如何强化房地产业税收管理

如何加强房地产行业，建筑业税收管理~

（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。
（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。
（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。
（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。
其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。
（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。
（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账”。

　　目前房地产行业以它独有的特性呈现出迅猛发展的趋势，它具有广泛的产业关联性，能带动多个产业部门的发展，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。　　税收征管工作中存在的问题
　　企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重。有些财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目，随意结转成本费用；有的企业一味地追求利益最大化，有意虚列成本费用，不记或少记收入，隐瞒利润逃避税收。
　　税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。由于房地产开发项目周期长、企业流动性较大，工程结算复杂，涉及税种相对较多，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。再加上税务部门对房地产企业开发项目资料掌握不全面，
税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞，一些企业千方百计钻空子偷逃税款。
　　税收违法打击不够，
稽查工作力度不到位。由于税务部门一般只注重当期征收，不注重回头检查和对重点税源的稽查工作，加之部分稽查人员业务水平较差，稽查存在一定难度。稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。另外对偷逃税的处罚不严，
税务部门往往以补代罚、以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。
　　解决上述问题应采取的对策
　　强化税收政策宣传。要采取多种形式加大房地产行业税收相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业良好的税收征收环境。
　　健全对房地产开发项目的监控管理体系。税务机关要全面掌握房地产开发企业的涉税资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现处理新情况、新问题。并实地观察了解企业的建设项目相关情况，掌握与企业财务信息有关的资料。再通过与房地产企业开发有关联的房产、土地等部门间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享，用税务监制发票来控制各种产权证件的办理，控制企业各个纳税环节，实施房地产税收一体化管理。
　　坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平有着密不可分的关系。要加强税务人员的培训，让税收征管人员了解整个房地产开发交易的全过程，掌握房地产行业的会计核算方法，适应复杂的房地产税收征管工作。
　　加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责。并加大对税源大户的检查力度，运用行之有效的稽查手段，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质的轻重依法处理，严厉打击税收违法行为。

　　（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。
　　（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。
　　（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。
　　（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。
　　（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。
　　其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。
　　（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。
　　（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账”。
　　（八）切实提高干部队伍素质。房地产税收是税收征管的一个难点，也是社会关注的一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。首先，加大培训力度，要创新培训学习手段和方式，有针对性的开展好房地产业税收政策、相关财务核算知识、高级计算机知识的专项培训，切实提高房地产税收管理队伍的业务素质和管理水平。其次，减少税收管理员的事务性工作，使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中，提高工作质量。再次，加强信息化配备，给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高征管工作效率。最后，由于房地产业税收征管环境极为复杂，要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法，自觉抵制外来诱惑，确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。
　　（九）加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度，以便及时了解掌握管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据《税收管理员制度》和房地产税收管理员的日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进行绩效考核，并做到奖优罚劣，解决能力强弱一个样，素质高低一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监督部门按照《税收执法责任制》的要求，对税收管理员的执法行为进行过程监督，同时充分发挥纪检监察部门的作用，对执法不严的实行执法过错责任追究，并按有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会，走访企业、发放测评表等形式，加大对税收管理人员的外部评议评价。

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