征收/拆迁始末：以上海为例解读征收条例

最新《国有土地上房屋征收与拆迁条例》解读~

拆迁的主体不同，责任主体更加明晰

新拆迁条例用拆迁决定替代了老的拆迁许可证，拆迁人的定义也是不同的，过去拆迁人是指的取得拆迁许可证的单位，就是政府躲在幕后，由拆迁人向政府申请拆迁许可，获批后由拆迁人实施拆迁。而成为拆迁主体的就是拆迁人。新的条例规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
政府强制拆除
原来的拆迁条例拆迁人和被拆迁人达不成拆迁协议的情况下，拆迁人经过行政裁决，可以申请政府或者人民法院强制拆除，实践中多数是政府强拆。新的条例，政府不能参与强拆，只能申请人民法院强制拆除。政府强迁会直接站到百姓的对立面上，激化矛盾。政府不能既做运动员又做裁判员
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。是不是意味着申请行政复议或者提起行政诉讼就可以阻止强制执行，过去的条例规定一般是诉讼或者裁决并不影响强制执行。
公益事业的扩大解释
1、公共利益与商业利益彻底分开。
以前从来没有加以区分过，现在新条例明确了六项公共利益。但是遗憾的是这次新条例的公共利益的范围过于宽大，尤其是将危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建列入公共利益的范围，实践中多数国有土地上房屋拆迁是已旧城改造的名义进行，这一点相对于征求意见稿一来讲是一大退步，公共利益的口子过大，对于旧城改造加大了政府的决策力度，可能也是考虑了现有国情的一种妥协。
评估机构的选定
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这是新条例的一个亮点，评估机构是由被征收人选定的，不管是采取什么方式，但前提都是一个就是被征收人选定，而且在最后法律责任一章里面，规定了评估机构做虚假或者重大差错的评估报告应当承担相应的责任，过去评估机构的选定方式最终往往会把决定权落到拆迁人手中，评估的公正性就有很大的问题了。通篇来看，加大了评估机构承担的责任，对征收人来说是一利好。
集体土地的问题
过去区分城市规划区，那在城市规划区内的集体土地的问题怎么处理，这是比较突出的一个问题，城市的近郊都面临着征收，拆迁。过去山东省城市房屋拆迁管理条例第57条的规定使集体土地的问题有法可依，现在新条例关于这个问题没有涉及，那将来集体土地的拆迁会面临更为混乱的局面
（以上回答发布于2013-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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对于集体土地上房屋征收和拆迁，国家目前只有国有土地上的征收办法，而集体土地上目前还没有统一的规定，上海市在拆迁规范为征收之后，相应也出台了集体土地上征收办法，因而以上海为例进行解答。

首先，拆迁时会对被拆迁户进行补偿，签订拆迁补偿协议。以上海为例，《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十一条规定：“征地房屋补偿方案经区（县）人民政府批准后，区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议。房屋补偿安置协议应当载明补偿方式、补偿金额、安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。”

其次，在对被拆迁人进行补偿的时候，有产权置换、货币补偿以及两者结合的补偿方式。
《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第九条规定：“房屋补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金应当在征地房屋补偿方案公告前足额到位，并做到专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并做到产权清晰、无权利负担。”

再次，在对被拆迁人进行补偿之前，会对被拆迁人的房屋价值进行评估，根据评估进行补偿。第二十三条《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》征地房屋补偿中涉及需要评估的，估价机构由被征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人在有相应资质的估价机构中协商选定；协商不成的，由镇（乡）人民政府或者街道办事处组织宅基地使用人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。

最后，若被拆迁人选择产权置换的方式进行补偿，则根据被拆迁人房屋和置换房屋的价值大小，多退少补，如果房屋价值不足，则需要补足所置换房屋的价值和款项，也就是你所说的扣自家房钱把。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台已久，被征收人换了一拨又一波，然而总是有新的当事人咨询我们关于征收补偿的具体问题，上海71号令相对完善，特在此以上海为例做简要梳理，以帮助需要维权的“拆迁户”。

