上海买二手房的经验和教训？

在上海购买二手房应该注意的问题和细节~

在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
本资料来自：超级经纪人网

购买二手房注意事项
一、产权清晰
产权证上的房主与卖房者是否一致，搞清楚所卖房屋的性质，产权证上所确认的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性
二、产权的完整性
确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押、共有人等
三、房屋质量
观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
四、居住空间
观察房屋的内部结构是否合理，是否适合居住，活动空间大小
五、装修配置
看原房屋装修的水平、程度如何，确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象，电话线、宽带的安装是否完备等
六、、物业管理
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是个人缴纳，观察电梯是否可以正常使用，了解该区的停车场、小区绿化的基本情况
七、房屋历史
通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值，委托中介公司进行价值评估，银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可看成房屋的最低保值价
8、产权的交接
需找担保公司，等待过户完成后再将房款转入卖方账户

扩展资料：
一、申请二手房房贷条件
1、售房人对交易房屋依法具有完全处置的权利，交易房屋具有房屋所有权证
2、所购住房的房龄不能超过29年，售房人交易房屋的产权共有人或其他产权所有权人和共有人，同意其转让
3、售房人、借款人须签订统一的房地产转让合同
4、借款人须是从其所在单位为其建立住房公积金账户缴存到申请借款之日，已连续12个月按规定及时、足额缴存住房公积金
5、借款人须具有完全民事行为能力，有偿还贷款本息的能力
6、具有符合中心要求的贷款担保阶段性保证加抵押、抵押，贷款金额、期限符合中心规定
7、准备申请二手房贷款的职工应提交借款人配偶工资收入及住房公积金缴存证明一式三份和交易前的房屋所有权证的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常、该职工配偶工资收入证明是否真实、规范
二、二手房交易手续费
1、营业税
税率5.65% 卖方缴纳
2、个人所得税
税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳
①家庭唯一住宅
②购买时间超过5年
③如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税
3、印花税
税率1%买卖双方各半（2009年已免征）
4、契税
基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳
5、测绘费
1.36元/平米×实际测绘面积
6、二手房交易手续费总额
住宅6元/平米×实际测绘面积，非住宅10元/平米
7、登记费
80元（工本费）
参考资料来源：百度百科—二手房
参考资料来源：百度百科—二手房交易
参考资料来源：百度百科—二手房买卖流程

（ 1 ）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。
（ 2 ）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（ 3 ）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
（ 4 ）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。（ 5 ）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（ 6 ）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（ 7 ）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（ 8 ）物业费用及公用事业费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（ 9 ）户口问题
有些二手房中会有历史户口问题，可能存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。

对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中约定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。
（ 10 ）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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畅贩同仁： ( 1 )房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险.房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖.所以最好...

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畅贩同仁： 购买二手房时应注意以下问题:1、产权是否可靠:需注意产权证上的名字与房主是否一致,产权的性质和内容,包括面积、地址及标准价房的分配比例.同时,还要验看正本、查询产权证的真实性.此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准...

周口市18936033152： 上海买二手房的有什么问题和注意事项 - ？
畅贩同仁： 1、二手房注意事项包括但不限于了解是否存在权属纠纷,是否被抵押贷款,房屋质量是否存在问题等,房产税的负担问题,产权过户等问题,2、如有需要,可以直接来电或者来所咨询.

周口市18936033152： 在上海买二手房需要注意什么？
畅贩同仁： 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件. (2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,...

周口市18936033152： 在上海买房注意什么事? - ？
畅贩同仁： 在上海买房注意什么事? 1、 整体经济以及收入水准来看,上海都占有非常大的优势价值,经济优势当然也就以为着房价会比其他地区高很的,就目前上海楼市现状来看,楼市虽然处于低谷时期,但是房价却没有下降的趋势,因此人们在购房时一定要根据自身现状,不要跟风,特别是在上海这个快节奏的城市,人们都喜欢快节奏的生活方式,但是购房却要慢行. 2、 特别值得注意的是二手房购买上,由于房价的上涨很快,近期,在上海二手房的热度已经远远超出了新房,因此,上海的二手房市场也就成为开发商以及购房者所追捧的对象,购买二手房一定要先认准了各种手续,而且,跟着潮流走收益的永远是开发商,过于追捧一定会把房价提高上去.这也是上海目前二手房价火爆的根本原因.

周口市18936033152： 在上海想购买一套2手房 需要注意哪些事项 求各位大哥大姐帮帮忙？
畅贩同仁： 一、买房前,首先要详细了解二手房的情况,弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的,即使房子再好也不能买.二、注意产权证上的房产部门是不是真实的,看清房屋是公房还是私有房.因为...

周口市18936033152： 二手房买卖需要注意什么事项? - ？
畅贩同仁： 在购买二手房时 一、一定要核实产权是否完整、可靠.有没有抵押、共有人等,注意产权证上的房生是否与卖房人是同一个人,以确认产公的完整性;搞清楚是成本价房还是经济适用房;一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的...

周口市18936033152： 购买二手房怎样防止被中介忽悠 - ？
畅贩同仁： 一、看房过程中的避险要诀1、如今在上海,基本都是通过房产中介机构查找房源,由中介人员带着看房.如果看中了某套房屋本身,还需要再进一步了解房屋周边,其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等;另外,还要注重邻里...

周口市18936033152： 上海买房有什么必须知道的经验吗? - ？
畅贩同仁： 买房要知道哪些经验?1、确认产权的可靠度;注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性.2、考察原单位是否允许转卖;确...

周口市18936033152： 上海市买房要注意什么? - ？
畅贩同仁： 希望能帮到你一、买房目标的确定理性和有规划的消费——购房的前提.根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘.不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的...