买个二手房被坑得不要不要的,亲身经验告诉你怎么抠出
最近《安家》热播,演绎了房产中介工作的各种心酸苦辣,虽然导演编剧竭力还原现实中房产中介的工作状态,但电视剧毕竟是电视剧,要给观众呈现美好的景象,然而现实中,房产中介的工作远比电视剧中的劳累辛苦得多。 现实中普通房产中介的收入远没有电视上表现的那么多(极个别TOP SALES除外)。除在北上广这种超一线城市以外,国内其他城市的房价远没有电视上看到的那么高,目前一线城市成都、武汉、南京、重庆等城市的房价一般在1.5-3万/平左右。比如说一套2居室的房子,建面大约90平米,套内大约70-75平米,我们取房价中间值2.25万元/平米,二手房交易是按建筑面积计算,那就是2.25*90=202.5万元。就按200万元计算。中介收费一般是房款的2%,加上贷款和各种税费,就按2.5%计算吧,那就是200*2.5%=5万元。 一般人看这50000元一定会觉得很高,但房产中介工作人员实际拿到的并没有那么多。因为所有的中介费要全部交回公司,由公司根据客户交(贷)款进度和工作人员实际工作情况发放,而且并不是100%全部发放给工作人员,房产中介公司为了维持经营,一般会拿走中介费50-80%(每个公司规定不一样,管理费的比例也不一样),员工只能得中介费的20-50%。 遇到公司厚道,它可能会抽50%的管理费,那员工就可以提成50000*50%=25000,大家一定会想:这也不错啊,一个月提成也有25000,加上底薪(扣掉个人所得税和五险一金)至少也有26000-27000吧。 错! 如果你运气好能力强,每月至少开一单,那基本能拿到这个数。但一般员工根本就拿不到那么多。为什么呢? 因为很多房产中介公司规定,员工的底薪不是无责底薪而是有责底薪。每月必须要开单才能拿到底薪,否则就没有底薪。那就有人要说了:如果不开单,那就是白干,你(公司)不给我发工资,那我走就是。中介公司为了防止人员流动过快,就实行了有责底薪制,即:你不开单时没关系,我仍然按照说好的底薪发给你,这算公司借给你的(工资),一旦开单后,就要把之前没开单的底薪全部扣回来,扣除之后有剩余的再发给你。 比方说,招聘时告诉员工底薪为4000月(税前),如果该员工连续4月不开单,公司仍会照4000准给员工发工资,该员工在第5月卖了上述说的2居室,应该提成25000,那第五个月应得提成就是25000-4000*4=9000元。加上5月份的底薪(扣除税费和五险一金后),拿到手的大约11000-12000左右。 这是按100%回款率计算的,如果客户是贷款或分期付款,那提成的金额也要按照回款率计算,这样算下来,到手的钱也不过7-8K左右。 有的朋友就要说7-8K/月也不错啊。我想告诉你的是:这是理想状态!很多中介不可能每月能开一单。 为什么呢? 作为二手房的房产中介,你不可能全市所有二手房都要做,你只能做你那门店周边楼盘的二手房。 打个比方,你所在的门店周边大大小小一共有30个楼盘。那你只能做这30个楼盘的生意。不能跨区做。就像《安家》里徐姑姑给老严夫妇找铺面一样,他推荐老严夫妇到其他区去做生意,就要把客户转给其他区门店的工作人员。当然,你可以和其他区门店工作人员协商好:客户是我的,房屋你给客户找,成交后我俩按比例提成。 有的朋友就会说,房似锦怎么可以跨区给林茂根找房子呢?那是因为她做的是老洋房生意,老洋房是一个不普遍、少量的特例房子,当然如果你有时间有能力,你也可以跨区做这种特殊的生意。 话回前提。你现在周围只有30个楼盘,就只能做这30个楼盘的生意。但30个楼盘的房子不是全部能交易,而是有业主要出售,才能交易。比方说,一个楼盘同时段大约有10户要出售,那30个楼盘就是300个房源。不要以为300个房源很多,生意一定好。房源多就意味着这里的房子好卖,竞争压力也大,说不定周围大大小小的房产中介门店有20-30个之多。 你想想,平均每个门店10-15套房源,每个门店一般都有5-20人(门店大小不同,工作人员人数就不同),按平均法则分到每个人头上又有多少套呢?而且不是每个月都能保持平均每个楼盘出10套房源的(这只是理想状态)。如果这300套房源里有一部分是独家房源,不是公共盘,那这20、30家门店的工作人员每人分到的房源就更少了。更何况房产中介这行不是吃大锅饭不是平均主义,真的是一步一脚印努力,争先恐后与别人竞争、抢出来的业绩。 如果能开发出独家房源(业主只授权给你一家门店销售他的房子),那就是极好的!肉烂了在锅里,不管怎么卖付出多少努力辛苦,总是能赚到中介费的。
您好。1.原则:只选对的 不选贵的
