一个面积18.81平米的地下车库的车位要价10万，大家觉得是否划算呢？

我花10万买了地下车库.过一年车库车位不好买.就降到了6万.这种情况如何结绝.~

你是觉得你亏了吧？可以和开发商协商解决

作者：朱海峰
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来源：知乎
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其实问题首先不是为什么要买车位，而是为什么你没有觉得车位是一个值得买、必须买、赶紧要买的商品。


大多数人仅仅是将车位看做地上一个框框而已，认为这货不过是把不能住人的阴暗地下室的毛坯之地划作停车之用，一个框框不过2.5~3.0米宽5米~6米长，区区弹丸之地，凭什么要卖几十万？

那我们就来看看，这个框框到底值不值钱，分供和需两头说。

首先，由于地面车位、机械立体车位、人防车位等是无法获得产权的，只能“长租”，谈不上“买”，而“长租”的政策和实操存在模糊且各地不一，故不在此讨论，以下仅讨论我们可以买到的地下自走式停车位。

下图是某知名房企的地下车库面积指标表：

（哇，30几平米？够停坦克了喂……）

其实，地下车位平均面积是包含了车位那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房（人防设施、消防泵房……）等等的占地面积，还有柱间、墙角等无法利用的“边角料”，平均到每辆车停车面积一般是30~35平米。

直观上就是这样的感觉：


（好空旷是不是？）

知名房企由于产品标准化程度高，设计优化做得好等原因，平均停车面积控制的较好，可以做到32平米左右，而市面上普通的房地产企业，特别是中小房企，一般只能做到35平米左右。（我们按表中第一种计算口径来算，成本计算对象也同口径）。

地下室的狭义建安成本是比地上建筑部分要贵的，简单来说，要开挖土方，要做支护工程，要排水，然后单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。一个典型的18层公寓，地上钢筋含量可能40kg/m2左右，它的地下室钢筋含量往往要超过110kg/m2。按照我所在的一普通省会城市，2014年的人材机价格行情估算，普通地下室的狭义建安成本约为2500元/m2，直接乘以车位平均面积35m2的话，就是约8.75万元/车位。

不过，这仅仅是普通地下室。要知道还有个集历史原因、军事原因和政治原因的奇葩神秘机关叫做“人防办”，它在各地的要求有所不同，但主要原则就是，凡是盖房子的，都得盖点防空地下室。区别仅仅是盖多大、盖多耐操的地下室。如果你死活不盖，那么他们会说请你交钱他们另想办法来盖，并称这笔钱为“人防易地建设费”（通常不菲）。



各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异，无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例。落到实处就是你原本1万m2的地下室其中可能有3000m2要按它的人防标准来盖。

而人防标准，则有严格的等级划分，等级不同会影响到配置上升的幅度，我们这儿一般是5级人防。

不管盖多大、盖多高等级，落实到实际工程上，无非就是增加结构配置（增加配筋什么的）和人防设施设备（大钢门、战时通风系统什么的……），说到底就是增加成本，而这部分成本房企们是不会自掏的，嗯，都摊到了您的房价和车位价格里面了。

由于规定和标准不一，我这儿就笼统的给个估算值，大约增加地下室单方成本200元/m2。

（别问凭啥摊给您，万一哪天有飞机来您城市扔炸弹了，享用这个设施的还不是您么……如果那时候它还能用的话……）

人防看似费钱，但真正坑爹的是，地下室中按人防标准盖的那片地儿，产权是人防部门的，没错儿，开发商掏钱盖，盖出来归他们。人防区划出来的车位是只能出租（常常是长租），无法销售产权的。那怎么办？没错，你想对了，它的成本又要由您来分摊……一部分……至于分摊多少，不好计算，看人防占比，以及地段价格水平，销售、长租方案等。


这么一玩下来，地下室的成本已经很高了，平均每个车位已经10万多了，不过还没完，还有消防设施（就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个，还有联动报警系统之类的）、通风设备（方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个）、防霉防水、排污、照明、环氧地坪（耐磨地坪）等等费用要花，这么些费用给您打包一算，又要200多元/m2。

然后……要想在天朝盖东西，各种收费都得交，这东西各地标准不一，但项目都不少，其中的一项就是“市政公用基础设施配套费：150元/m2（我们这儿地上地下面积都得交）”，小项就不一一罗列，反正只要发生了，开发商都会将其分摊至可以销售的每一平米，然后出售给您。

把以上东西粗略一加，一个车位已经近12万了，这些还都是直接成本。开发商要做项目，还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本，这些没错，最终也都要分摊进入每一平米可出售的面积当中，包括您的车位。

