房子要不要提前还贷？

要不要提前还房贷？~

房贷要不要提前偿还？这是我们每个有房贷的人都应该思考的问题，本文笔者做一个分析，我们假设房贷本金100万，期限是30年，等额本息，那么我们在不同的房贷利率下会有什么结果;1、房贷利率为6.8%和3.4%的时候该如何选择？如果房贷利率是4.9%，那么月供是5307元，利息总额是91万；如果房贷利率是6.8%，那么月供是6519元 ，利息总额是134.7万元，所以，房贷利率为6.8%的时候，月供是要比基准利率4.9%的情况下高出了22%，而利息总额要高出了43.7万，高出的比例是48%！

这么高的利率其实大多数一看都不用具体分析，凭感觉都知道是要提前偿还的，因为利息高了，这么高的利率可能吗？其实6.8%的房贷利率就是在基准利率基础上上浮了40%，这种上浮幅度是存在的。第二种情况，如果房贷利率是3.4%，那么结果会如何？月供为4435元，利息总额是60万元，那么和基准利率4.9%相比，月供降低了16%，而利息总额降低了31万，降低幅度是34%。

如果将房贷利率3.4%和6.8%作为直接对比，那么结果就更明显了，房贷利率是6.8%的月供比3.4%的高出几乎50%，而利息总额更是对出75万之多。其实在如此明显的情况下，我们仅凭直觉也知道如果房贷利率是3.4%那么是不着急提前偿还的，房贷利率如果是6.8%那么是需要提前偿还的。

2、是否提前偿还的根本判断标准就是房贷利率的高低水平我们接着上文，再加一条，如果当前银行的投资理财收益率可以达到10%，那么我们知道以上两种利率我们都不应该提前偿还，因为我们放在银行做投资理财可以获得更高的收益率，而利差就是你的额外收益。而如果银行的投资理财收益率只有2%，那么我们知道上文的两种利率都是应该提前偿还的，因为房贷利率都太高了。

在第一段文章中我们说凭直觉就可以知道3.4%的房贷利率可以不着急提前偿还，而房贷利率为6.8%的时候，要提前偿还房贷，其实这个直觉就是来自于我们当前的银行投资理财收益率大概是在4%-5%之间，所以我们站在这个收益率之间是可以凭直觉的。其实是否提前偿还房贷最根本的判断标准就是房贷利率和当下可以获得的较为稳定安全的银行投资收益率的高低比较，因为现在你有100万，会面临两个选择，第一是用来做投资，比较稳当安全的就是银行的投资理财，收益率当前大概是4%-5%之间，而另一个选择就是用来提前偿还房贷，而收益就是省掉的利息，收益率就是房贷利率。这就是整个提前偿还与否的逻辑判断。

从货币的流动性角度来看，房贷是你能从银行贷出来利息最低时间最长的贷款。特别是住房公积金贷款，这是政策性贷款。目前我国的住房公积金贷款利率为3.5%。你想一下你以什么方式的贷款能低于3.5%还能贷30年的。车贷一般在6%到11%左右消费贷也是在5%以上。如果你有这笔钱可以拿去投资，总比在银行贷款出来拿去投资划算。

很多人认为不需要提前还贷的原因是货币存在时间价值，即存在通货膨胀，认为欠债以后未来还会越还越轻松。但是问题是你保留有资产，而资产在你手中也会因通货膨胀而贬值，即投资理财同样要对冲通货膨胀才能获得实际收益。

如果贷款利率大于理财收益率，那么相互抵消通货膨胀后，实际情况也是贷款利率要大于理财收益率。因此，要不要提前还贷与通货膨胀是无关的，要不你是没有资产，也不可能提前还贷——想想罢了。

提前还款，要在按揭贷款的前两年进行，超过5年就不再合适了，这是为什么呢？

都知道，按揭还款的时候，还款的额度中前期的还款中有60%以上，甚至达到70%的还款额度中，是利息部分，也就是说，还款的60-70%是利息，本金占比部分很少，很少；前两年还款的额度并不是很多，那一定是合适的，至少以后会还款更少的利息，对吧？

如果还款5年以上，或者更长的时间，那就不划算了，加入月供5000，还款5年了，总共还款了30万的月供，最后算了一下，其中20万是利息，至少了10万，甚至不到10万的本金，你觉得提前还款的必要还有没有了，一定是没有了；

当然，是否选择提前还款，最好根据实际情况而定。如果在贷款期间，你的房子已经有了大幅度的升值，这时候选择提前还清贷款，将房子投入进入二手市场上，或者是用于抵押再投资，都是非常划算的。

如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

随着新年的临近，许多人想用钱来减轻负担，例如提前偿还抵押贷款或其他？ 但是，有人说，提前偿还抵押贷款并不划算。 我们应该做什么？ 让我们向您解释三种情况。 由于降息之路一直在今年年中，因此银行现在似乎在提前偿还贷款方面相对“荒凉”。 银行之间提早偿还的手续费差异很大，提早偿还的时间也有所不同。 业内人士表示，提前还贷可能并不适合每个人。 需要从四个方面来考虑：贷款利率，个人投资能力，个人短期资本需求和经济环境。 

