土地“开闸”李沧楼市再上新台阶
6月3日，青岛市住房和城乡建设局发布文件《我市适度调整优化房地产政策 促进房地产市场平稳健康发展》，对中心城区房产政策进行了调整，具体内容如下：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，结合我市房地产市场实际，对现行房地产调控政策进行适度调整优化。
调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。这一调整有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。
优化非本市户籍居民家庭购房条件。为吸引外地居民特别是各类人才来青安居乐业，增强城市竞争力，同时继续抑制投资炒房，非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
支持改善性住房需求。在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。这一举措有利于中心城区的改善性需求不因限购而阻碍，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求。同时可以引导释放二手房源，增加市场供给，刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地，成交几率增加，市场活力将进一步增强。
此次政策调整旨在增加市场供给，化解供需矛盾，增加市场活跃度，与前期出台的房地产政策优化互补，形成合力，有利于保持和促进我市房地产业良性循环和健康发展。
在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。一、岛近期出台一系列利好楼市政策1、调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域(以下简称“中心城区”),将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。2、优化非本市户籍居民家庭购房条件。为吸引外地居民特别是各类人才来青安居乐业,增强城市竞争力,同时继续抑制投资炒房,非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房,但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。3、支持改善性住房需求。在中心城区范围内,出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年内再购买1套住房。这一举措有利于中心城区的改善性需求不因限购而阻碍,满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求。同时可以引导释放二手房源,增加市场供给,刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地,成交几率增加,市场活力将进一步增强。二、青岛房价的主要影响因素有这个几个：1.新交通通勤工具的增加2.新的产业布局和调整3.新居住体验的认知提升、供给端的产品优化和升级4.由于前3条带来的新居住板块的配套、人居环境改善5.旅游业能否恢复法律依据：《商品房销售管理办法》第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
根据日前发布的青岛市第三批次集中供地公告，此次李沧有8宗地块要拍卖，数量为市区各板块之首。这批土地拍卖后，有些可能会在年底之前开盘上市。可以预见，新盘将为本就热闹的李沧楼市再添一把火，李沧楼市将会持续混战。
瞄准市区中高端改善
传统意义上，青岛市区就是指市南、市北、崂山和李沧。从楼市层面看，一直以来，李沧要弱势于其他区域。曾经李沧是市区刚需的聚集地，但最近几年，情况发生了微妙变化。尤其是今年，李沧楼盘的档次再提升，瞄准的对象就是市区中高端改善人群。
8月份，李沧楼市的最大动作就是云谷李沧地块——君一控股和金茂合作的李沧金茂府，这是青岛第三座金茂府。此次府系作品的上新，云谷·金茂府以城市级TOD枢纽、约7.7万㎡城市级购物中心、总部型商务集群……各种高端生活内容的高效联动再一次焕活青岛主城，带来等阶曼哈顿高线公园生活，为大云谷乃至青岛带来独具特色的国际潮流生活方式。根据已公示规划，项目五宗地块总占地面积约136212㎡，计容建面40.8万㎡，总建面约60万㎡。根据规划将建设15栋住宅和5栋商务办公楼及大型集中商业、配套等，打造商住复合型项目。崂山金茂府2020年10月份首开，去年大卖了一年。中欧金茂府七月份开盘，首批80多套被抢，又临时加推的，热度很高。李沧金茂府有可能金九银十陆续上市，值得期待。
另外，李沧不少楼盘以低密洋房吸引改善人群。比如华新园在东李的第二个盘珺台、海创惠水路项目等。世园会周边即将拍卖的几块地也都是低密的，定位高端，体量很大。
短兵相接楼盘各有千秋
今年下半年，李沧楼市非常热闹。各个板块，楼盘都比较多，从东李到中央商务区，从李沧北到交通商务区，遍地开花。
东李板块，楼盘林立。融海启城7月开放的售楼处，产品比较丰富，位置不错，户型区间覆盖普通改善和优质改善。海创惠水路项目紧邻河边，还有山景，地块可塑性很强，洋房很吸引人，是真低密。东李板块的“老大哥”绿城在绿城汀岚地块推出了75平和92平的小户型套二和套三，直接把总价断降了下来，改善的地块，刚需的总价，对年轻人吸引力不俗。以前，石牛山路两侧还是很荒的，过了高速收费口，车流量很小。今年不一样了，路两侧新建了两个楼盘，直接竞争。路的西侧是森林公园，五家房企联合打造；东侧是珺台，本土企业华新园在东李的第二个盘。珺台主打低密稀缺、高得房率。森林公园，刚开了示范区，投入了不少成本，比珺台更高大上
李沧北部区域，重庆路两侧附近，主要是印象滟、公园里、爱情天宸万象三盘PK。印象滟的优势是本土知名房企青岛城建打造，深耕此板块多年，基础好，口碑在线。再看公园里，紧邻地铁一号线地铁口的低密洋房，小区还自建商业街配套。而爱情地产，在青岛是“新兵”，天宸万象，是爱情青岛首盘，项目首开起价仅17759元/㎡。
大规模土拍楼市未来可期
近年来，李沧的地块如雨后春笋，疯狂上市拍卖。8月24日，青岛市第三批次集中供地发布公告：共计33宗土地，总占地102.58万㎡，总建面243.06万㎡，起拍总价189.35亿元。其中李沧有8宗地块要拍卖，数量为市区各板块之首。总占地面积36.68万㎡，规划总建面74.65万㎡，起拍总价73.66亿元，分别为北汽地块、老鸦岭地块、碱厂2宗地以及世园会附近4宗地。
这其中，世园会板块的4宗地块位置非常好，低密稀缺，吸引了很多开发商的关注。如果顺利，这批土地拍卖后，有些可能会在年底之前开盘上市。可以预见，今年年底，明年一年，李沧楼市将会持续混战，区域内得有约20家左右的大小楼盘了。
2022年，青岛楼市状态整体低迷，但局部板块亮点不少。其中，李沧楼市几乎迎来了一个大爆发，房源充足，多盘激战。金九银十马上到了，不能说青岛销量会提升多少，但开发商老板们都想过好这个年，必然不会错过这个宝贵的时机。现在的李沧楼市多盘争奇斗艳，可选择的机会很多，对购房者来说是好事。希望准置业者能抓住机会，买到合适的房子。
青岛财经日报/首页新闻记者 陈璐
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