相比之下,中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区,某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元,春节后,已经涨到了900万元,但一直没卖出去。据中介业务员反馈,虽然房价已经涨到8万元/平方米,但近期有很多要买房子的,都没有合适的房源挂牌。
21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家,发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源,以高成交价给到业主信心,让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格,这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。
中介嗅到了敏感的气息,春节前后仅宝山大华板块,就新开了5家中介门店。这些中介门店正处于扩张周期。据了解,红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始,从外环外逐渐向市区扩张,大规模开店。
为了抢房源,有的中介门店不惜承诺业主以高价出售,这在一定程度上助推了房价的上涨。另一名中介业务员指出,“独家房源”是一种垄断行为,这导致房子不一定最终在短时间内卖掉,客户谈价空间也变少。
成交下滑,小阳春不再?
中介人士指出,新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主,趋于理性。但目前,价格趋势有待考量;交易量已经是下来不少了。
“最近市场成交下滑严重,成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映,自从新政策后,二手房成交周期和速度慢了很多,但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。
实际上,上海二手房的房源量自去年下半年开始,每月保持高位成交,已经去化了不少,目前成交下滑的主要原因有:库存量本身就不太多,可以看的范围和数量也少;“121”新政执行之后,二手房增值税免征“2改5”,税费变化也导致房源出手难度增加了;加之有的中介做独家房源,客户看房也受限。
多个中介门店业务员反馈,小阳春能否如期出现,具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开,但从一手房成交数据来看,小阳春恐怕难以出现。
第三方数据显示,3月1日,全上海121个板块仍未达到全面上涨,板块之间差异依然明显。从2月1日-2月21日数据来看,一手房成交套数同比已经减半。
诚然,不管后续市场走势如何,上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。就在同一天,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,提出对法拍房限购,严查经营贷、消费贷等要求。
上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月,并且在同一天内发布政策,一个宏观背景是:今年1月底,住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出,城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实落实城市主体责任。近日,倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况,重申“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实落实城市主体责任,确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
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汪届保胎: 1、在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市,可附加实施外来人员一年等候期制度,即外地和境外居民,须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买.限购令简单易行,其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权.登记和网络签约两个信息系统,不需全国联网.2、目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网.系统建成后,将可有效支持开征多套房房产税,并可优化40个城市范围内的限购.长期限购后,需求主力必然回归中间阶层,房价也会回归到收入可支撑的水平,地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求限购令漫画,其他手段可重归市场化.
丹江口市17176793472: 上海房价未来10年内会跌吗??
汪届保胎: 下半年房价下跌趋势为不可逆转,长远看涨.很多人不看好这次调控,其实这次调控比以往都不一样,一系列的调控下来,适用房、廉租房、国八条、国五条、限购令、限价令、控制交易后又加息加准备金率(准备金率已到历史高位20.5%),我们可以看到政策不达到目的不罢休的味道,用牺牲经济代价来调控物价上涨,这是实属罕见.调控到现在已出现效果,5000亿热钱已撤离市场,一线城市的房价从5月初以来就已出现拐点,在国家紧缩货币政策的预期下,开发商必会加快回笼资金而降价销售,降价在下半年将成行业化,二三线城市不可幸免跟随,一句话,国家政策强硬起来谁都逃不了.保经济就要停调控,调控一停,房价走势可想而知.
丹江口市17176793472: 周末上海各区房地产交易中心沦陷?咋回事? - ?
汪届保胎: 多项房产新政的出台,特别是年后的契税新政,使得楼市行情被引爆,上海近日出现购房者熬夜排队买房、各区房地产交易中心被挤爆的现象,这究竟是怎么回事?裹棉被连夜排队买房 年后上海经常出现新开的楼盘遭到抢购的情景,比如位于内...
丹江口市17176793472: 一线城市房价为什么那么高(会不会下跌) ?
汪届保胎: 1、今年以来,一线城市的地王现象就此起彼伏,深圳如此、上海亦如此,很多新出地块的楼板价已经超过8万.住宅是不动产,土地价值决定了房价水平.非常紧张,比如...
丹江口市17176793472: 房地产政策的变化及对房市的影响. - ?
汪届保胎: 中国房地产市场走向问题的思考. 我的职业是从事房地产企业计划财务管理的,我知道房价是如何组成的(土地款、配套款、建安款、财务费用,管理费用,各种税费,预期利润).房价的走向问题也是我经常考虑的问题.07年底000002万科...
丹江口市17176793472: 房产限购对房产股票的影响是什么样的呢? ?
汪届保胎: 1、楼市的成交量大幅度下降这是必然的了.那大规模的炒房资金不可能安心的去买理财产品,必然会想办法寻找出去处?大家自然想到了会来股市,但是股市和房市还是...
丹江口市17176793472: 今年楼市还会降吗??
汪届保胎: 目前楼市小幅度的下跌未来是大幅度的上涨,楼市二手房下跌只不过在上海郊区,经济适用房,廉租房和公租房的出现就意味着市中心的房价始终只升不跌的,一旦限购放开,同时银行度过年关信贷资金紧张的时刻,被抑制的刚需、投机、投资同时反扑,成交量回暖,供求关系大势逆转,到时候的房价,保守估计,冲个小高峰不是问题.奉劝大家,看准时机,即刻下手,否则2012年,一旦调控放松,被抑制的刚需爆发,房价反弹势不可挡.
丹江口市17176793472: 今年上海的房价会不会大跌??
汪届保胎: 上海的房价仍将趋高,但是周边的城市,例如杭州、宁波、苏州等房价将与之差距缩小,同样在“世界经济一体化”、“世界扁平化”的今天,上海的房地产需求仍将增长,这不乏包括一些巨大的国际需求,与国际接轨来看,上海的房价现在还不算高,因此,出现一定的调整后,上海的房价仍将小幅上扬. 可以这样说,上海的楼市现在就是中国楼市的晴雨表,如果上海的房价真正跌下来了,那么“中国房地产的冬天”也就真正到来了.另外,从杭州和宁波这两个城市来看,两市的房价将最终看齐,而随着与上海的接轨,宁波的房价仍有潜在的涨幅,苏州和南京的房价由于消费能量的限制将趋于平静.
丹江口市17176793472: 闵行区哪些地段比较热闹繁华? ?
汪届保胎: 近几年来,闵行一直是次中心城区开发的领头羊之一.尤其是莘庄、古美等地几成上海楼市开发的典范.但闵行的迅猛开发势头还能持续几年?下一个热点又将在哪里?...
丹江口市17176793472: 2008年 - 2012年房地产的货币政策 - ?
汪届保胎: 2008年后我国应对金融危机出来四万亿刺激经济政策,货币政策宽松.2009年一轮房地产泡沫出来后,又实行从紧的货币政策.2011年下半年受经济萎缩,出口大幅度降低影响又实行适度宽松的货币政策.如今受GDP与发展综合症的考量,采取灵活的货币政策.