对于大多数“刚需族”而言,虽然买房是“无法改变的事实”,但“刚需族”的普遍经济实力确实是略逊一筹。以销售均价在3200元/平方米的楼盘为例,购买一套面积90平方米以内的户型,总价在28.8万元左右,首付基本8万元就够了。“刚需族”在选房时应把握一个原则,就是只选对的,不选贵的。
另外,对于首次置业的购房者,尤其是购买面积在90平米以下的普通住宅,政策依然提供了较大的优惠。按规定还能享受到首付两成和贷款七折的待遇。相较二套及以上购房者不仅首付成数低,还能省下一部分贷款成本。所以,陈先生觉得,对于经济水平一般的“刚需族”而言,总价低的中小户型是最佳选择。
2.户型:实用性强 设计合理
刚性需求就是最起码的需求,不能降低的,比如结婚成家必须得买房子。
一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言,待客的客厅应该有充足的采光和开间,卧室则必须要保证私密性,避免门对门或门对走廊;餐厅应与厨房紧紧相连;日常活动的洗手间、厨房应该有足够的空间和光线,避免黑厨黑卫。空间利用上则要关注:是否有走廊、转角等不必要空间?复式的楼梯间下方可否利用?另外,南北通透的是首选。如受地块限制整栋楼都没南北通的房子,那么尽量选择南向、东向的。目前的新盘大多是期房,在选购时还要学会如何看沙盘,从周边建筑物的高低,可判断中意户型的通风采光状况;结合沙盘、楼书和户型图来向售楼小姐发问,选房会更靠谱。如果短期之内计划组建家庭,应尽量从功能分区是否合理方面考虑。
3.位置:交通便利 节约成本
交通便利,可以节约生活成本。所以,交通便利是置业参考最重要的因素。刚需消费者大多会选择在郊区购房,但是交通一定要方便。如果你是有车一族,可以选离市区远些但环境好点的;如果没有车,就得选公交线路、及其他配套设施方便的,比如超市、菜市、等。
选择在哪里居住,还要看自己以及家人的工作地点在哪儿,要综合考虑。通常主干道较好,交通便利,出行也方便,而且以后的也会大。如果有公交,那就更好了,位置远些也无妨。
4.配套:成熟完善 远离马路
完善的配套可从社区内外两方面考察,社区外是指,社区周边有购物、餐饮娱乐、休闲设施等,距离在5-10分钟之内就可到达。同时,社区内也应该有一些人性化的配套,如超市、商业街、会所等。
另外,设施也必不可少,买房图什么,无非是一家人生活、工作、学习的便利。对于已经或短期内将要有孩子的家庭而言,孩子上下学是否方便,是购房时要重点考虑的问题。
如果配套太过于成熟的闹市区,或者是临马路的楼盘也要多考虑一下,马路是睡眠杀手。如果你看中的楼盘位于两条大道的交叉口,而你选中的单位又位于转角,且有大大的落地窗户的话,恐怕以后的居住生活很难有美妙的景象。如果没有其他选择,那么你需要考察的是:靠马路的窗户是否安装有双层隔音玻璃?所处楼栋距离道路有多远?同等条件下,中高楼层的马路噪音比低、高楼层大。
业内人士也建议,在目前形势下,开发商一改年初的“牛气”,出现议价空间。各种明里暗里的楼盘优惠或者说暂时稳定下来的房价给购房者创造了买房机会,真正的刚性需求购房者就可以趁这段时间多多比较。从长远来看,房价肯定会越来越高,要是遇到了自己心仪的房子且价位可以接受建议购买,以免错过最佳时机。
二手房交易十大注意事项:
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
买二手房须知:这五类房子买完就后悔!
第三类:被法院查封的房子——惊动法院的房子,惹得事肯定不小 还有一类就是常说的“查封房”,一些开发商或者二手房房东把房产抵押出去用于申请其他借款,结果因无法偿还欠款被债主起诉,房子最后被法院查封。房东这边隐瞒房子的抵押情况,导致购房交易无法正常进行,更要命的是,有些无良卖家交易时说要用...
买二手房时到底有哪些坑容易让人陷进去呢??如何避免?
4、低价的假房源 这是一些中介公司惯用的技巧,很多购房者都是从网络上寻找到的房源的图片好看,房价优惠等等,但当打电话给中介提出要看房时,却总是被告知房子已经出售或者是房东不在没法看房。而之后,中介却不断打电话推荐其他的房源。5、物管费用拖欠 有些二手房在转让的时候,房屋的物业管理费、...
买二手房要注意哪些陷阱?
详情请查看视频回答
买房套路太多,我真的被坑怕了!
你做足了准备踏上看房之路,却发现买房的坑一个连一个,卖房的套路一环接一环...应接不暇! 俗话说,自古真情留不住,唯有套路得人心! 于是今天,我决定出一期干货,聊聊在深圳买房都会遇到哪些套路,献上实用的避坑小知识,助力大家在深圳买上好房! 深圳楼市走到今天,自从出台二手房指导价之后,大家基本有个清晰的...
