新派粤商孔健岷专访
作者&投稿:矣桂 (若有异议请与网页底部的电邮联系)
孔健岷:我觉得风险意识要比较强,风险控制一定要把握好。改革开放以来,中国多少有钱人以前都很出名,但是现在都不行了,这是什么原因?就是做大了以后管理体系跟不上。
以前一批、两批什么首富的那些人都消失了,问题在哪里?不是个人的问题,而是企业管理层必须要意识到管理体系的问题。
企业要放量的时候就是最危险的时候,销售从一百亿变两百亿是危险的时候,两百亿变四百亿的时候更危险。但是如果能不断巩固基础,能不断完善体系就可以了。我觉得放量不难,难的是放量以后管理跟不跟得上。
所以,合景不断要求管理层定期检讨,因为管理这个能力,不是每个人都天生很厉害。此外,还要定期和一些同行互相交流管理方面的内容。
合作的坚持
观点地产新媒体:合景是非常愿意与别人合作的一家企业,合作的收获是什么?
孔健岷:每个企业能够生存发展肯定有各自的优点,第一,能够学到合作企业好的方面;第二,做生意一家赚不完,更需要形成一个共赢的局面。我们和合作方的关系都很好,大家互相理解,实现双赢,所以在市场合作方面我们比较积极。
与人合作首先要坦诚,这是最重要的;第二,合作双方一定要公开透明。
合作项目如果由对方来操作,我必须给予相当的信任,但信任的前提是一定要让我看到所 有内容,比如一些关键节点,什么时候开工,什么时候卖楼,什么时候建造,什么时候交房,人力成本、造价成本、预算等,都必须公开透明,只要把这一点做到 了,股东之间就不会有吵架的事情发生。为什么很多股东会出现大家不开心?就是不透明,没有预算,没有计划。
第二,开发项目之前规划已经全部定下来了,整个行政、人工、预算多少,共同审批确认,确认了团队必须按这个执行。
这样的话,在项目开工那天我们就知道会赚多少钱,还有什么好吵架的?下面全部执行就完了,大家建立一个授权体系,涉及到多少金额双方签名,没超过的就股东代表签名。
观点地产新媒体:您非常强调计划性和预算?
孔健岷:对,非常讲究。因为合作双方一定要说清楚,一定要公开透明,如果做到这一点,老板之间不会存在矛盾,而且双方很开心。这是为股东创造效益,合作双方在开始的时候一定要有计划性、预算性,要很明确,而且要公开透明。
观点地产新媒体:这是用西方化的管理来规避中国人性或者人治方面的问题?
孔健岷:合作的时候我不希望自己的团队有私心,因为首先要知道生意不是一单,对方觉得你的团队很好会给你更多生意,口碑非常重要,我宁愿自己吃点亏都不要让股东吃亏。
有私心肯定不行,根本不可能合作得好,而且企业的口碑会有问题。所以,在合作里面首先要求一定要公开透明,要对股东负责,特别是合作项目更重视,这个比独资项目还重要。
第二,宁愿在一些小问题上自己公司吃亏也不要让股东吃亏。吃亏别人是知道的,以后其他股东会很乐意和你合作,这一点是我们企业一直贯彻下来的。合作双方要有气度,因为一个小事去磨蹭完全没有必要。
合作双方一定要公平公正,无论大股东还是小股东。比如说我们合作的一些项目,我占大股,对方占小股,我都对小股东很公平。
观点地产新媒体:您认为现在的商业环境是不是更利于合作?还是说商业环境在恶化?