目前，该国首套房的平均抵押贷款利率已超过5％。 这对于家庭奴隶来说确实很高，但是您不能仅仅认为提前偿还贷款是件好事。 此时，您需要计算财务利润率。 如果您的财务利润率远高于抵押贷款利率，则您无需提前偿还贷款。 也就是说，提前偿还贷款是否符合成本效益，首先要比较抵押贷款的利率和理财产品的利率。 如果抵押贷款利率本身处于较低水平，并且低于市场上的理财产品，则无需提前偿还贷款。我认为这取决于哪种观点。 例如，您担心将来进行错误的投资和财务管理，并且担心您的就业收入将来会影响您的贷款还款。然后，您应该提前偿还贷款。 

如果您查看货币的购买力，则债务是最“具有成本效益”的投资以及价值保留和增值方法，那么您不应提前偿还贷款。实际上，住房贷款对于每个工人阶级家庭都是沉重的负担。根据中央银行的官方数据，目前的住房贷款收入比为65％，长期以来一直保持着上升和加速的趋势。这意味着房价正在上涨。这一比率一直远远高于居民的收入增长率。从宏观经济形势来看，必须逐步降低我国经济的长期增长率。随着经济增长的放缓，将不可避免地影响到未来的就业形势和居民收入的增长。 

从这个角度来看，如果您对未来的就业状况缺乏稳定性和乐观的期望，那么，为了减少未来的就业问题，导致提前中止抵押贷款的供应和还款是一个非常明智和合理的选择。但是我想说的是，从长远来看，货币贬值是一个长期趋势。不论在哪个国家，在纸币条件下，货币购买力的贬值都是必然的趋势，我国货币的“内部贬值”现象尤为突出。根据数据，长期以来，我国的货币每年贬值率约为7％。 

其背后的原因是，通货膨胀长期以来一直以“复合利息”的速率存在，并以每月2-3％的速率存入，货币的过度发行也是我国货币的结果 贬值压力的主要来源。有些人需要贷款，但在其他地方，利率需要15％，但是这里您只需要10％，需要钱的人也会找您，如果我们不善于进行社交活动，那么找到表现良好的债券基金将是一件不错的事情。 

如果我们考虑通货膨胀，房价上涨和其他因素，那么将钱掌握在手中比将钱退还给银行要好得多， 我知道，即使我清理了帐目，仍然有些人不同意这种观点。 世界是多元化的。 只要您能赚到足够的钱，提前还款就不成问题。  

不要提前还房贷，理由如下：1、 房贷是普通老百姓能借到的金额最大、利息最低、时间最长的贷款；2、通货膨胀，还款压力越来越小。

这个还是看你懂不懂投资或理财嘛， 你要是懂，基本上收益率都比房贷利率高， 那肯定不提前还呀， 甚至还想多贷点。 但如果咱就是不懂，那就提前还了呗。

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狄邓辛兰： 以下情况不宜提前还款:1、签订合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠.若目前处在降息通道中,及时按照最新利率执行,利息也会比前期更低;2、等额本金还款期已经超过1/3的购房者,等额本金还款方式到后期所剩的本金少,产生的利息少.当还款期超过1/3时,借款人还了将近一半的利息,后期所还的大多是本金;3、等额本息还款中期的购房者,每个月还款额中的本金逐月递增,利息比重逐月减少,提前还款的意义不大.

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狄邓辛兰： 您说的提前偿还按揭贷款的还款问题,作为理财师我觉得这要看你的情况,如果你的情况允许提前还贷,那么你需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断,并不是一个简单的好与不好的问题,而是看哪种方式更加适合你的情况....

洛浦县17881095579： 买房贷款了要不要提前还房贷 - ？
狄邓辛兰： 你好根据个人情况来定.如果你确实资金充足.可以提前还款.虽然提前还款有违约金.但是从各方面来说.提前还款都对自己有利些.

洛浦县17881095579： 房贷要不要提前还?？
狄邓辛兰： 不会的,之前家里买的也是,有钱了就提前还进去,然后重新算利息

洛浦县17881095579： 要不要提前还房贷 - ？
狄邓辛兰： 您好! 这个还是要看您个人经济能力,如果放在那,金钱充足,提前还完也是可以的 望采纳,谢谢

洛浦县17881095579： 房屋贷款提前还划算吗 - ？
狄邓辛兰： 提前还款理论上肯定会减少利息支出,但是要看一下贷款合同有没有提前还款的约定,有违约条款要看是否有提前还款的罚则,如果罚则过重的话就要权衡是否提前还贷.1,收益高于贷款利息可不提前还;如果贷款人能够通过理财或其他投资...

洛浦县17881095579： 有了钱需要提前还房贷吗 - ？
狄邓辛兰： 货币是贬值的,所以30年才多掏一倍的利息,而且房子还会随着行情进行变化,所以有渠道有野心的人把还贷款的钱进行投资或者做生意,只要收益高于银行,怎么不划算?如果房贷十年,已还四年以上,则不建议提前还贷,因为前几年的贷款都是还银行的利息,得不偿失.可在未来几年将闲钱做些融资或投资理财;若是房贷二十年,已过十年,仍有一半的贷款期,这时手里的闲钱可以解押剩余房贷,此时不搏更待何时?因为未来十年无论国家经济状态和房市波动都是无法预知的变数,早些兑现可观望后十年的发展变化,未来的十年对每个房贷者依然是神秘莫测世事多变.