随着人类文明产生，迈入农业社会之后，农业和手工业逐步分离，城市也渐渐形成，城市是生产力发展和社会经济繁荣的结果。从最初的弹丸之地到今天的世界都市，城市得到了长足的发展，成为一定区域范围内政治、经济、文化、宗教、人口的集聚之地和中心所在，是文明进步、经济发展、社会演化的主要空间载体。
正是由于城市的特殊地位，使得城市问题成为一直以来难以忽略的问题，随着城市化进程的加快，诸如人口与土地、商业与农业、城市定位与发展等问题也越来越突出，甚至能够制约地区的发展。
城市扩张的加剧，使得房地产行业迅猛发展，成为带动经济增长的重要支柱，资本的扩张、经济的发展往往伴随这罪恶和血泪，房地产行业的发展也不例外，而不很健全的法制也成为孕育罪恶的土壤，侵蚀着整个国家的根基，损害这人民的权益，当然，也有很多腐官恶贾因此大发横财，为百姓所唾弃，也正是这个过程中人民百姓利益受损而贪官污商损人利己的两极化发展，让我们不得不重视产生在土地和房产上的利益纠纷，而作为弱势的普通民众，其利益维护之路也充满荆棘、重重险阻。
城市以拆迁、征收等不同形式进行扩张，这种扩张带给每个家庭、个人或者是私有经营单位的是伤害和损失，其中某些损失甚至是无法以货币形式估量的，单个的个体并不能阻挡城市的扩张，那些损失也不得不承受，作为一个尽职尽责的政府或组织而言，必然会弥补其给他人带来的损失和伤害，但现实生活中往往并非如此，我们经常需要面对受损的权益无法维护的状况，甚至个体维权反倒起到了相反的作用，各种难以把握的状况致使不同的个体为了维权走上了不同的道路，最终结果也大相径庭。作为律师，我们衷心的希望每一个个体的权益都得到维护、正义得到伸张，但因为各种现实状况，我们同时也希望每个个体维权的方法和途径也能够合理合法。因而将从不同方面来讨论如何在城市扩张中维护自身权益——国有土地上房屋征收过程中，我们将会获得多少补偿？
2011年1月21日国务院发布中华人民共和国国务院令第590号，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日其施行。我国城市的扩张、房地产的发展从拆迁时代进入了征收时代，也从强拆暴拆时代进入了依法征收时代，尽管此后我们仍需要面对强拆暴拆等不法行为，然而新的条例的公布其宣示意义远大于实际作用，不仅伴随着法制的健全，更意谓着我们将从法制社会逐渐向法治社会转变进入了新的阶段，年度立法数量的增加、立法领域的扩展等不同的法律现象，其意义和作用虽然在短期内并不会很快体现，然而其对于每一个公民而言都是巨大的福利。这也意味着法律不再仅仅是法律人的战斗的武器，也让法律成为每个公民维权的工具逐渐落到实处。《条例》也是如此，它虽然会因为征收使很多个体面临巨大的变迁，但同时也保证了每个个体都能得到对应的补偿，以保障被征收房屋所有权人的权益。
通常而言，征收是政府公共部门为了政治、经济、文化等社会发展的需要，以征收的形式取得单位或者个人的房屋和土地，用于新的市政建设和开发，同时对被征收人予以合理补偿的、服务公众的政府行为。房屋的征收与补偿原本是为政为民、造福社会的好事，但却在具体工作一层一层落实的时候逐渐演变成为公众所诟病的坏事，事情何以发展至此？俗话说，千里之堤毁于蚁穴，征收是一个既严谨又漫长的过程，任何一个环节出现问题，都会损害公民的权益，都会影响一平方米被征收人将会获得多少赔偿，为了便宜讨论，使讨论有针对性，因此将以上海市房屋征收与补偿为例，进行分析，使每一个公众都能够在法律的庇护下维护自己的权益、保障财产的安全。

