商品房预售资金既要监管更要优化

政治局会议：细化房地产因城施策 首提优化商品房预售资金监管~

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
多位受访专家向21世纪经济报道记者表示，本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。
具体来看，“房住不炒”总基调不变，因城施策是主线，在此基础上，各地政策优化空间已开启。与此同时，优化商品房预售资金监管首次在政治局会议被提及，需求端与供给端政策形成合力，有助于市场企稳恢复，促进房地产市场平稳健康发展。
需求端两个支持
因城施策一直是房地产调控政策的重要组成部分，体现了监管层寻求平衡的精准性。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，因城施策和“房住不炒”一起构成了楼市调控政策与长效机制的基石，对于地域差异极强的房地产市场来说，因城施策可以提升房地产调控政策的有效性。
在本次政治局会议的表述上，因城施策有了更具体的指向，即“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。
“从当地实际出发，意味着地方上调整政策的权限增加。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也持相同观点，她认为，各地优化调控政策的空间已开启。
实际上，今年以来，从中央到地方的各项稳楼市措施持续优化。根据中指研究院监测，截至4月29日，全国年内已有近100城出台房地产政策百余条。
调整内容主要涉及增加公积金贷款额度、降低首付比例、调低房贷利率、发放购房补贴、为房企提供资金支持等方面。近期，以限购、限售为代表的“五限”政策，也出现了一定的调整。
房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，这是我国目前最严格的限制性购房政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。分析人士认为，“五限”政策的调整，体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。
4月以来，优化调控密度更大、力度更强、高能级城市开始出现，其中包括南京、苏州等强二线城市也加入调整行列。
中原地产首席分析师张大伟认为：“如果说之前地方还有所保留的话，那么在本次会议后，有更多的城市会优化楼市政策，力度也会更大。”
“预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善住房需求得到释放。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者。
李宇嘉同样表示，政策优化扩大到热点城市，未来或将是限制性政策的松绑，但监管层继续强调“房住不炒”，也意味着政策调整要符合实际，也要有底线。
值得注意的是，本次会议也强调了对需求端的另一种支持，表述从“更好满足购房者的合理住房需求”完善为“支持刚性和改善性住房需求”。
去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进入2022年，支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。其中，除刚性需求外，改善性需求也迎来利好。近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。
“一季度以来，定向支持改善性需求的政策较少，政治局表态支持刚性和改善性住房需求，也说明了二季度政策支持或向改善性需求倾斜。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例说明，如缩短增值税的年限，放松限售，加强二手房市场的流动性等，她认为，房地产市场的好转需要改善性需求的撬动，政策支持改善性需求值得肯定。
优化商品房预售资金监管
会议对商品房预售资金监管的表态被认为是顶层定调的亮点，“充分说明预售资金监管的工作也受到重视”。
今年2月，住建部已出台《商品房预售资金监督管理办法》并下发各地，从总体原则的角度规范了预售资金监管政策，而具体细则和执行情况仍是各地因城施策进行落实。
预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。
张大伟指出，各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金。他举例说明：“一个20万平方米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10亿元，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策。”
只是在行业下行阶段，业内分析人士认为，应在保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。
根据中指研究院监测，自2022年以来，佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金沉淀压力。
陈文静认为，短期来看，“保交楼”仍是政策底线，但本次会议强调了“优化商品房预售资金监管”的政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。
张大伟也表示，本次中央明确了预售资金监管政策优化，预计将有更多城市释放宽松政策，对于大部分企业来说都是利好。“对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。”他分析道。
展望后市，许小乐认为，购房需求将逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。与此同时，销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展也有助于稳定宏观经济大盘，助力实现全年经济社会发展预期目标。

商品房预售资金管理办法如下：1、严禁在监管账户外收取购房款，房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款全部存入商品房预售资金专用存款账户，不得存入其他账户，严禁在网签系统外售房和收取资金，发生以上行为的，由住建部门暂停销售、责令整改；2、严禁提前、超额支付监管资金，开发企业、施工单位要严格按照施工合同约定申报支付工程款，监理单位要严格审核签证，监管银行要根据监管项目工程形象进度表、各阶段资金使用计划等，严格审核房地产开发企业资金使用申请；3、强化各方监管责任，各区县建设局要加强对开发企业、施工单位、监理单位行业管理，督促开发企业按规定使用商品房预售资金。法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
不难看出，这次会议对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。目的就是一个——促进房地产市场平稳健康发展。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场就不会出现大的问题。
倒是“优化商品房预售资金监管”要求，对各级来说，是需要认真研究和思考的问题，既要把资金监管好，不要再出现开发企业跑路等问题，也要监管有序、监管合理、监管科学，不影响开发企业正常的资金使用。
商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下，商品房预售制应运而生，成为了开发企业启动市场最重要的资金来源，并一直延续到现在。
但是，随着房地产市场的不断发展，进入房地产市场的投资主体越来越多，鱼目混珠、参差不齐等问题也越来越多，一些本就没有能力和实力的企业与个人，也通过不同渠道、不同手段进入到房地产市场，紧盯商品房预售资金这块大肥肉。起初，在市场火爆、融资十分方便时，都能勉强应对，调控力度一加大，融资闸门被锁，那些原本就是依靠负债入行的企业风险顿现，在用完了商品房预售资金后，资金链断裂，从而出现了烂尾跑路现象，而缴了房款的居民，则面临拿不到房的风险，从而引发了许多矛盾和问题。
也正是在这样的大背景下，有关取消商品房预售制的呼声也就越来越高。只是，在房地产市场最火爆、融资最便捷的时候不取消商品房预售制，到市场趋于平淡、甚至低迷后取消商品房预售制，显然是不合适的，条件也是不具备的。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管，让开发企业不要再出现依赖商品房预售资金“过日子”的现象，而必须在其他方面资金都比较充分的情况下，再拿地建房，商品房预售资金只能锦上添花，不能雪中送炭。否则，风险就难以避免。
此次会议要求“优化商品房预售资金监管”，主要是基于一些地方在商品房预售资金监管方面，要么放手不管，要么出手管死的“两极化”现象而提出的，是为了更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道，商品房预售资金是一笔数额非常巨大的资金，且都与广大居民的利益密切相关，不很好地发挥其作用，对于高效利用社会资源是不利的，也是会影响房地产市场的健康稳定发展的。会议强调“优化”二字，说明地方在商品房预售资金监管方面是存在需要改进的地方的，是有提升的空间的，也是需要对监管的方法与手段进行调整完善的。
就目前而言，最需要优化的还是如何更好地发挥商品房预售资金的作用。目前的开发企业，普遍资金紧张，货币政策又不能轻易给开发企业放水，否则会带来更为严重的问题。因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。客观地讲，有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，甚至有点僵化了，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。
因此，对商品房预售资金的监管，需要优化，要突出“优”字，建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法，既不要再出现放任不管问题，也不要将这块资金管死。要依据企业实际和风险防范需要，合理调度与使用好这块资金。其中，监管机构要配备政治素质和业务素质都比较高的人员管理这块资金，而不能将其作为一个安排关系户的新的平台，否则会留下很大的风险隐患，会成为新的漏洞。

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