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项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、 宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、 项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育:大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
一、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、 合作方式:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
二、 土地法律性质评估
(一)现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
五、 政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如:优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
? 形成时间
? 各档次住宅区域内分布状况
? 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
? 开工量/竣工量
? 销售量/供需比
? 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
? 平均售价
? 开发规模
? 产品形式
? 平均消化率
? 平均容积率
? 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析:本案在区域市场内的机会点
6、 结论:
? 区域市场在整体市场的地位及发展态势
? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
? 本案在区域内开发市场潜力
? 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、 结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第四部分:规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、 设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、 工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示:
项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ··· 20××年合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1) 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2) 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划:各期销售回款计划。
3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:管理资源配置
五、 机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、 人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经验)
七、 人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:综合分析与建议
一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分:竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
(一) 主要指标测算
1、 预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、 投资收益分析(参考以下格式):
经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。
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5zp声明:以上信息提供参考.最终决定权在于你自己!
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可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、 宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、 项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育:大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
一、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、 合作方式:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
二、 土地法律性质评估
(一)现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
五、 政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如:优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
? 形成时间
? 各档次住宅区域内分布状况
? 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
? 开工量/竣工量
? 销售量/供需比
? 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
? 平均售价
? 开发规模
? 产品形式
? 平均消化率
? 平均容积率
? 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析:本案在区域市场内的机会点
6、 结论:
? 区域市场在整体市场的地位及发展态势
? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
? 本案在区域内开发市场潜力
? 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、 结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第四部分:规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、 设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、 工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示:
项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ··· 20××年合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1) 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2) 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划:各期销售回款计划。
3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:管理资源配置
五、 机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、 人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经验)
七、 人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:综合分析与建议
一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分:竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
(一) 主要指标测算
1、 预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、 投资收益分析(参考以下格式):
经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。
5zp声明:以上信息提供参考.最终决定权在于你自己!
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建议楼主到这个论坛看一下,我看见有人说如果需要的话可以联系他哦!~~如果进不去,可以注册一下,是免费的,很方便,希望这个论坛对你有用~~
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试试就知道了,我也不必多说
在各大搜索网站输入“汽车零配件制造可行性报告”搜索就好了
写可行性研究报告,哪个网站的范本多一些???免费的最好~~~
专门的案例网站应该没有,本人经验,百度文库里,还是有很多较为完善的可行性报告案例的,你可以搜索,查看一下,作为编制的参考还是很有必要的。还有就是你可以查看从事这个行业的企业网站,一般这些企业网站上有案例,虽然有的企业网站案例也只是通用目录,但是还是有的企业网站上是有删减后的案例的,你可...
做可行性研究报告的小伙伴们看过来,这里有一款好用的工具!帮你快速完成...
在工程咨询领域,寻找一款高效、便捷的可行性研究报告财务章节计算工具,对于专业人士而言至关重要。近期,一款名为“博文佳投资项目经济评价系统”的软件因其独特功能和广泛适用性,引起了广泛关注。这款软件不仅拥有申请软著版权,其使用门槛低,免费测算功能使得使用者无需任何费用即可开始体验。对于有需求下载...
哪里有免费的可行性报告
为了在开发区报批土地需要一份可行性报告,企业是从事汽车零配件制造的,急需,100分悬赏拉我需要非常详细的答案,也就是说需要具体企业可行性报告的全文,而不是简单的提纲.希望大家能帮帮... 为了在开发区报批土地需要一份可行性报告,企业是从事汽车零配件制造的,急需,100分悬赏拉我需要非常详细的答案,也就是说需要...
可行性报告与可行性方案有什么区别
1、可行性报告与可行性方案的区别:可行性报告是一份完整和系统的报告,有几十页;可行性方案是个浓缩版。而且报告是关于一件事的研究层次的书面或者现场的讲述,方案则是一件事的在实际中的实施。2、可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法...