谁征收？谁补偿？
——征收的概况和始末
在政府产生之初，人们对于政府能够做什么和不能做什么有过很长时间的争议，即使到了当下，这个没有一个统一的结论，我们只能说在意识形态和政治制度不同的国家，我们会看到有各自特点的政府组建形式和职能。在社会契约论以及各国政府的实践中，我们都能够清楚的感受到明确政府权力界限对公权力的约束和私权利的保障的重要意义。权力界限的划分给予政府部门正当性的名义，获得做出政府行为的资格，并将其作为的范围加以明确，因而我们在面对国有土地上的房屋征收时，面对征收部门，我们首先要考虑的是这些人是否具有资格。尽管在资格问题上出现漏洞和错误的可能性很小，但鉴于其对于理解和把握征收行为的重要性，因而需要简单说明。
在现实生活中，个体在与政府打交道的过程中，有时会产生优势交往，当事人把所有的怨气都撒在工作人员身上，工作人员也常常是任打任挨，毕竟有三大纪律、八项规定在那里，一般都是工作人员吃委屈，曾有记者采访一报警市民：你是怎么知道对方不是真的警察的？回答说：我打他他还手了。另有闯红灯市民下跪求饶，交警跟着下跪求守法。任打任挨由此可见一斑，另一方面也有弱势的时候，临时工城管、临时工协警参与执法等情况屡见不鲜，人们已经见怪不怪了。
在此必然会有人提及暴力拆迁、强拆偷拆也属于后者，然而事实不全然如此，有时候甚至和政府没什么关系，那么问题就来了——为什么政府行为最终会和政府没关系？面对这个问题，我们就需要明确哪些主体会参与到征收和补偿的过程中来，这些政府部门自身都有哪些职能，他们在征收与补偿中又需要开展哪些具体的工作，工作进度安排是如何确定的等等这些问题，需要以法律为依据来逐一明确。
就上海市而言，征收与补偿的管理部门包括市房屋行政管理部门、市和区县发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等行政部门、被征收房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府，尽管职能和分工不同，但都是保障征收和补偿工作顺利进行的重要环节。区县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，至于具体工作的落实则是由区县房屋行政管理部门开展，与此同时也赋予了其可以将具体工作委托给房屋征收事务所，房管局出于各种考虑，都会将具体事务委托给房屋征收事务所，征收部门对事务所委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担责任。虽然在房屋征收与补偿的完整过程中会涉及到很多不同职能的部门，但作为被征收人而言，相关性最强的是房管局，接触最多的是征收事务所。
就征收进度而言，首先是规划阶段，建设项目在符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的前提下，才能保证进入征收阶段，根据不同的建设需要，征收工作所涉及的部门也不同，经过的程序也不同，如科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的建设项目征地范围的确定，需要以建设用地规划许可证为依据；而因旧城改造进行征收的项目，范围的确认需要由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门及区县人民政府确认。
其次，意见征询阶段；为旧城改造确定征收范围后，就进入了意见征询阶段，上海市需要百分之九十以上的被征收人、公租房承租人同意，才能进行旧城改建，因为各地的自身状况不同，需同意人数的百分比会有一些变化，一般不会低于百分之八十五，因为问题还没有开始出现，征询阶段通常都会进行的比较顺畅。然后，进入调查登记阶段，房屋征收部门会对征收地块内的登记房屋的基本信息进行调查并登记，包括权属、区位、用途、建筑面积等情况，调查结果会在征收地块进行公示，供被征收人和公房承租人浏览、查阅；在此同时，区县政府也会组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，如果被认定为合法建筑和超过批准期限的临时建筑，房屋征收部门会予以补偿，反之则不能获得补偿。
再次，就进入确定征收补偿阶段，在调查登记过后，征收部门会根据本地区的情况拟定征收补偿方案，报区县人民政府，由其组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在征收地块予以公布，征求被征收人、公房承租人意见，属于旧城改建征收房屋的，还应当组织相关人员和代表参加的听证会。而这个过程在实际中通常不会引起人们的重视，这里面既有政府公布不当的因素，也有被拆迁人和公房承租人自身漠视的因素、甚至意识不到自己享有的权利，加之公众对于征收补偿方案所包含内容认知的缺乏，很难参与到方案的修改程序中去，加速了正式方案的公布，可以说在某种程度上加快了征收的进度而不自知。其后会进行社会稳定风险评估，做出征收决定并公告，从而进入与被征收人和公房承租人最相关的补偿阶段！

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莱阳市18277399240： 2003年上海拆迁？
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莱阳市18277399240： 上海农村宅基地房屋拆迁 - ？
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莱阳市18277399240： 上海拆迁问题 - ？
典实复方： 这样的情况呀 那我告诉你 拆迁有2种 1 是市政建设 这种因为要建设基础设施 所以要赶工期 一般 拆的很快 也不会有什么大问题2 是 把地的使用权卖给开发商 至于造什么 都已经规划好了 但是开发商由于资金的问题 拆迁会很慢 我家拆迁 从贴布告 到走人 花了 7年不到 这个时间说不准的

莱阳市18277399240： 近年来征收拆迁模式的演变如何? ？
典实复方： 不知道大家有没有感受到,现在征收拆迁的方式已经产生了很大的变化.以前是必须按照《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令,或是2011年之前...

莱阳市18277399240： 上海有哪些地方正在拆迁 - ？
典实复方： 城隍庙地块(侯家路、沉香阁路、方浜东路)正在动迁

莱阳市18277399240： 香港三中三公式规律算法 ？
典实复方： 香港三中三有公式规律,规律如下:两个奇数就会有一个偶数,所以前99个数中有66个奇数33个偶数,第100个数是奇数,综上所述,一共有67个奇数,33个偶数.公式主要分为两大类计算:1、大小序D:公式前面有注明字内母D的为大小序.算法是从小到大.(大小序第一个拼音字母)或直接写明大小序落球序.2、落球序L:公式前面有注明字母L的为落球序算法(落球序第一个拼音字母)或直接写明落球序.公式里提到的〈平几肖〉.那就是第几平码所对应的生肖的最小岁数.例:38所对应的生肖最小岁数是02,就要用02来计算.

莱阳市18277399240： 财政部称要做好房地产税试点准备工作,你准备好了吗? ？
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