孔健岷:合作也分很多种方式,第一种方式,有些公司突然拿了一块地,因为投资金额大,一家持有发展可能会比较吃力,所以想找我们合作,双方各一半权益。如果两家不行就三家,像津南新城项目就是四家合作,那个项目地价80亿,平均下来20亿,可以摊薄风险。
第二种方式,有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强,愿意找我们操盘。
第三种方式,如果是个没有品牌的发展商,资金方面很紧,这类发展商宁愿找一些好的发展商合作,他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉,管理各方面控制不好也会亏损,要是找我合作,可以坐在那里分成。
无非就是这三种情况,这三种情况我也不是都喜欢,因为有些合作是合并不了报表的。所以,在合并报表方面我们希望是第三类,一些没品牌的开发商找我们,那么我们要求占大股来操盘。如果是同行,大家都差不多,就50%对50%,合作模式不同。
我对合作是开放的心态,但要求我的企业多少必须要自己控股,比如说最近拿的地块都是100%控股,除了北京和上海。
还有一些发展商找我们代建,我马上回绝,我很抗拒代建,因为我要利用好人才,而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制,代建这个东西我们绝对不会考虑。
观点地产新媒体:您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地?
孔健岷:我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地,我每年都带几个管培生,我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去,很多大学生放到下面去有时候不好,因为大学生可以接触的平台和视野会不同。
第二,做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生,就算把他们放下去,有什么大家也可以沟通,通常带三年左右已经成为副总级别。
观点地产新媒体:三年带出来会把他们放到什么位置上?
孔健岷:放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了,因为他的平台不同,除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外,所有的业务会议他都可以参与,不用问我同意不同意,自己进来就可以。
他是在旁听,但站得高看得远,因为这牵扯到管理,牵扯到项目的定位,包括对这件事情的看法,包括收购合并等。
观点地产新媒体:这需要您很信任他们,不担心他们外泄会议内容之类吗?
孔健岷:如果不相信他就不会理他了。人是交心的,给他一个心,他也会交心给你。如果什么都不相信他,他怎么会把心交给你?
观点地产新媒体:这样管培生的流失率大吗?
孔健岷:我带的不大,基本上没有。
城镇化
观点地产新媒体:城镇化和房地产关联很大,您怎么看城镇化?
孔健岷:城市化进程肯定是必然的,因为经济各方面上来以后,土地资源越来越少,就必须要城市化。发达地区的城市化进程会越来越快,这是必然的。
现在的观点认为一些城市的城市化进程快一些,有的慢一些,我个人觉得这不是十年的问 题,而是二十年的问题。不可能十年能够城市化到很大程度,而且有些城市不是说一定要推到城市中心里面,因为市政、交通是解决不了这些问题。现在政府越来越 发现一个问题,就是随着人口密度加大,开发量增加,市政和所有配套都跟不上了。
所以我觉得一些城市做得很好,在当地做了转化,形成了一些城市副中心,解决市中心的压力。以前的观点认为城市化就是超大城市,我觉得这是不合理的。
现在很多的未来城、科技城、卫星城这些城市副中心,其实做来做去也就是这样,但是这个需要市政投入很大,因为当地的经济要辐射地价,产业结构能够扶持投入的这笔钱,要不然哪有这么多钱投入,所以不是十年能够解决的问题。
观点地产新媒体:如果是二十年,以后房地产企业的机会是不是越来越多?
孔健岷:从长远来看,我还是看好房地产。但是,中期有一些政策的调整,这方面我希望平稳一点。
观点地产新媒体:合景受不受影响?
孔健岷:希望楼价不要过度波动,好的时候也不要太猛,波动大了政府相应的政策就出来了,还是平稳增长比较好。现在发展商都很成熟、很理性,而且风险控制越来越完善,经过两次金融危机,没有倒下的发展商很成熟了。
观点地产新媒体:如果政策越来越平稳,未来中小开发商的机会是不是越来越小?
孔健岷:我觉得这个是很正常的,但是中国的房地产很奇怪,比如说广州小发展商进入的门槛就很高。现在二三线城市在规划、拿地等各方面还有不明朗的因素,所以小发展商的生存还是有空间的。
观点地产新媒体:合景短期会不会到三线城市?
孔健岷:三线城市不去,我们的重点在一线城市,至少是省会城市。我们现在的发展是这样,一线城市和省会城市结合在一起。
观点地产新媒体:成都合景推了很多项目,成都之前又在地震,不担心吗?