我说，这么一个车位，怎么着也得卖你15万+吧？

你睁着水汪汪的眼睛说，那以前不是3~5万一个车位也卖过吗？

是的！没错，以前就是亏本卖的。而且以前根本不是开发商要做地下车位的，而是政府逼着的。因为拍得的每一块地，都有一系列规划指标，其中就有个叫做“车位配比”的东西。



以前有无数大小开发商通过各种违规手段去躲避和减少地下车库的建设，常见如：报建时说我要建双层机械车库，所以地下室面积是这么大就够了，之后通过一些办法，机械车位也不建了，就这么大的地下室，画出来多少个车位是多少个车位。以此来削减车位数量。原因无他，因为那时候车位是个负担，是亏本的，是要靠卖上面的房子背回来的，所以能少建一个是一个。

所以，车位过去一直是亏本销售，也就导致了大家觉得这玩意不值钱的印象。


而那个时候，谁也没想到汽车保有量会暴增到这么多，连政府也没有想到，所以5年前的规划车位配比常常是1:0.4，建好之后还基本是堆杂物。而现在新建小区基本上都是1:1以上了，且销售迅速。

现在，因为大家都有车了，车位反而供不应求了，开发商自然不会再亏本销售，起码，会让车位的售价与其成本相匹配。以我所在城市为例，一个车位卖15万左右，是良心价，可放心买之。

供这一端的成本说完了，来说需求端。我不知道其他城市怎么样，反正我这，在政府拼命新增停车位数量，将各大小街巷路边画满停车位后，仍有70余万的停车缺口。而每年的新车上牌数量则在20万以上，停车缺口仍有扩大的趋势。



与房价相对照，我这儿传统意义上的主城区，基本22000元/m2起，对应的车位已经难觅低于20万的了，而且还常常有价无市。

所以，需求这方面，其实是无需多证明的。只需简单搜索一下你所在城市每年的新车上牌数量，就能感受到车位紧张的趋势了。

我可以进一步说，车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的，甚至可以说对于有车的人而言，车位比住房还刚需。因为人可以拥有两套房子，也可以拥有一套房子，可以住180m2房子，也可以住80m2的房子，但是车只能是一个萝卜一个坑，除非常年躲猫猫违停。

只要您的城市有一辆新车上牌，就产生了一个车位需求，而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度，即便将来低于车位新建速度，后者也需要很久才能填补现有的缺口。而现在您知道了，一个地下自走式产权车位的成本基本上相当于一辆A级车，这一点也决定了它不可能那么容易的得到。

而且比起无产权的机械立体车位、人防车位、地面车位、路边车位等等，地下自走式产权车位每一个都是真金白银，不可能一夜之间变出大量出来，况且归属明确、转手方便，真的是城市中珍贵的稀缺资源。

至于跟您说买车位不如租车位的人，我只想说，十年前他也是这么说租房的，现在……他哭了。

放心地去买车位吧。


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回答一下关于“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”的疑问。

1、车库是花真金白银建设的，它的成本是客观存在的；车库内几乎一切可见之物，都是为车库投入的；

2、过去几乎所有的房企都是将车库成本分摊至商品房成本中的，但这与您的关系并不大；

3、售楼处销售员跟您算的账，例如：“买X送Y”，跟成本分摊方式是毫无关系的。成本分摊方式是房企内部成本管理部门（部分公司是财务部做这事）在成本归口上的处理方式，将车库成本分摊到上部商品房中，或者不分摊到商品房中，或者按一定的比例分摊，仅仅是一个项目中各分子产品的账面利润率会发生此消彼长的变化，跟购房者的关系并不大。一个项目的总成本是固定的，即使成本管理部将车库成本100%分摊至上部商品房，购房者依然不可能免费获得车库；反之将车库成本完全独立在商品房之外，购房者也不会因此享受到更低的房价。商品房的售价是根据供需关系、周边行情、地段区位等一系列因素确定的，但跟成本的内部分摊方式无关。

4、所谓“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”，其实这个无本万利根本不是凭空多出来的，只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。将车库成本分摊至商品房成本，相当于降低了商品房的利润。

5、“车库成本已经包含在商品房房价里面了，车库都应该是免费的”，这是购房者视角的看法，以为只要购房价格大于等于各项成本之和就行了。其实购房者只想到车库成本算进去了，却没想到利润指标没进去。背上了车库成本的房价，利润率就低了，房企必须要用卖那些“零成本车位”的利润来拉平。

6、过去将车库成本分摊进商品房成本，是因为车库是个不能盈利的孩子，是个亏本的累赘，跟小区中间的健身设施一样，光花钱不能赚利润回来，所以干脆将其当做商品房成本的一部分来对待。

7、现在已经有越来越多的房企将车库成本独立计算，或者按一定比例独立出来计算了。因为车位在很多发达城市是盈利产品，它有它自己的成本、售价和利润。

不合算，因为地不是你的，你只有使用权，一个车位的设施再完再高档也不会超过500块钱，又说回来，车多，车位少，依市场而定啦，你车子是车位的几倍呢，不翻倍就算了，呵呵

