律师谈案：江苏城中村改造，“违建房”为何获得了满意安置补偿？

~ 违建认定主体错误，强拆决定违法，拆除行为违法。房屋是否为违法建筑是需要规划部门来予以认定，在没有认定之前任何人都无权将该房屋当作违法建筑来对待，更不能随意的予以拆毁。 房屋征收往往会出现这样一幕拆迁怪象：不拆迁就没事，一拆迁突然就冒出来很多“违建”，是不是违建，往往是征收方一句话的事。这背后是什么在驱动?恐怕，以拆违促拆迁才是其真实目的。
今天拆迁律师团就为大家分享发生在杨先生身上的真实案例，他居住十几年的房屋在城中村改造，就被列入了违建名单，补偿陡然少了很多他能扳回败局吗?拆迁律师能否为他声张正义?下面咱们一起来看看，杨先生的拆迁小故事。
城中村改造拆违，拆掉了居住10余年的家，面对断垣残壁，杨先生何去何从?
杨先生是江苏省某地居民，于2004年左右在本村修建212.3平方的两层砖混房屋，装修得十分用心，一家人居住十几年都相安无事。2016年，因城市发展扩张，杨先生所在的村组被划入城中村改造项目的征收范围，与政府就拆迁补偿问题多次商谈无果而终。
2018年5月，该市城市管理行政执法局下发限期拆除决定书，认定上述房屋为违法建筑，并于6月初开始组织人员实施强制拆除，杨先生及家人奋力阻止才暂时保住房屋主体结构。杨先生此时意识到与政府协商无望，于是决定通过专业律师介入来维权，北京拆迁律师团尹利兵律师接受委托后介入该案。
强拆事实已然发生，房屋只剩断壁残垣，而杨先生的建房手续由于当时法律意识淡泊却并不齐全，面对眼前的维权困境，并没有让尹律师束手无策。尹律师分析其中存在的法律问题，即杨先生的房屋是否真的属于非拆不可的违法建筑吗?
律师分析：
违建认定主体错误，强拆决定违法，拆除行为违法
根据我国《城乡规划法》的相关规定，房屋是否为违法建筑是需要规划部门来予以认定，在没有认定之前任何人都无权将该房屋当作违法建筑来对待，更不能随意的予以拆毁。
本案中，该市城管部门显然无权对杨先生的房屋进行自行认定，且其在法定诉讼期间内未履行相应的法律程序就实施了强拆行为，明显是违反了我国《行政强制法》的相关规定。
剖析以上法律关系后，尹律师已经成竹在胸了，立即针对案情提起了相应的法律程序来进行权利救济：
首先，指出城管部门的强拆决定未经法定程序作出，应当予以撤销;
其次，针对已经发生的强拆行为，应当确认违法并赔偿相应的损失;
最后，关于镇政府通过城管等部门来以拆违代替拆迁的行为，明显是违反了我国征收拆迁相关法律法规和政策规范。
双方斗“法”，法律获胜，征收方主动提供了满意补偿
厘清事实和办案思路后，拆迁律师迅速启动维权程序，通过发送律师函件指出其拆迁本质问题，在已经发生的违法事实的前提下，向当地提出可就征收拆迁问题进行协商谈判，避免进一步呈现恶化势态，否则必将追究政府的违法责任。
当地政府未及时作出反应，然而，等相应的程序按部就班启动到位后，该市政府在事实和法律面前，只能作出确认违法的行政复议决定。
在此之后，事情明显出现转机，当地镇政府主动与杨先生进行协商谈话，就其家里的拆迁安置补偿问题进行具体协商，在与律师多次沟通并确定谈判思路之后，杨先生提出合情合理的安置补偿要求。
镇政府和城管部门都分别就杨先生家里应当获得的安置补偿问题和强拆造成的财产损失赔偿问题进行洽谈，并最终达成了双方都能接受的书面协议，最终让杨先生多年的建房心血总算没有白费，拿到了心宜的安置房和满意的货币补偿及财产损失赔偿费用。
房屋从“违建”圈套中逃出来，当事人高兴之余，制作锦旗送律师
事情圆满解决之后，杨先生对拆迁律师非常感激，表示，如果没有律师介入，他可能面临房屋补偿的极大损失。拆迁律师的专业能力和办案能力让他非常满意。为了表达感谢，杨先生特意制作了一面锦旗，赠送给尹律师以作留念。
锦旗上写着：捍卫正义，维护公平。
律师点评：
“江苏拆违案”：每逢拆迁必拆违，背后还是征迁利益的博弈
在房屋征收拆迁中，有这样一种奇怪的现象，房屋征收拆迁和违法建筑会比较经常地出现在一起。拆违代替拆迁，这是最常见的拆迁套路。哪里开始进行房屋拆迁哪里就开始查处违章建筑。
究其原因，一方面是因为在我国广大农村甚至是城市，房屋建设手续不完善、不规范、超面积建设的情况比比皆是，这其中既有历史成因的因素，也有当地政府办证程序不公开、不明确的因素。另一方面，在征收拆迁过程中，由于拆迁工期紧，拆迁难度大等种种原因，一些地方政府恰好利用一些房屋手续不全的问题大做文章。
拆迁律师再次提醒各位被征收人：无证房屋不一定就是违法建筑。也就是说，对无证房屋被征收部门应当进行调查认定，而不是一早就一竿子认定为违法建筑不予补偿，对违建也应当视情况而定。
根据现行法律法规，认定和拆除违章建筑要严格按照法定程序。这期间当事人一定要恰当的把握好时机，切莫因延误诉讼时效或复议期限，而追悔莫及。