孔健岷:成都是西南的一个窗口,城市的规划、人文各方面还是很适合做生意,但是我觉得唯一美中不足的是土地供应太大。
我很喜欢成都的干干净净,吃的东西好,晚上也可以去逛逛,气氛很好,政府又会包装。我觉得最聪明的是成都政府,一个CBD出来后,过一段时间又推出一个新的CBD,不断包装,而且包装得非常好,政府招商力度很强,是一把手(市委书记)直接出来招商,说得也很坦诚。
这是愿意不愿意进去做的问题,进去做了以后会发现成都什么东西都让人喜欢,政府会热情招呼,报建也帮忙协调,各方面都很好,美中不足就是土地供应量太多。
产业模式
观点地产新媒体:合景现在酒店做得非常多,但恒隆地产董事长陈启宗在2012博鳌房地产论坛上讲到,酒店是一个糟糕透了的生意,您怎么看这个生意?
孔健岷:酒店这门生意从报表来看不会有些很大的惊喜,但是酒店对应的物业会升值。我 们为什么要做酒店?因为酒店是一个很稳定的生意,不要小看酒店,酒店物业的升值很厉害,现在我们酒店的评估价值接近60亿。需要融资的时候,通过评估能够 拿回二、三十亿,融资的成本也不高,因为可以拿到长期贷款,而经营性贷款是十年期的。
第二,如果不盖这个酒店,盖成住宅卖掉,卖掉之后只是当年赚钱,但是物业没有变多,企业抗风险能力就弱了。酒店和商场为什么要卖?不卖的话抗风险能力强了,未来有很稳定收入的同时,资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款,这是最大的好处。
第三,外地的人过来参观,总要拿一些东西给人家看,要有代表性的东西。不要说带去小区,说这些住宅都是我的,但其实都卖完了。像香港很多发展商,他们说"中环这里哪里是我的",这带来的额外品牌影响力很重要。
所以,一个企业的报表好看,销售必须要保证,但是持有型物业也要不断增长。
观点地产新媒体:物业持有比重将来希望占到多少?
孔健岷:占20%就够了,每两年多一个持有型物业就行,无论商场还是酒店。不需要每年增长很多,因为这对现金流会有影响,始终还是以销售为主,在销售的同时持有一部分物业。
我们的商业也有一些是卖的,比如苏州有一些商业是卖掉的,在地铁上盖的商场才持有,地段好的优质项目才持有,那些是可以生蛋的。比如买房子,原来买了五套房子,肯定是把十年前买的 二手房 如果有钱赚就卖掉,再持有一些地段好、能够升值、质量又好的物业。
观点地产新媒体:您现在酒店、商业、住宅互相分担风险,如果一旦经济下行,住宅可以加大销售?
孔健岷:主要以销售住宅为主,我们最近也做了一些产业园区,巢湖在做、苏州在做、杭州准备做。
产业园区有两种模式,一种是销售,一种是出租,扶持一些中小企业。其实,做这些产业园区对房地产业务结构上有帮助,我们做得很成功,最近在广州准备做一个。
观点地产新媒体:做产业园区政府会有很大的支持吗?
孔健岷:肯定有一点,帮政府做产业园区肯定会给政策上的扶持,因为帮政府招来了很多企业。
观点地产新媒体:做产业园区难不难?
孔健岷:不难,有团队去做,当然没有好的位置也不行,如果很偏远谁去?这肯定要和交通各方面有关。
观点地产新媒体:是否和招商团队、品牌有关?
孔健岷:对,政府相信我们能够做起来,而且有很多配套服务要做起来。比如我们正在和四大银行谈一个金融服务平台,提供一些中小额贷款给企业。
这个其实是售后服务,或者是租后服务,中小企业进来以后,我们会提纲一个金融平台。未来做到一定程度的时候,也可以提供一些上市的服务给企业。
另外,我们里面会做一些配套场所,比如说大型的培训中心、会议中心、饭堂、会所、餐饮、商业街等。可以让人住在那里,研发在那里,产业在那里,这样整个园区就很成熟了,基本上就是一个城市,因为提供了很多平台。
观点地产新媒体:您刚才说住宅的净利润是15%-20%,产业园区呢?
