二手房买卖评估及签买卖合同问题

二手房买卖合同签订后，必须按照流程走吗~

建议按照流程办理二手房买卖，以保障买卖双方的权益。

二手房交易流程：

第1步：买卖前的产权审核
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

第3步：赎楼
赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。

第4步：付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

第5步：签订买卖合同
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

第6步：选银行和办按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。

第7步：过户及交税
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

第8步：后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

　　一般7个工作日就能出报告了，评估报告是评估你买的这个房子能值多少钱，银行根据这个评估报告的评估价值乘以贷款系数，用来确定贷多少钱给你。
　　这个评估和首付没有关系，如果评估价值过低，预计的贷款数额不能全部贷出的话，你要补足剩余部分就可以了，建议你在中介办理，否则个人之见容易出纠纷！
　　给你一份我用的交易流程吧！
　　现在买卖房屋一般情况是到中介公司，其实中介公司还是比较安全的。个人之间交易不是专家最好别选择这种方式，风险太大，一辈子的大事，别为省那点钱。
　　1、买卖双方一起到场，买方带首付款和身份证；卖方带房证，身份证。购房发票，维修金发票。
　　2、双方签订房屋买卖居间合同。同时约定好时间。买房要在定好的时间时准备好全额购房款，卖方准备好过户时的备件。
　　备件说明：买方：现金购买：身份证。
　　商业贷款：买方本人身份证（复印件 4份）； 配偶身份证（复印件 2份） 户口本、婚姻证明（复印件 1份）； 借款人收入证明 ；贷款申请表 ；贷款申请审批书 ； 印章（夫妻双方各一）
　　公积金贷款：须提供本人身份证原件、复印件2份、户口本原件、复印件2份、本人印章一枚（楷体）；
　　卖方：身份证、房屋所有权证、户口本、婚姻证明。
　　3、买卖双方准备好所有手续后，一起到银行去做资金监管，购房款在这段时间被银行冻结，必须双方同时到场的情况下才能将购房款取出。
　　4、在时可以到大连市房地产交易中心办理过户手续。
　　现金购买为：10个工作日；
　　商业贷款为：15个工作日；
　　公积金贷款为：25个工作日；
　　如果卖方房屋有贷款还没有还清，需先办理还款赎证。
　　还款赎证：
　　还款赎证的前提：
　　• 1、过户手续齐备；

　　• 2、买方款项齐备；

　　• 3、买方贷款手续齐备并通过初审；

　　• 4、银行允许欠贷业主还款；

　　• 5、房屋所有权证已经做好；

　　• 6、房产无查封、无其他经济问题；

　　• 7、 需要作公证的手续齐备。

　　• 以上的问题全部解决了，才可以还款赎证

　　还款赎证前期工作：
　　手续满足下列条件后将由受理主办转给赎证外勤：

　　• 1、买卖双方办理赎证、过户、贷款所需准备的文件、款项齐备并交于居间方或存入资金监管；

　　• 2、买方贷款资格审核通过；

　　• 3、卖方产权证办理完毕；

　　• 4、买卖双方共同签署还款赎证委托协议；

　　• 5、买方借款合同已签署完毕；

　　• 6、买卖双方交易市场见本人完毕；

　　• 7、填写“还款联络单”，交给还款赎证主办。

　　还款赎证流程

　　• 1、与卖方客户原贷款银行确认同意还款结算；

　　• 2、于当天回访客户，落实客户与银行确认的还款的时间，同时通知客户该银行还款赎证需要准备的文件；

　　• 3、沟通客户欠贷银行，落实欠贷准确额度；

　　• 4、在预计还款时间之前再次回访客户，确定还款赎证的时间并告知客户需要准备的手续；

　　• 5、在还款赎证当日由外勤助理引领卖方客户带齐相关证件到查封窗口查询该房屋是否存在查封、同号抵押等影响交易过户的相关情况，并由外勤助理在“还款联络单”上签名确认；

　　• 6、带领卖方客户到交易所二楼公证处作委托公证，委托鸿拓还款赎证人员办理还款赎证相关事宜；

　　• 7、还款赎证主办带领卖方客户到银行办理还款赎证，并请客户打“收条”，确认公司已垫款项时间及金额；

　　• 8、与银行确认领取房屋产权证、他项权证及撤押手续的时间；

　　• 9、从银行领取撤押手续后交给内勤主办；

　　• 10、填写撤押手续，并持撤押备件到交易所办理撤押。

　　还款赎证—撤押及取证
　　1、银行出具的撤押手续有：

　　• 1）房屋所有权证；

　　• 2）房屋他项权证；

　　• 3）房地产抵押注销登记申请审批书；

　　• 4）房屋抵押、他项权利注销登记申请书；

　　• 5）授权委托书、法人代表证明；

　　• 6）还款结清证明；

　　• 7）银行的营业执照副本复印件。

　　2、产权人出具的撤押手续有：

　　• 1）带产权人的身份证复印件2份；

　　• 2）还款结清证明2份。

　　3、撤押的流程

　　• 1）拿着上述手续填写完毕后递进交易所10、11号窗口进行注销初审。如填写无误会给一份《房地产抵押注销登记业务收件回执》。

　　• 2）持上述手续到房屋交易所3楼13号抵押窗口办理抵押注销手续；

　　• 3）通过3、4个工作日由抵押科科长，所长审批后转到发证中心6号窗口进行登记变更。

　　• 4）10个工作日后到发证科1号窗口取证。

　　5、交完契税：说明房屋已经过户，可以继续向下履行。
　　进行物业交结：水、电、煤气、暖气、物业费等一切相关费用结清。屋内设施是否按合同归定放好。交结完毕，将房屋钥匙给买方，去银行将钱转给卖方。
　　6、交易完毕。

评估报告是评估这个房子能值多少钱，银行看这个评估报告来确定贷多少钱给你。

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黎逸必喜： 二手房过户注意事项:1、要求卖方提供合法的产权证书;2、到房管局查询产权证的真实性;3、要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋;4、现场了解房产现状;5、注意所购房屋历史遗留问题;6、对二手房价格进行评估;7、注意协议签订内容;8、合法彻底办理过户 注意交费时间.