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耀州区18840966195： 城中村改造补偿标准是多少? ？
错泄圣诺： 一、城中村拆迁补偿标准每个地方规定的城中村改造的拆迁补偿标准都是不一样的,... 有一部分城中村上的这些自建房还是按照国有土地拆迁的补偿标准计算的,补偿方法...

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耀州区18840966195： 城中村拆除自家房屋属于违法吗? - ？
错泄圣诺： 虽然你拆除的是自家房屋,但就你所述,是拆后加盖,从房屋建筑要求角度,不符合规范,难以保证房屋安全;政府组织盖房无可厚非,只要在用地、建筑质量方面符合法律规定.至于拆除自家房屋的罚款额度,就得看出具的处罚决定书所依据的法条或地方规章了.

耀州区18840966195： 咨询房产律师.有一个房子,城中村改造,剩余的一栋楼,警察局买了,之后低价卖给自己人,开了收据,么房产证,那房子可以买吗?只有合同和收据？
错泄圣诺： 房子可以买的.

耀州区18840966195： 城中村改造房可以购买吗? - ？
错泄圣诺： 其实,这个看你的用途,如果单纯为了居住,那倒无所谓.如果要卖就最好要五证完整的.比较放心一些,不过现在二手房倒卖收税挺高的,没房产证倒不用交那块税,相比容易出手一些,我买了三套房都没房产证,我觉得影响不是很大.因为现在办不下证的房子太多了,到时不可能因为这个把那么多人赶出去.

耀州区18840966195： 开发商将城中村改造的房屋抵施工单位该抵押行为是否有效 - ？
错泄圣诺： 朋友您问开发商将城中村改造的房屋抵施工单位该抵押行为是否有效 ?答:开发商将城中村改造的房屋抵施工单位,该抵押行为是无效的法律行为,因为 城中村改造的房屋的房屋所有权已经定性,他是原来城中村改造房屋的“居民”,他不是商品房屋自己说的算,开发商即使签订抵押协议也是无效的.

耀州区18840966195： 城中村改造中的开发商与城中村是一种什么样的合作关系 - ？
错泄圣诺： 城中村改造属于村民住宅向城市化发展的方式,在城市住宅建设中,我国城市房地产法明确规定,房地产开发经营必须取得房地产开发经营资质,显然村委会不符合法律规定的主体条件,一旦实施房地产开发既是违法经营,所开发的房屋无法实现房产登记,因此村委会在实施城中村改造时,必须选择一家房地产开发商承担开发经营项目.房地产开发的房屋直接交付给村民,按照城中村改造方案制定楼房销售价格,首先满足村民安置用房,剩余房屋在市场中自行销售.开发商与村委会是一种工作上的合作关系,这中合作不应有利益分享,一旦有利益分享属于侵犯农民利益行为,农民可以通过“侵权法”起诉侵权人并要求赔偿损失.与农民是房屋买卖合同关系,如果有违合同约定可以依据合同法提起诉讼.

耀州区18840966195： 没有建房子的宅基地用地,在城中村改造的时候能受到法律的保护,得到? ？
错泄圣诺： 严格按法律规定,应该是一户一宅基地,绝对受法律保护但在中国有不少搬迁出村的还占有故土俗称老家的老宅子,一般只要有房产证老家也有自家亲戚也变相受法律保护(集体内可以买卖的)现今部分村都实行的自治,只要和谐,一般拆迁方案符合大多数村民同意都会得到上级部门批准并执行.如无产权证,或是国家房改前,农场土地管理宽松时所建,村里未在土地部门备案,或者是违章占有的,都不受保护

耀州区18840966195： 关于租房合同纠纷的问题? - ？
错泄圣诺： 城中村改造属于政府行为,并非甲方所能控制.应属于不可抗力造成.根据合同法,既然已经签订了免责条款,就应该按照合同执行.甲方不负一切责任

耀州区18840966195： 开发商城中村改造5年来未建动工,拆迀协议法律有效吗? - ？
错泄圣诺： 五年未动工并不影响协议的效力,如果协议有效,这只说明开发商未履行协议.关于协议是否有效,请带上合同文本当面咨询律师.