孔健岷:每个地方的产业园区不同,平均下来肯定是15%以上。比如说达到了目标以后,有几栋楼剩下来就不卖了,用来出租,因为未来产业园区会更成熟,留一部分出租可以增值。
观点地产新媒体:合景以后也是个大地主,产业园区、酒店、住宅、商场都有。
孔健岷:现在觉得企业还很年轻,但也有老的时候,到时是不是每年还要去卖几百亿的楼?开玩笑!我个人希望未来十年收租物业占收入比重的30%。
土地与策略
观点地产新媒体:广州地价上涨得很快,对您来说是不是太高了?
孔健岷:对我们公司的底线来说是很高。举个例子,南洲路那块地,我能接受的价格是 1.6万元/平方米。很简单,3万元/平方米的地价,盖好以后加上税费接近3.8万元/平方米,以后如果不卖5万元/平方米哪里有钱赚?大家觉得在那边能 够接受5万元/平方米吗?短期不能接受,那么预计要多长才可以呢?
我专门去看过那块地,周边都是农民房,根本不是豪宅区,能接受那个价格吗?我个人觉得如果要到那个价估计是三年后的事,三年后的事情押不押?全国这么多地,我为什么要押三年后的事?因为这会使得资金利用率降低,我觉得这是不划算的。
观点地产新媒体:这样在一线城市通过招拍挂拿地会不会有点压力?
孔健岷:会有点压力,但我们公司产品议价能力很强。比如说同一个地段,别人卖2万 元,我们可以卖到2.3万元,这就是产品创新力。像之前的成都项目,谁敢卖两到三万元?没人敢卖,隔壁发展商才卖1.2万元/平米。别人当时说我们傻,但 是我还是卖成了,这是因为我们产品的议价能力很强,我们的拿地优势就体现在这里。
第二,成本方面的优势,但是不会太明显。别人造价4千/平米,我们顶多3600-3700元/平米,成本相对地价来说不是绝对,反而是产品的议价能力非常重要。
所以,我们把重点放在一线和省会城市,不是说能拿的土地没有多少,只不过是我想不想拿。因为一些地块真的不想拿的时候不会拿,但是看好的地块基本上都拿下来了。
可以做个数字模型,别人预计卖2万元/平米,我预计可以卖到2.3万元/平米,怎么可能做不赢?所以有时候是想不想拿这块土地,不是能不能拿。
观点地产新媒体:现在合景对于融资成本的要求是多少?
孔健岷:我们这两年买地相对比较谨慎,利润率各方面都很好,资产都比较优质。今年的销售量很大,资金更充裕,所以年初的时候提到我们的负债率会往下走。
观点地产新媒体:50%以下吗?
孔健岷:50%不可能,我们去年是70%多,可能会压到60%多。第二,我对资金成 本的求是在行业里面达到中间的水平,不要说最低,也不要说最高,当然这也要看企业。我们的负债率不高,资金成本相对于行业来说还是偏低,因为负债率低、资 产好,银行会看这方面,资产负债率高资金成本就高。
观点地产新媒体:接下来几年的发展会比较迅速,当资金的需求量比较大的时候,会相对放松对融资成本的要求吗?
孔健岷:其实有很多融资渠道,当然要放量的时候资金可以拿多一点。但要看时机,比如一个月之前贷款在7厘多一点,但是这两天贷款就高了。拿钱跟拿地一样,要抓住时机。
生意与生活
观点地产新媒体:中国开发商被骂是最多的,您不会再投资其他行业吗?另外,您不想让女儿做房地产,为什么?