这个要看当地的消费水平了，我们烟台这里10W 的车库一点都不贵。如果带产权，楼主可以考虑，毕竟以后车库只会涨不会跌，有车的越来越多，停车早晚是个问题

是否划算不能按照价格算的，如果这个车库的位置在大城市的闹市区，很繁华的地方，那就很便宜了，所以得看如果出租或者其它周边的车位车库的价格才能了解是贵还是便宜。

太贵了

不一定，要看车库的位置

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含山县18353876764： 一个18平方米车库过户需要多少钱 - ？
姚伏右旋： 一般粗略估计,综合税率应在15%左右.算法是: 卖方税:1、个人所得税:(评估价-原价)*20%. 2、营业税:(评估价-原价)*5.5%. 3、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%.(注:此点税率为四级累进,按差价越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%) 买方税:1、契税:评估价*3%. 双方税:各一仟左右. 以上算法均需提供原价的购房发 票,或在房管局调档调出原购房发 票复印件.

含山县18353876764： 一个18平米的车库怎样装修才能很好的利用? - ？
姚伏右旋： 看到汽修的升降机没?做个那个东西,把车库里面的东西修改一下,这样上下都能放东西或者车,嫌费用稍高的话按照这个思路做下去,改换下材料什么的,但一定要保证安全.两层应该最好利用车库了.

含山县18353876764： 地下停车场不属业主那公共摊面积算多少? - ？
姚伏右旋： 针对车位公摊面积的大小,目前我国尚无相关法律规定.通常一个车位的实际面积只有十二三平米,但是合同中标明的面积都为30至35平米.这是因为开发商把地下车库的通道、拐角等面积公摊计入其内,如果双车道可能会大些.根据建设部《...

含山县18353876764： 地下车库总面积(算上公摊面积)比该车库楼上商品房(算上公摊面积)总面积多出十几个平方 - ？
姚伏右旋： 我明白你的意思 就是说,同样的套内面积,比如你说的,车库也是7.2,住宅也是7.2,但是车库的面积分摊后为12.3,而住宅的可能是8.5,对不? 也就是说,车库的分摊系数远远大于住宅. 原因是这样的:地上的楼梯间、电梯间、过道、电梯...

含山县18353876764： 地一下车库如何用面积来计算出能有多少个车位的?注意事项有哪些呢 - ？
姚伏右旋： 假如地下车位(库)建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人.开发商出售这种车位(库)好像天经地义,其实不然.《北京市城市房屋管理办法》第13条规定:“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让.”也就是说,在房屋买卖合同中,开发商应该申明该小区里的地下车位(库)的产权属于单独转让,不随房子一起卖.假如没有类似的文字说明,地下车位(库)也应当归业主按份共有,其收益也应归业主.

含山县18353876764： 地下车库怎么用面积来算能坐多少个车位? - ？
姚伏右旋： 按40-45平米一个计算机动车停车位!

含山县18353876764： 一般1个地下车库面积是多大? - ？
姚伏右旋： 你问的是单个的还是整个的?单个的车位建筑面积(房产证上的面积)30-40平米不等 整个的就不好说了,多大都有可能.有地下2层的,还有地下5层的呢.

含山县18353876764： 车库面积怎么计算? - ？
姚伏右旋： 公摊面积的计算: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 你说的18应该是套内建筑面积,26为建筑面积.公摊面积是每户都算得,公摊顾名思义就是大家都用的面积,就车库而言,如果大家的车库在一起那公摊面积是一样的(前提是车库的套内建筑面积是一样的),在面积中,没有分摊面积之说.每户的建筑面积相加要大于总户的建筑面积,因为公摊面积加的不一样,举个例子,比如楼梯,大家都走所以它在每户的公摊面积中,但你要算整个楼的建筑面积,它只加一次,要算十户的总和,那它要加十次.

含山县18353876764： 地下车库用面积怎么算多少个车位,比如1000平方,大概能做多少个车位. - ？
姚伏右旋： 地下车库的面积没有具体的数字,一般地上建筑结构规整的话,一般情况下是38~40平米一个车位,如果地上结构乱不规则,一般是45平米左右一个车位,这是一个经验值,具体的还得你把地上结构落下去以后才知道,不过按照经验值得出来的车位数一般误差也就在5%左右

含山县18353876764： 一个使用面积为2188平米的车库,最多可以设置多少标准车位啊?？
姚伏右旋： 一个标准车位的尺寸为2.6米(宽)*5.3米(长)到3.0米(宽)*5.3米(长) . 你的车库也要知道长和宽,才有办法计算. 不过我也知道最多多少,和最少多少个? 如果是长条的话,可能是零,这是最少. 最多158个.