买卖二手房套路深 这12个坑请注意躲避
前一段时间,各地闹得纷纷扬扬的二手房毁约事件层出不穷。调控后,二手房或将重新回归市场理性,购房者或可重新考虑。但同时,也要注意二手房买卖中的各种问题。小编总结了二手房买卖中的12个坑,请购房者注意躲避。1、核实出卖人身份。主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋所有权...
买二手房容易被坑的陷阱
如有的话,根据权利义务对等的公平原则,将双方的违约责任写进“协议”之中。如果中介公司没有与卖主签订委托合同,则一定要仔细阅读“协议”条款内容,对于明显不利于消费者的、或是双方权利义务不对等的条款,可以要求修改甚至拒签。 二手房交易合同需要注意以下十个要素必不可少: (1)当事人的...
二手房流程最大的坑
二手房流程最大的坑是产权问题、是否被抵押或查封、查物业水电费、查租借的状况、查居住权、查学位运用状况、户籍问题。1、产权问题 弄清楚产权问题,是婚前财产还是婚后财产,假如是婚后财产,必须夫妻双方共同参与签字,要不然老公把房子偷偷卖给你老婆是否起诉或者大吵大闹,你也不得安定。假如是那种安顿...
买个二手房被坑得不要不要的,亲身经验告诉你怎么抠出
2.户型:实用性强 设计合理 刚性需求就是最起码的需求,不能降低的,比如结婚成家必须得买房子。一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言,待客的客厅应该有充足的采光和开间,卧室则必须要保证私密性,避免门对门或门对走廊;餐厅应与厨房紧紧相连;日常活动的洗手间...
买二手房时会遇到哪些坑,该如何避免呢?
详情请查看视频回答
买二手房最常见的12个坑 烟台人千万注意!
相比新房而言,二手房有不少优点,比如说,所见即所得,即买即住;但是二手房也有一些缺点,交易的流程也很负责,需要特别注意的事项也很多。买二手房,下面这12个坑,你一定要注意!1、核实卖方的身份 主要是看卖方是不是房屋的真正所有权人,要看房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、...
闵信甘乐: 买二手房要注意的五大陷阱 1、“卖房者”非房主.对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易.因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险.2、卖房人是...
赣州市18926821572: 买二手房被中介骗了 - ?
闵信甘乐: 说实话,这还真不能算骗你,我不知道你不愿意要顶层的原因以及有没有全面的对中介说明,比如说怕日晒导致夏天比较热,所以要求至少上面有其他住户,如果只是说不要顶层,那这样不能算骗你了.现在很多房子都是最上层不是全面积的,是带露台的户型.
赣州市18926821572: 买二手房要注意哪些潜在问题,小心卖房者的这些套路?
闵信甘乐: 二手房交易十大注意事项:一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同.如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与...
赣州市18926821572: 买二手房被中介骗,请问我应该怎么做? - ?
闵信甘乐: 1、你的律师说银行那边不好取证.这点有点奇怪.你可以给你申请贷款的那家银行的投诉部门投诉,要求他们对你的申请作出书面答复.如果银行不方便做书面答复,你可以对与银行的接触,全部录音. 你一定要得到银行当初同意你贷款的那...
赣州市18926821572: 通过中介买房,如何不被坑?哪些细节需要特别注意 - ?
闵信甘乐: 如何在乱象丛生的房产中介行业选择一条买房“明道”呢?如何能让消费者不再进入误区和麻烦中呢?如何才能不在被坑的情况下买到真正的二手房呢? 一、看房过程中的避险要诀 1、如今在上海,基本都是通过房产中介机构查找房源,由中介...
赣州市18926821572: 买二手房需要小心什么,怕上当受骗 - ?
闵信甘乐: 第一招:核实上家身份是首要 第二招:审核贷款合同要仔细 第三招 首付交到贷款银行 第四招:交易过户办委托公证 第五招: 贷款风险要把握 第六招: 交房时再付尾款 第七招: 收件收据不是产证 二手房所牵涉到的合同条文、法律、及款项都...
赣州市18926821572: 购买二手房如何防止被骗? - ?
闵信甘乐: 房屋是人们生活的必需品,很多人都会想购买一套属于自己的房子.由于房地产行业的利润普遍较高,有些开发商为了赚取高额利润会欺骗购房者.对于购房者来说,在买房时如何防止被骗呢?1、基本的“五证”齐全.一定要审查开发商是否...
赣州市18926821572: 中介到底有多黑 买房找中介还真是坑 - ?
闵信甘乐: 你好,不要因为某个中介公司或者是某个中介公司中的员工做的不好而概括所有的中介公司和员工,这个行为是不可取的,要知道这个世界上每个人的性格都是不一样的,有好人有坏人,中介公司也一样,有做的非常好的公司,也有非常不好的...
赣州市18926821572: 买二手房的坏处都有哪些? - ?
闵信甘乐: 其实二手房的好处还是很多的,包括 1、因为是现房,不存在期房有可能烂尾楼或者延期交房的危险,即买即住,无需等待. 2、房屋结构户型清晰明确,不会象期房一样可能实际交房和当初想象或者图纸看到的不一样. 3、配套都已经运营磨...