孔健岷:在中国这个地方,不赞成一代接一代的家族企业,因为都知道她爸都做得这么辛苦,她还要那么辛苦干嘛?我觉得她应该成为一个专业人士,无论是艺术还是其他专业,就做一个专业人士。
在内地做生意、做地产都很辛苦,这种辛苦只有亲身经历才知道,所以让她做一个专业人士,开开心心过生活。
做生意也不是说不干净,我说的是要经历很多事,经历很多东西,人会成熟得很快。无论 哪一个成功人士都是有得必有失,得到东西的同时必然会失去东西。但是作为一个专业人士,可能很开心得到了很多自己的时间。当然,可能会失去物质各方面的东 西,但是我觉得这要看怎么想,开心健康就行,钱永远都赚不完。
观点地产新媒体:您开心不开心呢?
孔健岷:开心,我心态很好,最大的优点就是看得开,很乐观。我的理念很简单,坐在这个办公室里我就全程投入,离开办公室就不想工作。
观点地产新媒体:您花了多少时间陪家人?
孔健岷:我很用心,女儿去伦敦读书,我专门飞过去接她,女儿每次家长会必到,从小到大没有一次不到,所有工作都会推掉。
我最主要的心态是什么?只要坐在这个办公室,只要开会,其他什么都会忘掉,很专心。但是离开这个办公室,就把所有的工作都忘掉,这样才会开心。和朋友吃饭、聊天、做运动,我每天都做运动,吃完饭就散步、游泳、健身。
我不会跑步,最多有时候一个月做一次健身机器,很规律,回到家就听音乐,喝茶。
观点地产新媒体:您喜欢听古典音乐还是现代音乐?
孔健岷:我听新的东西,我觉得古典音乐比较烦,最新的东西必须要听,我看的杂志都是新的,我听的歌也是最新的。
观点地产新媒体:是不是担心和外面脱轨?
孔健岷:是必须要跟上最新的东西,因为我希望对所有东西都很敏感,音乐也好、设计也好、潮流也好,必须很敏感。
观点地产新媒体:您对设计非常有兴趣?
孔健岷:有兴趣,但也不是很沉迷。其实兴趣投入很多的时候会很纠结,所以千万不要沉迷下去。唯美主义者是傻的,有一些不完美其实最好,所有东西都100%完美其实是不好的。
观点地产新媒体:您不希望成为一个唯美主义者?
孔健岷:不希望,我希望对事情、对工作很执着,很认真,也很坦诚。我对我的同事也很 坦诚,不会说藏在心里不说。但是,我工作时候很认真,私人时间不干涉同事,同事也不要影响我。星期六、星期天有急事不要吵我,可以发个信息给我,我就看重 要程度,重要的我就回复,不重要我就不回复。
观点地产新媒体:这个不容易,很多老总都是工作狂。
孔健岷:所以,各方面的体系和授权很重要,我给的授权的范围内有权力拍板,过了这个范围就要上报。
观点地产新媒体:如果授权体系很多会不会使得执行效率变慢?
孔健岷:不会。执行效率就是不断优化授权体系,要定期优化,有一些授权可以看日期判断是不是反应太慢了。
做人与做事
观点地产新媒体:您有没有推崇的企业和企业家?如果要给您个人贴标签,您觉得哪几个词会比较好?
孔健岷:我不评价自己,我的企业和个人让别人说会比较坦诚、比较透明、比较公开。只要对企业有利、对企业有帮助的事情必须要做,能够使企业提高的事情我绝对赞成,对企业不好、不利的就改掉。
对合作伙伴、对人我们必须很坦诚,双方之间要有信任。至于自己怎么评价自己,我觉得我做人很低调,但是做事可以很高调。
观点地产新媒体:您现在也做扶贫和慈善,合景以后会在这方面大量投入吗?
孔健岷:会的,每个企业都会看业绩情况而进行,一个企业做大以后,除了解决当地的就业问题和税收问题,慈善也要做。一个企业的经济效益和社会效益要平衡,不做社会公益是不行的。
创业阶段可以是生存阶段,到了一定规模必须要做,因为这是相辅相成的,对社会影响力和品牌各方面都会有帮助,这样别人才会留意你,大学毕业了才会想进你的企业,这一点是一般人看不到的。
企业做大规模以后、效益很好的时候,适当做一些慈善事业是必须的。
观点地产新媒体:香港企业比较多兄弟之间合作,但很多都是以基金的模式操作,合景是不是也分割得非常好,有没有闹矛盾?