行政项目申报5大工具请不要再错过
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可行性研究报告大全范文
可行性研究报告大全范文1 超市可行性报告 金融超市是一种面向社会大众、集多种功能于一身、全面办理个人资产业务、中间业务和负债业务的理财经营方式。近日,中国农业银行山东省分行组织人员对辖内金融超市开办情况进行了专题调研,对目前开办金融超市中存在的业务品种不齐全、业务发展不平衡、信贷管理薄弱及人员素质有待提...
由谁可以提供免费的可行性报告下载网站?或者文件,谢谢
蜡烛可行性研究报告 一、市场营销策划书目的及概要 (一)目的:我们国内有着一万多家蜡烛企业,市场竞争激烈。我们公司已经在国内蜡烛市场占领了一定的份额,并且美国的市场需求很大,为了公司的未来和发展,并能够从美国这个大蛋糕分得一份,本公司将我们的产品出口到美国进行销售。 (二)概要:策划书开始对美国的蜡烛市场状...
可行性报由业主方出还是承包方负责
由业主方负责。业主方通常是项目的主要利益相关者,他们有责任评估项目的可行性,包括技术、经济和操作等方面。
可研报告哪里好
3、慧博投研资讯,专业的研报大数据平台,分享行业、券商等最新研究报告。4、易观分析,以海量数字用户资产及算法模型为核心的大数据分析工具、产品及解决方案。5、艾媒网,覆盖了新技术、新零售、教育、生物、医疗、出行、房产、营销、文娱、传媒、金融、制造、区块链、环保与公共治理等新兴领域。可行性研究...
可行性研究报告必须写吗?自己写一份可以吗?
那我告诉你完全可以!但是可研一般人绝对是写不好的。应该让专业的咨询公司根据您的实际情况定做编写。但是您项目如果是往省里或国家申报的大项目。那就需要有甲级资质的咨询公司编写了,因为需要资质公司的盖章。不明白百度一下中投信德杨刚,有很多实际编写案例供您免费参考。帮忙写一份"甲醇的可行性研究...
其丹格岚: http://www.cmrn.com.cn/yjbg/zaozhi/——中国市场调研网 不知道能不能帮你
长治县17181266534: 求助:PVB膜的免费市场分析,可行性报告(汽车安全玻璃) - ?
其丹格岚: 耐磨安全系数高、隔音效果好的聚乙烯醇缩丁醛(PVB)薄膜继广泛用于汽车和建筑业之后,近年又在光伏电池板领域开辟了新的应用空间.美国增长咨询公司弗若斯特沙利文在5月份发表的研究报告中分析预测,未来几年,PVB薄膜需求将高...
长治县17181266534: 可行性研究报告范文 - ?
其丹格岚:可行性研究报告:可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是...
长治县17181266534: 请问那里有关于农贸市场的可行性报告范文?急 跪谢 - ?
其丹格岚: 元哲咨询成功编制江苏宜兴xxx农贸市场项目投资可行性研究报告!元哲的报告主要从项目经济、市场、财务、资源、环保、安全等方面进行全面、系统地分析论证,主要通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环...
长治县17181266534: 项目可行性研究报告是什么?哪家公司做的比较好? - ?
其丹格岚: 可行性研究报告:是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是否可行,估计成功率大小、经济效益和社会效果程度,为决策者和主管机关审批的上报文件.可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益.我所知道的,在广州做旅游项目可行性研究报告比较好的是:广州市智汇旅游景区管理公司
长治县17181266534: 投资可行性报告 - 《项目投资可行性报告》是什么意思?我要写一份这样的报告哪里有这? ?
其丹格岚: 项目投资可行性报告:项目投资可行性报告是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究...
长治县17181266534: 营口市哪家公司可以提供可行性研究报告编制?要有实力的公司,谢谢~ ?
其丹格岚: 优森柯咨询(大连)有限公司不错,都是资深专家和职业经理人,我们单位曾经找他们编制过报告,政府审批都通过了.你可以和他们联系 电话应该是0411-39911006
长治县17181266534: 可行性研究报告有哪些类型? - ?
其丹格岚: 1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告.此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案.2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告...
长治县17181266534: 沈阳哪儿有做可行性研究报告的??
其丹格岚:优森柯,专门做可行性研究报告的.在沈阳地区很有名气.