持续加码， 推进保障性租赁住房
中国国务院办公厅日前印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，7月7日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长倪虹围绕《意见》介绍了有关情况，强调坚持房住不炒的定位，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
倪虹指出，随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
倪虹表示，此次《意见》的出台，坚持问题导向，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，制度设计上突出针对性、科学性、规范化和市场化。例如，针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
同时，住建部住房保障司司长曹金彪在会上也表示，《意见》主要有五方面意义：一是有利于促进以人为核心的新型城镇化。二是有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。三是有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足。四是有利于培育和发展住房租赁企业。五是有利于促进房地产市场平稳健康发展。
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称“《意见》”），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
业内人士指出，此次《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。
国务院办公厅此次印发的《意见》，旨在从土地、资金、金融、税收支持等方面，全方位支持保障性租赁住房的发展。资料图片
将新市民、青年人群体纳入租赁住房保障
《意见》指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
值得关注的是，《意见》明确了对象标准，提出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照“保基本”的原则合理确定。
据了解，第七次全国人口普查结果显示，2020年我国有3.76亿流动人口，这些群体普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而目前租赁市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房的供给规模也并不大，导致新市民、青年人等群体存在住房条件较差、寻找合适房源较为困难的问题。
在此背景下，贝壳研究院高级分析师黄卉指出，此次《意见》明确指出，保障性租赁住房是以小户型、低租金为主的房源，未来我国将形成覆盖新市民等群体的住房保障体系，缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，从而让新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务的群体也在城市中安居乐业。
巴乐兔研究院也表示，《意见》明确提出，供给侧改革优先服务的对象为新市民、青年人群，主要目的是要扩大保障性租赁住房供给，缓解人口流动的结构性供给不足，对保障性租赁住房提出了规范性和指导性建议。
推出多项政策支持，提高租赁企业积极性
新京报记者注意到，为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
《意见》还进而提出了相应的支持政策，比如，在进一步完善土地支持政策方面，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；对企事业单位依法取得使用权的土地，在相应条件下允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积所占比例上限由7%提高到15%；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应……对此，黄卉指出，这些政策可以增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。
此外，保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。为此，《意见》提出，利用非居住存量土地或房屋建设保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，按照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。同时，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
值得注意的是，7月2日，国家发改委还印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，该通知明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。
在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，该通知可视为《意见》的配套政策，这意味着国家将从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。黄卉则表示，预计未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将被有效缓解。
业内人士预计，未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将获得有效缓解。资料图片
业内：租赁新政精准度高、操作性强
在黄卉看来，此次《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，从而解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。
房东东公寓创始人全雳指出，《意见》是中央一份纲领性文件，再次强调租赁住房的保障，这和中央房地产政策是承上启下和互补的关系，必须坚持房住不炒。
“精准度高、操作性强是《意见》的突出特点。”赵然告诉新京报记者，《意见》的落点精准，在需求侧，明确了保障性租赁租房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。而在供给侧，该政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。
此外，赵然指出，《意见》提出“坚持供需匹配”“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，这些政策都将极大地缓解市场供需错配的矛盾。
值得一提的是，这并非首次提出要缓解新市民青年人等群体住房困难。
实际上，今年6月18日召开的国务院常务会议，确定了要加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议指出，为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，确定落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。
“《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟住房租赁市场，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。”黄卉称。
影响：平抑市场租金，助推企业向轻资产转型
那么，上述《意见》对于租赁企业而言，将带来哪些影响？对此，优客逸家CEO刘翔告诉新京报记者，短期而言，保障性租赁住房会平抑市场租金水平，对于过往以高价包租，或经营预算是以租金上涨为前提的企业，在经营损益上会带来一些影响。中长期来看，保障性租赁住房以及相关配套政策增加了市场的可出租房源供给，对有精细化运营能力的专业公司是长期利好。
“未来，这些房源都需要委托专业运营公司来管理，有助于行业内部分企业向轻资产化转型发展。”刘翔称。
安歆集团创始人兼CEO徐早霞指出，该政策一旦落地，可带来较多利好。其中，“非改租”可以同步将商用电改为民用电标准，这在住客成本下降和幸福指数提升上作用明显；产业园区配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用于建设宿舍型公寓，可解决园区配套不足且产品错配的问题；简化审批流程，可以让企业开业时间更为可控；保障性用房不需要补缴土地出让金，可以增加房源供给；此外，加强金融支持，对于企业而言，则可以拿到更低成本的资金。
赵然指出，《意见》对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”。同时，“用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”“土地款项可以分期支付”等细则，可以从用地源头进行合理的地价让渡，从而给企业减负。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 张彦君
7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持五个方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，引发业界广泛关注。8月，广州、上海相继发布住房发展“十四五”规划，多渠道扩大保障性租赁住房供给，完善城市住房保障体系。
今年以来，保障性租赁住房被多次提及，可见其重视程度，大力发展具有保障性质的租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径之一。事实上，新市民、新青年的住房问题一直是政府关注的民生问题，特别是一线城市，由于自身经济优势和多元化的产业结构，吸引了大量年轻人就业，住房问题更为严峻。本文让我们一起来看看一线城市的保障性住房...
1. 政策支持保障性租赁住房建设
我国从1994年提出经济适用房概念，开始了保障性住房的推进。随后廉租房、棚户区改造房、公租房、共有产权房等多渠道解决城市中低收入家庭住房困难的问题。2019年，国家开始大力支持住房租赁，多次发布政策推进市场发展。今年，又将关注点聚焦在“保障性租赁住房”，切实解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。
图：保障性住房政策与发展历程
资料来源：公开资料
今年4月，住建部与国家发展改革委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排，对符合条件的项目给予中央预算内投资补助。此外，还召开了城市座谈会，积极推动加快发展保障性租赁住房。7月，国务院下发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，通过政府多方位给予优惠政策，推动保障性住房市场发展。
图：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关内容
资料来源：公开资料
随后，一线城市中，北京、广州、上海也相继下发了相关政策以及最新的“十四五”规划涉及保障房，明确增加供应，满足新市民、新青年等群体的住房需求。
表：北京、广州和上海保障性住房相关政策
数据来源：公开资料
2. 财政同步支持保障性租赁住房建设
众所周知，社会保障体系的不断完善是我国建设民生财政的一个重要方面，而住房保障作为社会保障重要组成部分之一，成为我国现阶段财政政策的侧重点。根据统计局数据，2010-2016年，全国住房保障支出款项连年上涨显著，近些年呈现平稳趋势，2019年，我国在住房保障上的支出超6400亿。
图：2010-2019年全国住房保障支出（亿元）
数据来源：国家统计局
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