孔健岷:没有,我们三兄弟从小一起长大,关系比较好。所有的东西他们都比较听我,我们有商量,但最后肯定要有人拍板。我们没有闹过矛盾,而且他们进这个行业还是我拉进来的。
观点地产新媒体:当初为什么想做房地产?
孔健岷:一个很偶然的机会进入了。这个行业很好,但是也有大浪淘沙的情况,说容易也行,说难也行。
观点地产新媒体:在业绩上有一个明确的目标吗?
孔健岷:我希望2015年能够过300亿。我很实在,用两年的时间筹备产品覆盖和标准化中心,我一直告诉我的团队不要着急,先把基础打好,再做会快很多。如果急着上量但管理跟不上,那么会很危险,很容易出事。
这两年有一些企业发展很快,但是做生意是看长远的,不要挣扎在一两年。因为所有东西做好准备之后,后劲会很足。
观点地产新媒体:合景发展了18年,以后也打算做百年企业?
孔健岷:我们没有这么长远的目标,我是一个比较乐观的人,不会想企业一定要做百年老店。我当然希望企业时间越长越好,但我有一个退休的计划。
虽然退休不是退出这个企业,还会在董事会参与重大决策,但是整个运营交给管理层。我们三兄弟都会退出去,呆在董事会里面就可以了,可以在方向上给意见,但是在管理细节上交给管理层。
人很奇怪,现在有这个精力,十年、二十年之后还会有这个精力吗?
观点地产新媒体:合景现在的发展速度算是很快了。
孔健岷:现在很快,因为基础打好了,从拿地到开盘的要求大概是六个月。
观点地产新媒体:会不会有质量问题?
孔健岷:没有。前期的设计各方面动作要快,质量没有问题,因为开盘和交楼之间没有关 系,关键是拿地时方案就要落地,这要求团队执行力很强,现在我们能够做到这一点。以前是八到九个月,现在要求五到六个月。当然,一些大的项目不行,比如说 大型的城市综合体是不行的,如果是住宅项目五到六个月肯定行。
观点地产新媒体:比较好的地段会遇到很多拆迁的问题,会不会拿这种生地?
孔健岷:拆迁基本上不做,拆迁比较麻烦,不可预见性太多,而且中国的物权法里面没有拆迁法。如果要做拆迁的项目,必须是拆完以后企业再拿,拆到八、九成的时候介入一级开发都可以。
观点地产新媒体:您不太谈政治的问题,特别是南派企业家不喜欢谈政治的问题。
孔健岷:政府也有政府的难处,什么都怨政府也是不对的,而且改革开放的受益者是我们这批企业家,还有什么怨言?
当然,政府也会理解企业的,有难处的时候去找政府,政府还是会扶持的,政府有难处的时候也要理解,抱怨得太多也没有意思。
政府是从大局考虑,企业有困难的时候政府会扶持一把,但是政府也要平衡社会、安抚百姓。中国改革开放以后的企业家都是受益者,作为受益者大家还有什么好怨的,当然这需要互相体谅。
我个人看得很开,不会为了赚钱而不择手段,从来不会。我觉得这是很自然的东西,投入这个行业、进入这个办公室就必须很认真,要对得起股东,对得起这个企业。
当离开以后要积极去面对生活和人生,一定要保持很好的身体和乐观的心态。必须要有一颗强大的心,心理素质是一个企业家是必须要具备的。
我一直都对朋友这样说:"今天没钱不代表明天没钱,今天很有钱不代表明天很有钱。"
没有这个心态根本没办法过日子,这也是为什么我的朋友都交得很长,现在经常到我家喝茶聊天的还是我十几年前认识的朋友,但是不一定做生意都做得很好。
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